英国经济衰退期间的房产投资

目前英国房产市场正在经历着小繁荣，但专家们警告说，经济低迷时期，这种增长是无法持续。

购房通常是人生中最大的一笔买卖，谨慎行事是必须的，在经济衰退期更是这样，为市场会出现价格下跌，贷款融资会变得更困难。下面是经济低迷时期的房产投资应对策略。

房价下跌就应购房？

在房价可能下跌的市场中买入房产，会带来负资产风险，就是说您购买的房产的实际价值会低于您借的房贷，最后的结果是，即使您出售房产，也无法还上房贷。

这种风险主要影响的是低首付的首次购房者，并且对于某些类型的房产来说会更糟糕，比如说，新建房屋买入的价格往往比较贵，但转售未必会增值。全国各地的房贷机构和汇丰银行都对针对新房房贷的设了限制，以反映这个问题。

如果您的房产不慎跌入负资产，那么只有当您必须卖出房产时，负资产才真正会成为问题。房价可能会下跌一时，但不会永远下跌，您可以等待合适的时机卖出。

对于任何考虑借款卖方的人来讲，第一个问题是经济衰退期间的个人财务稳定程度。如果您在丢了工作的同时还要购买房产，那么在您处于负资产状态时，在不能还贷而必须要卖出房产的时候，结果可能会是灾难性的。但是，如果您可以继续支付房贷，您就可以承受来自市场冲击。

如果您以更高的首付购买房产，那么即使房价下跌，房产的价值也应该能比您借入的房贷多。之后的问题就是，您想在物业中住多久？打算住五年？如果目前出现房价下跌，五年之后到您要出售房产时，物业的价值可能会再次攀升。

对于那些想要搬入更大房产的购房人，从理论上讲，在经济衰退中换房是不吃亏的。即使您卖出的物业售价低于您的预期，但您想要购买的大宅的价格也会下跌，您也能节省资金。

是否应该在经济衰退期间购买第一套房产？

目前，首次购房人面临的主要问题是缺乏合适的抵押贷款。自疫情开始以来， 5％或10％首付的按揭贷款已基本消失。银行决定停止出售这些贷款，主要是担心借款人还不上房贷，在房价可能会下跌的情况下，客户所欠的债务会超过被抵押的物业价值。

在这种情况下，为了步入房产梯队，年轻人被迫求助于日益复杂的抵押贷款——往往需要来自父母和家庭的支持。

买房出租是否可行

在一定程度上，房产出租市场和房产销售市场往往走势相反。如果更多的人买不起房子，担心自己的财务安全，他们就会选择租房。

英国的租房市场各地还是不同的，伦敦的租金在下降，但英国其它地区的租金却在攀升。Hamptons International的数据显示，截至今年6月，伦敦市中心的租金下降了7.4％。在英国的其它地方，情况几乎完全相反，租金上涨了1.4％。

归根结底，在投资买房出租时，要考虑的最重要因素是，当地的就业市场，即使经济衰退中有更多人租房，但如果人们受到财务能力的限制，房租也不会增长。

拥有就业中心的大型大学城和城镇，可能比受封锁严重打击的城市，更能提供稳定收入的人群。

现在许多工作岗位仍受到政府薪资休假计划的保护，但也有例外，Luton和Clawley这两个城镇的经济和机场紧密相关，3月至7月之间的失业率已经上升了5.2和4.4个百分点。

在经济不景气期间卖出房产？

早在5月份，英国房产市场开始启动时，买家就试图大幅的讨价还价，最后还是立场坚定的卖家收获了小繁荣的回报。Hampton International 称，7月份，有30％的房产交易涉及三个或更多买家竞购，这种情况比去年上升了5%。

住房市场的繁荣势头预计将会持续数月，因为买家要利用印花税假期，同时锁定带来的压抑需求也需要在市场中陆续释放。

但是分析人士预警，冠状病毒对房地产市场的全部经济影响只是被延迟了。随着政府薪资补贴计划的结束，预计失业将会激增；随着房贷保护计划的结束，可能会有更多的人被迫出卖房产。经济和商业研究中心预测，到2021年，房产的价格将会下降10.6％。如果您需要卖房，赶早不赶晚，请尽量提前卖出房产。

节省税款也只能到明年3月底

英国财政大臣 Sunak的印花税假期，迅速提高了人们对市场的信心，房产交易数量开始增长。首次购房的人们，更换房产的人们，还有房东们，都希望在印花税假期完成房产交易。

购买价值不超过50万英镑的房产，免印花税；购买更昂贵房产的人，也会受益于降低了的印花税。但是，由于印花税假期的时间限制，人们担心一旦减税期结束，房产交易活动就会放缓。 希望利用印花税假期的买家必须迅速采取行动，否则就会错失15,000英镑的意外之财。