中国长租公寓模式将如骨牌崩塌
中国规模第二的长租公寓平台“蛋壳公寓”11月资金断链，引爆大规模房客被驱赶与陈情事件，广州甚至传出房客烧房自杀抗议惨剧，本应同仇敌忾的房东与房客纠纷频传，被金融杠杆游戏所误导的中国长租公寓模式已经濒临崩溃。
今年10月蛋壳公寓财务主管跑路、公司破产倒闭传言甚嚣，蛋壳公寓反驳纯属商业纠纷谣言。然而11月25日深圳市物业管理行业协会公布，深圳市住建局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业服务业者不得以停水停电等方式驱赶已与蛋壳公寓签订合同且已支付租金的房客，显示蛋壳公寓纠纷非同小可，长租公寓平台败象已现。
赴美上市以来纠纷频传
虽然近年中国长租公寓暴雷（大规模金融违法或资金断链）与倒闭事件频传，已经引起市场警惕，然而蛋壳公寓事件仍具特殊指标意义。
蛋壳公寓是美国上市中企，今年一月才刚风光地在纽约证券交易所上市。根据蛋壳公寓宣称，累计服务客户超过百万，在北京、上海、广州等一二线为主的13个城市管理超过40万户公寓，青年白领为主要客层。
2015年1月创办于北京的蛋壳公寓，隶属于北京紫梧桐资产管理有限公司，在北京与深圳设有分公司，今年初虽风光地在纽约上市，却历经执行长被调查、资金断链、高管出走、退租抗议、大规模断网、供应商讨债等连串风波打击，11月以来在北上广深等13座城市引爆的纠纷与大规模维权行动，涉及数十万房客和房东，无疑是雪上加霜。
根据《中国企业报》指出，长租公寓的商业模式为，由平台业者向房东租屋并按月支付房租给房东，房屋经平台业者装修配置之后租给房客，从中赚取价差与服务费，常会借由向房客推销“租金贷”网贷以便于财力有限的房客贷得长期租金，并从中获利。
经由长租公寓“二房东＋租金贷”的商业模式，蛋壳公寓以钜额融资来收购和装修房源，以网路平台招揽房客，并透过第三方金融机构引入腾讯集团微众银行的“租金贷”，引导短期资金不足的房客借贷长期租金（多为一年），房客每月偿还房租贷款。
房客虽感觉每月缴交房租，却实为偿还房租贷款，而且不是交给房东，金融机构将会以房客之名把一年租金转付给蛋壳公寓，至于蛋壳公寓这种平台把这段时间的资金差额拿去收购与装修房源、拓展市场，或者是转投资，甚或滥用卷款落跑，就成了灰色地带，以及贪腐弊端之渊薮。
根据蛋壳公寓年报显示，在2017、2018和2019年三年期间，蛋壳房客选择租金贷的比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，贷款金额高达数十亿人民币。
这种结合网路与金融杠杆的长租公寓模式，发展数年以来争议不断。2018年时任我爱我家副总裁的胡景晖指出，过度倚赖资本市场的长租公寓平台，以高出市场两成到四成的不合理高价收购房源，导致租屋成本激增，倘若任由持续发展，会出现比P2P爆仓严重得多的后果。
胡景晖当时警告：“长租公寓一旦爆仓，资金链断裂，业主收不到房租就会驱赶承租人，会有几百万甚至上千万的承租人被驱赶，露宿街头，多可怕。”如今似已不幸言中。
金融杠杆浮滥扭曲市场
金融杠杆浮滥是长租公寓纠纷的主要症结。2018年中国市场开始警惕长租公寓模式，例如平安银行、招商银行等大银行陆续暂停使用租金贷。
然而市场利之所趋、弱肉强食，加上当局监管不力，长租公寓金融杠杆却更趋浮滥。近年中国经济恶化加上疫情肆虐冲击，导致许多平台资金断链，贷款缴了长期租金的房客们被未收到房租的房东们驱赶，成了最弱势的“韭菜”。
讽刺的是，房客与房东之间没有直接合约关系，绝大多数房客与房东租屋以来素未谋面，甚至到决裂谈判的时刻才相见，而许多暴雷平台案例可见，提前中饱私囊的平台业者与高管不是早已逃之夭夭，就是推托给客服，避不见面。
2018年以来长租公寓暴雷频传，纠纷遍及中国。根据中国《财新网》12月4日指出，截至今年9月，中国长租公寓暴雷有26家，部分高端长租公寓平台也面临风险，例如蛋壳、青客、乐伽有资金断链危机；已经上市的蛋壳、青客的公开财务数据显示已经入不敷出，深陷技术性破产；规模最大、宣称百万间房源、300万房客、45万房东的“自如”，被控强行要求房东降价或赔偿高额装修费，却不给房客降价，涉及法律诉讼近900件。
《财新网》引述中国国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真的分析表示，长租公寓主要影响中低收入族群。其中高端长租公寓房客约有236万人，主要为大学生和白领，中低端长租公寓房客约达1,200万人，主要为农民工，长租公寓的大量倒闭对社会冲击相当严重。
当千万人所倚赖的住房模式沦为业者金融杠杆融资手段，并且在明显的弊端发生后没有能力解决纠纷以及疑虑，长租公寓核心商业模式显然难以取信大众，如同中国P2P全面崩塌的骨牌效应，恐怕已经无法避免。
（※作者为钜石智库创办人，关注时局之平衡资讯与风险扩散效应。曾任网路行销投资高管。台大政治系毕业、波士顿大学大传硕士，于哈佛大学研修电商课程，新加坡国立大学高阶管理课程结业。[email protected]。全文转自上报)
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