中国房地产史上最大的抛售潮,市场已死,计划重回

米兰
2023-03-19
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2月份,中国一线城市新房和二手房价格涨幅均高于其它各线城市。图为北京一处建筑工地。(GREG BAKER/AFP/Getty Images)

疫情放开,货币放水。政策助推,经济反弹,其中任何一个,都是大大的利好。

中国政府显然是希望,把这些利好合在一起,让楼市以更快的速度回暖,还提供了宽松的贷款,让民众购房,这楼市怎么能不繁荣呢?

可是事与愿违,海量的楼盘上市,但是却没有多少人购买.现在从北上广深,到5678线城市,反倒形成了二手房的抛售大潮。挂牌的数量是成交数量的7倍到20倍。中国人越来越不愿意当房奴了。

在一二线城市,二手住宅的挂牌出售量,同比都在上涨中。数据显示,2月份全国10个重点城市的二手住宅挂牌量为193.61万套,同比上涨81.99%。同比增长超过100%的城市有深圳、苏州、厦门等。

下面我们看看2月份的房地产销售数据,16个主要城市交易量同比下降了7.6%。这16个主要城市可是中国房价的顶尖城市,如果楼市真回暖,他们收到的信号应该是很强烈的,但是交易量却还是不如去年同期。

四个一线城市,北京交易量同比下降了4%,深圳下降了37%,上海下降了32%,只有广东的交易量同比上升了16%

具体来说,北京的二手房挂牌数量二月份12.6万套,交易量2万套,成交比例15%

上海二手房挂牌量超过17万套,成交超过2万套,成交率11%,但是真正的商品房交易数量,还不到1400套,我们看统计,这些都是内环以内和内外环之间的房产。外环之外的二手房全都是拆迁安置房的网签数据,安置房网签其实就是,在房屋管理部门将安置房进行买卖协议备案,并同时在互联网上公示,避免开发商一房二卖。

人口超过两千万的深圳,二月份挂牌量超过4万套,成交量只有3000套,成交比例。7.5%。

最差的是人口不满2千万的广州市,二手房挂牌量超过13万套,成交量7000套,成交比例。5%

对于房产挂牌数量激增的原因,大陆的自由房产媒体人解释说,去年疫情放开之后,很多老人去世,子女们都想把空出来的房子卖了变现,同时很多炒房客也被套牢,他们对中国楼市信心不大,现在想把房子脱手。

为什么那么多房产上市,却卖不出去呢?上海市民的自媒体表示,虽然降低贷款利率,首付比例也降低了,但是给人的感觉政府没有诚意。本来在中国,房价也不是中介,银行,和开发商能决定的。现在国家已经明确表示,房地产是国家经济支柱产业,言下之意是,房价是政策决定的,不是市场决定的,是政府说了算。政府直接把房价降下来,大家不就买了吗?

这位自由撰稿人表示,现在房价仍然处于高位,很多年轻人不敢买房子,担心还不上月供,三年疫情中,年轻人收入减少,断供房数量大增,全国现在已经有三四百万套断供房。现在大家都在持币观望,因为不知道什么时候就会失业,就会没有收入。

至于说未来,这位上海市民的自媒体预计,3月份上海的房产市场还会不景气,因为大环境不好,老百姓不敢花钱,失业率很高,很多外贸公司大的订单都停了,小工厂也没有单子,建筑工地也没有活干。

他还表示,现在上海二手房的挂牌量突破了17万套,今后增长的速度会越来越快,20万套,30万套都是有可能的,因为中国人现在活明白了,身体健康,吃喝拉撒才是刚需。

那么这次房地产回暖炒作的背景是什么呢?让我们回到去年12月,当时大陆房地产数据非常糟糕,整体的市场情况下降非常明显。中国指数研究院的百城数据显示,100个城市中,有68个城市新房价格下跌,80个城市二手房价格下跌。也就是说,中国现在主要的城市中,大部分的新房和二手房都是下跌的。

