空置率上升至24% 深圳办公楼市场投资退潮

办公楼（中国称为写字楼）一直是深圳大宗交易市场主要标的之一。但从过去4年开始，深圳办公室空置率一路攀升至24%以上，并且出现办公室投资退潮现象。

据陆媒财新网报导，根据市场机构戴德梁行发布的讯息，2023年上半年，深圳的大宗交易共计成交21宗，总交易额达到人民币150亿元。

按宗数计算，这些大宗交易里，投资公司购置比例由2022年底的19%下降至14%；自用买家购买比例从2022年底的55%升至76%。

据戴德梁行提供的讯息，2023年上半年，深圳办公室市场的自用买家以金融行业为主。此外，部分中小型实业类企业或生物医药公司也会购买办公室自用，但每单交易额仅介于2亿至3亿元，相对规模较小。

戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒指出，2023年以来，中国宏观环境不确定性增强，投资机构趋于保守，而自用买家的需求一直存在。不同于2018年与2019年，当时深圳每年至少会有一宗成交额达60亿至70亿元的超级大单。如今，投资需求减少导致每宗交易规模和额度都趋小。

他并指出，在四大一线城市中，现今深圳办公室市场的投资回报率不如北京、上海。

陈俊儒指出，现阶段北京、上海的办公室市场的平均投资回报率普遍介于4.8%至5%之间，且这两座城市目前放售的大宗办公室物业数量不少，多数位于核心地段，已进入成熟运营阶段。但是，深圳办公室项目的投资回报率仅约4%至4.5%。

据戴德梁行统计，2023年年中，深圳甲级办公室空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。这是继2020年底后，这一指标再度超过24%。

报告并指，从2019年起，深圳每年基本都有超过20%的写字楼处于空置状态；2021年底，该市甲级写字楼空置率曾短暂降至20%区间内，随后重新上涨。

同期，北京、上海、广州的空置率均保持在20%以内，分别为16.9%、18.6%、18.0%。

戴德梁行研究院副院长张晓端指出，2023年内，深圳还有近百万平方公尺的甲级写字楼项目计划投入使用，未来几年，空置率进一步推升是大趋势。

历经COVID-19（2019冠状病毒疾病）疫情3年与严苛的清零政策，中国经济环境不佳。