空置率上升至24% 深圳辦公樓市場投資退潮

辦公樓（中國稱為寫字樓）一直是深圳大宗交易市場主要標的之一。但從過去4年開始，深圳辦公室空置率一路攀升至24%以上，並且出現辦公室投資退潮現象。

據陸媒財新網報導，根據市場機構戴德梁行發布的訊息，2023年上半年，深圳的大宗交易共計成交21宗，總交易額達到人民幣150億元。

按宗數計算，這些大宗交易里，投資公司購置比例由2022年底的19%下降至14%；自用買家購買比例從2022年底的55%升至76%。

據戴德梁行提供的訊息，2023年上半年，深圳辦公室市場的自用買家以金融行業為主。此外，部分中小型實業類企業或生物醫藥公司也會購買辦公室自用，但每單交易額僅介於2億至3億元，相對規模較小。

戴德梁行華南區資本市場部主管及董事陳俊儒指出，2023年以來，中國宏觀環境不確定性增強，投資機構趨於保守，而自用買家的需求一直存在。不同於2018年與2019年，當時深圳每年至少會有一宗成交額達60億至70億元的超級大單。如今，投資需求減少導致每宗交易規模和額度都趨小。

他並指出，在四大一線城市中，現今深圳辦公室市場的投資回報率不如北京、上海。

陳俊儒指出，現階段北京、上海的辦公室市場的平均投資回報率普遍介於4.8%至5%之間，且這兩座城市目前放售的大宗辦公室物業數量不少，多數位於核心地段，已進入成熟運營階段。但是，深圳辦公室項目的投資回報率僅約4%至4.5%。

據戴德梁行統計，2023年年中，深圳甲級辦公室空置率同比上升1.6個百分點至24.5%。這是繼2020年底後，這一指標再度超過24%。

報告並指，從2019年起，深圳每年基本都有超過20%的寫字樓處於空置狀態；2021年底，該市甲級寫字樓空置率曾短暫降至20%區間內，隨後重新上漲。

同期，北京、上海、廣州的空置率均保持在20%以內，分別為16.9%、18.6%、18.0%。

戴德梁行研究院副院長張曉端指出，2023年內，深圳還有近百萬平方公尺的甲級寫字樓項目計劃投入使用，未來幾年，空置率進一步推升是大趨勢。

歷經COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情3年與嚴苛的清零政策，中國經濟環境不佳。