这是100个主要城市中,新建住宅价格和二手住宅价格的环比增幅,也是在去年12月下跌到负0.08%和0.22%,跌幅都是创下了两年以来的新低。

根据中国房地产信息集团的数据,中国前100家最大的房地产开发商,去年12月新房销售同比下降30.8%,而在11月降幅只有25%,这说明新房销售在不断下降,因此整体来看,22年12月的房地产数据是非常糟糕的。考虑到这个情况,中国的监管部门就决定进一步的刺激中国房地产。在23年1月5号,中国的央行和银保监会等机构就发布通知,决定继续维持或继续下调房贷利率,尤其是对于房价下跌的城市。

那这个时候问题就来了,为什么中国政府一定要救房地产?首先房地产行业,直接关系到建材,能源,金融等等行业,对经济的贡献度,占到中国GDP的17%以上,不能见死不救。其次从金融安全上说,房地产涉及的信贷数额巨大。根据统计,在2022年中国涉及到房地产的贷款总余额已经超过53万亿,这是潜在的巨大风险,一旦房地产出现问题,必然会影响到信贷,继而风险将被传递到中国的银行金融体系,那整个中国金融系统就会受到毁灭性的打击。

第三个因素是,今天中国地方政府的收入来源,还是有很大一部分,需要依靠土地出让金,以及房地产相关收入,如果房地产不行了,地方政府就会失去很大一部分收入来源的,整个中国基层社会,会陷入瘫痪。

从图表可以看到,自从2020年5月份以来,地方财政收入大幅下降,而地方财政支出并没有减少。为了保证地方财政稳定,保证金融的稳定,要给房地产进行一定的政策松绑。

现在老百姓,这些房产的持有者,也明白中共的意思。政府打算让这个房价涨上去,但是接下还是要进行宏观调控的,因为政府手里还有发布二手房指导价的权力,只不过在2022年的时候停用了。如果说房地产能逐渐回暖,中国政府还会继续实施二手房指导价。因此,除了买房自住,投资者是不看好未来的房价的,因此没有入市的动力。

此外,在房屋的产权方面,中国也在暗中推行社会主义制度,现在中国有很多城市都在试点推行房屋共有产权制,尽管目前还没有大面积推开,但是在未来肯定会逐渐推开。那么这样的房产,就会有很多补贴和限制,让房产很难被拿到市场上去卖,那么房产价格就很难继续往上涨。

为什么中国一定要对包括房地产在内的各个行业实行高度管控呢?这要涉及到中国经济发展的不同阶段。目前,中国正处于存量经济的末期和灾难经济的开始阶段,这个阶段没有任何经济增长的可行性,反而市场风险会频繁发生。从政府的角度来看,为了保证政权稳定,只能加强各方面的控制,全面回归计划经济。在私营企业领域,许多整改和混改逐渐将私企变成国企,这是整个经济的走向。因此,房地产也不能独善其身,也必须回归计划和管理。预计在这次危机之后,大约在2025年,整个中国经济结构甚至房地产结构都将发生巨大的调整和变化。

土地财政和房地产会逐渐失去稳定经济的作用,中国经济最后只能是回归计划模式,市场经济的份额越来越小,缺乏了发展经济唯一动力的市场化,中国的经济会越来越萧条。

中国经济的决策者在08年金融海啸以后,就选择彻底的拥抱土地财政,而不是持续进行市场化改革,那当年的这个决定就注定了今天的结果。中国经济由于在08年之后选择拥抱土地财政,失去了继续推进市场改革的机会,也失去了自己转型的机会,今天的整个大趋势实际上在很多年前就早已注定,可以说是市场已死,计划重回。

钱是不会撒谎的,这个历史上规模上最大的抛售潮表明,从精英富豪到普通市民,都认为中国的房产已经不能保值增值。再不抛售,可能就会一钱一文不值。面对未来惨淡的前景,你没有发言权,你的资产也不会受到保护。对于中共国,更多的资金即将流出,更大的危机正在酝酿。

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