作为国民经济重要的产业部门，房地产行业存在的普遍问题，不能简单地归咎于企业经营、个别地方政府施政失误，更多的是区域经济发展模式、政策与市场之间关系等深层次因素影响。
5月9日，杭州和西安先后宣布“全面”取消住房限购。至此，全国仅四大一线、天津、珠海及海南省还未全面解除限购。因此，这两座省会级城市的全面“解封”被视为房地产调控政策转向的重要标志。
不过，相比杭州，西安全面解限购的关注度要低了不少。毕竟西安的在中国经济的“咖位”比杭州还是有一定距离，楼市的关注度也不可同日而语。
但其实，观察西安楼市在本轮调控中的表现及轨迹，对我们理解本轮房地产调控很有意义。
01
西安房价暴涨的模式，是中国房地产的一个缩影
2013年，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策，主要内容均为收紧限购政策。此后三年，限购、限价、限贷等政策加码，中国房地产市场进入了“史上最严”调控周期。
然而，西安房价正是从2016年开始爆发的。从2016年一路涨到2021年，创下了新房价格连续上涨70个月的神话。最大同比涨幅是2019年5月的24.4%。一年涨了四分之一，搁在“四大一线”都是罕见的纪录。
连续上涨70个月，西安的平均房价从不足7000元，涨到了15000元，赶上了成都。但是，西安和成都的主要经济指标差距很明显。
2021年，成都迈入“两万亿GDP俱乐部”是西安的两倍；成都人均GDP 9.48万元，比西安高了1万多；成都的人均可支配收入4.5万元，比西安高了7000元。
由此可见，西安房价不仅是逆势上涨，还是超前上涨。随着房价启动，西安的调控措施也开始加码。
2017年1月西安就开始实施限购措施。2018年西安更是率先实施摇号买房政策，成了“摇号首城”。一顿操作猛如虎，西安的调控力度与一线城市相比不遑多让。但是，这些仍没有止住房价的快速上涨之势。
与大基建汹涌的“钱潮”相比，种种调控措施显得乏力。陕西省的年度地区固定资产投资从2012年的1.17万亿，飙升至2016年的2.04万亿，翻了近一倍。2016年陕西的GDP为1.91万亿，基建投资已经超过了全省的GDP。同年，全国各省市的GDP“冠军”广东省GDP 7.9万亿，固定资产投资3.3万亿，占比仅41.8%。陕西的基建投资无疑是超前的。
事实上，2014年-2020年陕西的基建投资都超过了本省的GDP，本地实体经济体系无法承载的外来资金溢出后，涌入了省会西安的房市。而且，这种大幅超前区域经济体量的基建拉动模式并非陕西一省，而是整个西北地区的通用模式。
西安作为无可争议的西北第一城，收获了一波房价红利。
调控政策对此无能为力，土地财政大幅扩张的诱惑也很难拒绝。2016年西安土地出让面积为1450万平米，两年之后的2018年攀升至2542万平方米，增加了1000万方有余，达到历史最高点。与之相应的是，西安的土地财政依赖度大幅攀升，从2016年的38%上升到2018年的99.4%。西安的财政前所未有的“宽裕”了，然而，脱离经济基本面的基建投资拉动模式虽强劲，但不可持续。
2020年后基建放缓，基建投资每年“两位数”增长、超本省GDP投入的资金注入均告结束。基建拉动增长模式的后遗症开始逐渐发作——高增长消失，高负债凸显。
西安房市的支撑也随之动摇，其成交量的颓势更为真实。2021年，西安市商品房供应2246.68万平方米，同比缩量16.81%，销售2072.41万平方米，同比缩量13.60%。2022年，供销量继续下滑，去化周期29.9个月——2017年开启限购时，西安的新房存量不足2月。
2023年西安的整体去化周期9个月，比上一年有明显的改善。但是，板块分化明显，少数核心区域的去化率为2-5月，大于20个月的楼盘也不少见。
“西北第一城”的独特地位，为西安的楼市提供了远超其他西北城市的支撑。但是，基建投资大幅下降的经济增长失速依然带来了痛感。
因此，西安的调控政策在此次全面放开限购前已经大幅放松，二手房指导价“消失”、限价松动。限购政策“名存实亡”——去年9月西安市就取消了二环以外区域限购，二环内的新建商品房项目很少，并非楼市重点。
因此，这次放开限购后，杭州是二手房交易量、客户看房意愿大增的热闹景象，西安楼市则是波澜不惊。
02
反思房地产政策之得失，调控干预不是万能
波澜不惊的平稳健康当然是好事，但是居高不下的土地财政依赖度、经济增长低迷，依然困扰着这座千年古都。
比起杭州等东部经济发达地区的楼市，关注度相对较低的西安实际上是更容易理解的样本。基建投资主导的高增长模式更为明显，基建投资的投入和经济增长、房价地价的同步率高度一致。
基建热钱的涌入，GDP数据和房价齐飞，干柴烈火的“泼天富贵”拦也拦不住。但是，来自大规模转移支付和银行杠杆的“外财”退潮后，一时的繁荣就黯淡了。“史上最严”的调控政策从土地供给到二手房交易，把全产业链管了个遍，仍没有阻止大起大落的潮汐周期。
“市场不是万能的”，调控干预也不是万能的。挡不住热钱，也改变不了真实的供需关系。
强调控抑制了经济发达地区高线城市的楼市供需，房企的资金和产能因此被挤出，恰逢货币化棚改政策又给了杠杆通道，不得不转入低线城市的“下沉市场”。实际上，全国百城的库存平均去化周期为22个月，西安平均9个月的库存去化周期已经属于中上水平。有不少三四线城市的房市都处于“有房无市”的境地。
因此，很多大型房企在高线城市的货值占比一度大幅下降，低线城市的货值上升，资产质地劣化，更增加了金融风险。
“三条红线”收紧，这些房企的现金流断裂。而那些一度“楼市火爆”的低线城市也付出了沉重的代价。
总之，随着房地产整体进入“去库存”时代，调控政策放松，限制政策退出，市场会给出更多的真相。很多问题有反思的可能。
作为国民经济重要的产业部门，房地产行业存在的普遍问题，不能简单地归咎于企业经营、个别地方政府施政失误，更多的是区域经济发展模式、政策与市场之间关系等深层次因素影响。
因此，分析总结中国房地产行业的得失，也不能把眼光局限于少数热点城市的房价涨跌。楼市热钱的形成机制、土地财政依赖的成因，政策干预的合理边界等等，是房地产未来健康发展的重中之重。
文章来源微信公众号：风声OPINION
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