中國長租公寓模式將如骨牌崩塌
中國規模第二的長租公寓平台「蛋殼公寓」11月資金斷鏈，引爆大規模房客被驅趕與陳情事件，廣州甚至傳出房客燒房自殺抗議慘劇，本應同仇敵愾的房東與房客糾紛頻傳，被金融槓桿遊戲所誤導的中國長租公寓模式已經瀕臨崩潰。
今年10月蛋殼公寓財務主管跑路、公司破產倒閉傳言甚囂，蛋殼公寓反駁純屬商業糾紛謠言。然而11月25日深圳市物業管理行業協會公布，深圳市住建局發出《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，要求物業服務業者不得以停水停電等方式驅趕已與蛋殼公寓簽訂合同且已支付租金的房客，顯示蛋殼公寓糾紛非同小可，長租公寓平台敗象已現。
赴美上市以來糾紛頻傳
雖然近年中國長租公寓暴雷（大規模金融違法或資金斷鏈）與倒閉事件頻傳，已經引起市場警惕，然而蛋殼公寓事件仍具特殊指標意義。
蛋殼公寓是美國上市中企，今年一月才剛風光地在紐約證券交易所上市。根據蛋殼公寓宣稱，累計服務客戶超過百萬，在北京、上海、廣州等一二線為主的13個城市管理超過40萬戶公寓，青年白領為主要客層。
2015年1月創辦於北京的蛋殼公寓，隸屬於北京紫梧桐資產管理有限公司，在北京與深圳設有分公司，今年初雖風光地在紐約上市，卻歷經執行長被調查、資金斷鏈、高管出走、退租抗議、大規模斷網、供應商討債等連串風波打擊，11月以來在北上廣深等13座城市引爆的糾紛與大規模維權行動，涉及數十萬房客和房東，無疑是雪上加霜。
根據《中國企業報》指出，長租公寓的商業模式為，由平台業者向房東租屋並按月支付房租給房東，房屋經平台業者裝修配置之後租給房客，從中賺取價差與服務費，常會藉由向房客推銷「租金貸」網貸以便於財力有限的房客貸得長期租金，並從中獲利。
經由長租公寓「二房東＋租金貸」的商業模式，蛋殼公寓以鉅額融資來收購和裝修房源，以網路平台招攬房客，並透過第三方金融機構引入騰訊集團微眾銀行的「租金貸」，引導短期資金不足的房客借貸長期租金（多為一年），房客每月償還房租貸款。
房客雖感覺每月繳交房租，卻實為償還房租貸款，而且不是交給房東，金融機構將會以房客之名把一年租金轉付給蛋殼公寓，至於蛋殼公寓這種平台把這段時間的資金差額拿去收購與裝修房源、拓展市場，或者是轉投資，甚或濫用捲款落跑，就成了灰色地帶，以及貪腐弊端之淵藪。
根據蛋殼公寓年報顯示，在2017、2018和2019年三年期間，蛋殼房客選擇租金貸的比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，貸款金額高達數十億人民幣。
這種結合網路與金融槓桿的長租公寓模式，發展數年以來爭議不斷。2018年時任我愛我家副總裁的胡景暉指出，過度倚賴資本市場的長租公寓平台，以高出市場兩成到四成的不合理高價收購房源，導致租屋成本激增，倘若任由持續發展，會出現比P2P爆倉嚴重得多的後果。
胡景暉當時警告：「長租公寓一旦爆倉，資金鍊斷裂，業主收不到房租就會驅趕承租人，會有幾百萬甚至上千萬的承租人被驅趕，露宿街頭，多可怕。」如今似已不幸言中。
金融槓桿浮濫扭曲市場
金融槓桿浮濫是長租公寓糾紛的主要癥結。2018年中國市場開始警惕長租公寓模式，例如平安銀行、招商銀行等大銀行陸續暫停使用租金貸。
然而市場利之所趨、弱肉強食，加上當局監管不力，長租公寓金融槓桿卻更趨浮濫。近年中國經濟惡化加上疫情肆虐衝擊，導致許多平台資金斷鏈，貸款繳了長期租金的房客們被未收到房租的房東們驅趕，成了最弱勢的「韭菜」。
諷刺的是，房客與房東之間沒有直接合約關係，絕大多數房客與房東租屋以來素未謀面，甚至到決裂談判的時刻才相見，而許多暴雷平台案例可見，提前中飽私囊的平台業者與高管不是早已逃之夭夭，就是推託給客服，避不見面。
2018年以來長租公寓暴雷頻傳，糾紛遍及中國。根據中國《財新網》12月4日指出，截至今年9月，中國長租公寓暴雷有26家，部分高端長租公寓平台也面臨風險，例如蛋殼、青客、樂伽有資金斷鏈危機；已經上市的蛋殼、青客的公開財務數據顯示已經入不敷出，深陷技術性破產；規模最大、宣稱百萬間房源、300萬房客、45萬房東的「自如」，被控強行要求房東降價或賠償高額裝修費，卻不給房客降價，涉及法律訴訟近900件。
《財新網》引述中國國家金融與發展實驗室房地產金融中心主任蔡真的分析表示，長租公寓主要影響中低收入族群。其中高端長租公寓房客約有236萬人，主要為大學生和白領，中低端長租公寓房客約達1,200萬人，主要為農民工，長租公寓的大量倒閉對社會衝擊相當嚴重。
當千萬人所倚賴的住房模式淪為業者金融槓桿融資手段，並且在明顯的弊端發生後沒有能力解決糾紛以及疑慮，長租公寓核心商業模式顯然難以取信大眾，如同中國P2P全面崩塌的骨牌效應，恐怕已經無法避免。
（※作者為鉅石智庫創辦人，關注時局之平衡資訊與風險擴散效應。曾任網路行銷投資高管。台大政治系畢業、波士頓大學大傳碩士，於哈佛大學研修電商課程，新加坡國立大學高階管理課程結業。[email protected]。全文轉自上報)
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