广东大亚湾房价4.8折，万达陷入债务泥沼

5月15日大亚湾降价最狠的楼盘直接打4.8折破了大亚湾的最低记录，目前低楼层价格在6800元每平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000~7200元每平方米。

这一景象凸显出广东惠州楼市的崩溃。这不是一种8折，7折，甚至6折的降价，更不是5折的大幅度打折，而是下跌到了4.8折。在全球范围内，无论是何种金融产品或资产，一旦价值缩水超过一半，都可以被称为“崩溃”。现在，惠州的楼市就出现了这种灾难性的情况。

更令人忧心的是，这次楼市下跌出现了一个危险的信号：那些持有房产的精英阶层已经全面卖出了房产，只留下了普通的投资者。同时，一线城市的二手房成交量也在下跌，给中国的银行和地方政府带来了危险。

就说这个降价4.8折的楼盘吧，它位于深圳东侧的大亚湾，那里的海景非常漂亮。

这个就是楼盘的大门，叫做臻悦府。

惠州本地媒体数据显示，臻悦府的备案价均价为每平方米14741元。在房地产市场的繁荣时期，许多香港人被吸引到大亚湾购买房产，房价最高时曾冲到每平方米3万。现在，其价格已经降到每平方米7200元，这还是平均价格。对于相对较差的楼层，如2楼和3楼，价格更低，只需6000元每平方米就能入住了。

这套房产，98平米的大横厅设计，三间卧房，主卧室有带卫生间，精装修的房子现在是6000块钱一平方米，比4.8折还要低。

大亚湾，这个风光秀丽的海滨地带，一年四季如春，紧邻中国经济的发动机深圳，距离深圳的坪山区只有20公里，开车到深圳市中心也只需要1个小时的高速路程。现在即使这样的地方房价也在崩溃，那中国还有哪里不能崩溃呢？

关于惠州的房价下跌，还出现了一个棘手的情况。记者向惠州市住建局房管科咨询，得知官员们已确认房企降价的情况，但认为这属于市场行为，只要企业手续齐全，没有其他问题，就可以正常网签出售，合理合法。

这其中的问题，你们发现了吗？开发商降价打4.8折，政府现在不管了！以前开发商降价，很多业主就去售楼部闹事，开发商不得不把价格提高。现在开发商公开降价，政府却说这是市场行为，不干预。这意味着什么？

一些了解中国政府运作规律的评论家指出，这可能意味着过去的降价影响到了政府内部某些人的利益，那时政府就会管，开发商就不能降。现在的降价可能已经与政府中的人无关了，被视为市场行为，这就是底层逻辑。

具体来说，可能是因为过去许多房产的价格不降，是为了让持有房产的精英有时间把房产卖出去，所以就不能降价。等到这些官员和精英们几乎都跑了，房子的价格就可以降了。

过去的抗议者之所以敢去砸售楼处，是因为他们背后有政府的支持，有底气。如果是没有背景的普通人，他们怎么敢去砸售楼处呢，而且还不被逮捕？很多政府官员都持有多套房产，像省长、市长、区长等都是大量房产的持有者，或许不是他们名下的，但与他们有关，因此房地产不能降价，政府需要出面稳定房价。当精英们离开之后，楼市降价就被视为市场行为，不需要监管。如果普通百姓抗议得过于激烈，就会被关进看守所，并被开出罚单，罚款数千元。这些罚款在财政收入匮乏的情况下，被用来维持地方政府的运转。这就是现实的中国。听众朋友们，你们理解了吗？

大亚湾只是惠州南部的滨海地区，就惠州整个城市的房价来说，也是在大幅度的下降。

在房价达到顶峰时，惠州的平均价格达到了15,000元每平米。现在的平均价格只有11,000元。大部分过去起步价格为13,000元的楼盘都已降至7000-8000元，当地的豪宅也大幅降价，还附赠家电。好地段的装修房只需每平米8800元，很多二手房基本都亏了三四十万才能卖出，关键是还卖不出去，你能相信吗？

现在开发商正在大力推销，不仅降价，还赠送车位，送30年的物业管理费，但购买的人却不多。根据官方数据，4月份惠州商品住宅有56个项目在持续供应，供应端有大量房产，一个月环比供应量上涨了62.5%，但成交量却环比下降了36%。

