留學生回不來 學生公寓投資者售屋化解危機

據澳洲金融評論報導，海外留學生人數下降26萬人，使得學生公寓業主陷入現金危機，特別是如果這些業主用自營公積金（SMSF）來投資的話，沒有租金收入使他們沒錢償還貸款，不得不拋售投資

根據SQM Research的分析，在悉尼和墨爾本受歡迎的大學周圍，由於海外學生人數驟減，租金下降了高達25%。

但CoreLogic的數據顯示，其中一些地區的房產價格，如墨爾本內郊的Carlton，在同一時期上漲了近12％。

 出售的時機

AJ財務規劃公司的創始人Alex Jamieson表示，許多退休投資者正利用房價上漲的機會，拋售表現不佳的投資。

Clover Financial Solutions的主管Phoebe Blamey表示，許多擁有大量資產的學生宿舍的老年投資者更有可能出售表現不佳的投資物業，而不是生活方式資產，如度假屋。她補充說，「有很多學生公寓，特別是建在高層的一居室單元，正在校園周圍出售。」

當初許多投資者在房產銷售的鼓勵下成立了SMSF，購買已建成的公寓或公寓樓花，其誘因包括租金保證和承諾，即學生會回來，學生人數的增加保證有足夠的租金收入來支付成本並有一些盈餘。

根據澳大利亞稅務局的數據，SMSFs持有價值約433億澳元的住宅物業。

投資者受制於學生人數下降

疫情期間學生回不來給投資者帶來麻煩。維多利亞大學最近的分析顯示，在2021年初，澳大利亞的留學生比一年前減少了26萬，比北領地的全部人口還要多。

在許多情況下，投資者在遠郊的校園或農村校園周圍購買了專門的公寓，那裡的學生人數減少，很難找到替代的租戶。

 Jamieson表示，許多投資者陷入了一個較為單一化的自營公積金（SMSF）中，通過有限追索權的借款安排，增加了投資風險，因為收入只能從基金內部產生。

 新的住宅物業的供應可能會急劇增加，可能會對價格造成壓力。

亞拉資本（Yarra Capital）的宏觀經濟戰略主管Tim Toohey預測，到2023年，全國可能有150,000套住宅超過需求。如果淨移民沒有回升，過剩的數量可能達到創紀錄的20萬。