专家们认为，如果惠州的房价继续下跌，那么接下来可能会影响到离广州更近的东莞和佛山。然后，这个影响可能会进一步扩展到广州市的核心区域。

目前，全中国的房产市场的降价态势已然明显。包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市，以及杭州、南京、武汉、苏州、厦门、重庆、成都和宁波等强二线城市，其二手房成交量都在大幅下降。举例来说，根据四月份的数据，北京的成交量环比下降了40.5%，上海的成交量环比下跌了26%，广州的成交量环比下跌了14.36%，而深圳则下降了24%。

这些成交量的大幅下降，可能是由于一部分投资者被迫卖出房产，逃离市场的下行趋势，或者是有人选择卖出自己的房子并离开中国。当这些人完成交易后，成交量可能会进一步下降，最后到达有价无市的状态。

然而，开发商不愿意处在这样的僵局中，他们需要降价销售房产，回收资金以偿还债务。这就可能会引发一个降价的循环，最后在全国各地的城市中形成一个降价的趋势。这很让中国政府头疼，因为这会对地方债和中国的银行系统施加很大的压力。

我们刚才谈到的是住房的市场，那么我们来看一下现在的商业房地产市场也有一家著名的企业，面临着资金短缺的问题，有可能在未来爆雷。

据市场传闻，万达集团正在与国内的主要银行洽谈一个无还本续贷的贷款方案。万达集团的主要目标是推迟其欠款的支付，特别是那些销售表现不佳的项目。如果今年到期的贷款能够只需支付利息，而本金的支付能够延期，那将对万达集团的财务压力有所缓解。同时，万达希望其子公司能继续从银行借款。

一般来说，企业在申请延期支付银行贷款本金时，有两种常见的策略：一是借新款还旧款，二是延长借款期限。万达集团采用了这两种策略并正在与银行进行磋商，可以看出其现在的流动性压力不小。

此外，有媒体报道称万达集团将在六月前开始大规模裁员，裁员规模预计为30%，目的是降低人员成本。同时，万达也在通过质押融资、减持套现等方式筹集资金。

万达集团的财务状况究竟如何。财报显示，截止2023年第一季度，万达商管的短期借债为68.04亿元，同比增长1450%；一年内到期的非流动负债为730.37亿元，同比增长338%。但其持有的货币资金只有304.67亿元，无法覆盖短期债务。

同样，万达集团旗下的上市公司万达电影的财报也显示出财务压力。截止2023年一季度，万达电影的短期借债为31.33亿元，一年内到期的非流动负债8.96亿元。而其持有的货币资金为36.54亿元，资金同样捉襟见肘。“没钱”的现实，已经开始困扰万达集团。

2021年，万达集团将大连万达商管中的物管和商管业务进行拆分，并与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，成立珠海万达商管理有限公司。这个过程中，珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，目标是上市。

珠海万达商管尽管引入诸如碧桂园、腾讯、中信资本等多家战略投资者，总投资额达380亿元，使得珠海万达商管的估值一度飙升至1800亿元人民币。但是这个上市计划中，珠海万达商管与战略投资者签署了两份对赌协议：一是承诺在2023年底前上市；二是承诺2021年至2023年期间珠海万达商管的实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如果无法实现这些承诺，万达商管集团将需要向投资者支付约300亿元的股权回购款，并支付高昂的利息。这给万达集团带来了巨大的风险，上市不成功怎么办？

2021年10月，珠海万达商管首次提交了招股说明书，开始港股上市申请，却遭遇了首轮申请就被驳回的尴尬。首次申请失败后不到48小时，珠海万达商管就迅速更新了招股说明书，并尝试再次申请，然而又一次失败。

2022年10月25日，珠海万达商管第三次向港交所提交申请。此时已经有银团提醒万达商管，如果在2023年5月8日前无法完成在港上市，那么万达商管可能会违反双方之前签署的合同条款，并需要提前偿还总计13亿美元的境外贷款。然而，珠海万达商管的第三次申请同样未能成功。

根据中国证监会发布的新规《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》，自2023年3月31日起，境内企业直接和间接境外发行上市均需要备案并得到审批。这也意味着，珠海万达商管需要向中国证监会备案并获得审批后，才能继续赴港上市。但从目前看，无论是筹资能力还是风险化解能力上，珠海万达商管和其母公司万达商管集团都还都差一截。

例如，今年3月，证监会因万达商管申请发行60亿公司债券而向大连万达商业提出了询问，明确要求其补充说明珠海万达商管的上市进展情况，并评估上市过程中签订的对赌协议对公司短期偿债能力的影响。

如果珠海万达商管无法在今年年底之前成功上市，那么对赌协议将会触发，总计接近500亿元的现金需要准备好，这对已经面临巨大偿债压力的万达集团，真是难上加难。