程曉農：中國房貸斷供潮的癥結何在？

中國的房地產市場讓買房者的利益受到損害，終於導致全國性的房貸斷供潮。究其原因，這是中國的制度之害。在立法、監管的各個層面，政府都站在房地產公司一邊，為了維護房地產泡沫，不惜傷害消費者的利益，這就是發生房貸斷供潮的癥結所在。

一、新房預售制到了中國就出「簍子」

購買新房，經常會是預售的。新房預售制本身並沒有問題，美國和台灣都有新房預售制。

在美國，訂購新房子，房地產公司通常會讓買主付出數千到一萬美元的押金（相當於預付款），然後與買主簽約；當新房的地基通過當地市政府建築管理部門的檢驗後，初步構架便搭建起來，這時房地產公司會要求買主再支付一筆數萬美元的工程款；到了房子完成全部內裝修，所有家用電器都按照購房合約安裝完成並經過檢測，買主才進入自己的房子實地觀察、仔細查驗，由房地產公司派專人詳細解釋各項設施的使用和注意事項；最後是雙方律師會面，買方支付剩餘未付的房款（或者是買主開戶銀行的現金支票，或者是抵押貸款銀行開列的支票），房地產公司則交出新房鑰匙，購房合約執行完畢。剩下的是，在一年保修期內，房地產公司仍有義務免費為買主修理室內出現的各種瑕疵。這樣的新房預售制運行多年，極少發生房地產公司和買主之間的糾紛。

台灣也實行新房預售制，做法與美國大體相似。新房的買主交了首付之後，剩餘的大部分房款也是新房交付時才支付。由於台灣是民主制度，所以在民意壓力下，政府更關注如何保護新房買主的利益。在台灣，依照相關法規，如果建商資金周轉不靈，拖延施工，或者老闆落跑，買主可以按照合約請求解約，向建商要求支付懲罰性違約金損失；同時，建商還要退還買主已經交付的款項。而且，中華民國內政部也有規定，建案如果延期交屋，每一天要補償房子總價的萬分之五給買主。也就是說，如果房子交付延遲兩百天，建商給買主的補償相當於房價的百分之十，這就把建商的利潤基本賠光了。

中國1983年最早在深圳引入新房預售制。1994年，中國的《城市房地產管理法》正式確立商品房預售制度，此法律由1994年8屆全國人大常委會第8次會議通過，1995年1月1日起施行；此後經人大常委會數次修改。目前適用的法律條文中，只有第4章「房地產交易」的第45條「商品房預售」中有這樣一句空話，「商品房預售所得款項必須用於有關的工程建設」；但在第6章「法律責任」中，立法時卻「忘了」規定，房地產公司如果違反第45條那句話時，是否要承擔任何法律責任。也就是說，房地產公司若把商品房預售所得款挪出他用，在中國似屬不當，卻不需要付出違法代價，因為法無懲處條文。這就是這次中國因大量爛尾樓而造成房貸「斷供潮」的原因之一。

中國的立法特點是法條用語政策化，當局這樣做的目的是，為政策的隨時調整留下足夠的空間。而中國的政策執行象「橡皮筋」，於是房地產公司的「商品房預售所得款項」，本來依法「必須用於有關的工程建設」，但房地產公司不這樣做，法律上卻不予懲處，這個空洞的「必須」結果就變成了事實上的「不必」。從這裡可以看出，在住房預售制方面，台灣和中國的差別在於，中國的法規有利於房地產公司，而台灣的法規有利於住房的買主。這本質上是民主政體與官商勾結的專制政體的差別。

二、中國特色的預售房「超前交款」

美國和台灣的新房預售制只要求住房買主在新房交付之前支付有限的首付，實行這種購房資金的支付模式，一般不會發生房地產公司留下「爛尾樓」的局面。因為如果房地產公司不能按時交房，損失自負。而中國卻有一個自己特色的預售房「超前交款」的特殊做法，造成了政府保護房地產公司、而不管買房者可能吃虧的局面。

所謂的「超前交款」，是我從買主角度提出的概念；在中國的房地產業，這種做法被稱為「超前回款」，意思是，房子還沒蓋好，房地產公司就預先把房款收足了。中國的開發商實際上是把預售房等同於已建房來銷售，雖然房子根本還沒完工，就要買主交足購房款。而房主交足購房款之後，實際上就失去了檢查交工房產、或者與房地產公司談判的能力。

在中國，新房預售制准許期房項目的主體結構封頂時，購房者就在首付的基礎上申請按揭貸款；理論上，首付以及從銀行申請的按揭貸款要存放在指定監管賬戶，根據施工、竣工的進度分批由開發商提取。甚至大量房地產公司要求買房者在首付款支付後的七天內，向與房地產公司合作的銀行申請抵押貸款。為什麼要買主申請房貸時，去房地產公司指定的銀行去辦理呢？因為那家銀行和這個房地產公司是有勾結的，不但銀行可能從房地產公司那裡拿到好處，而且銀行會悄悄地把買房者申請的房貸款項轉給房地產公司。

這種房款「超前交款」的支付方式，可能讓房地產公司占盡購房者的便宜。輕則交易不公平，所建房屋的許多細節達不到購房合約的要求，而購房者只能逆來順受；重則房地產公司把購房者的房貸款項挪用到其他項目，導致購房者已足額付款的建房工程成為爛尾樓。

有人因此提出，這些問題都是商品房預售製造成的，希望全面取消預售制。其實，並不是預售製造成了中國房地產業的爛尾樓問題，因為國外的預售制並沒有這樣的問題；真正的罪魁禍首是中國特色的預售房「超前交款」支付模式，只要把預售制的房款支付方式改成國際通行的交鑰匙付全款模式，爛尾樓問題就解決了。2019年下半年，《華夏時報》記者曾就此事採訪了一位接近政策部門的專家，此人表示，那樣做會對房企的衝擊太大，多數企業無法承受，因此當時還不是時候。這表明，中國政府為房地產公司設想得面面俱到，唯獨「忘了」買房者的利益需要保護。這是疏忽，還是故意，其實一目了然。

三、「監管」下預售房資金「開溜」

雖然買房者申請到的房貸資金是暫時存在貸款銀行的專門賬戶里，但是，很多貸款銀行本來就是由房地產公司指定的，這些銀行與房地產公司有合作關係。與此同時，名義上，當地的房地產管理部門有監督責任，不能讓房地產公司根據自己的資金需要把房貸資金拿去隨便用。但是，中國的中央政府和立法機構放棄了實行統一法令、加強監管這個選項，而是讓各地的房地產管理部門自行其是。於是，在似有似無、名有實無的各地房地產管理部門的「監管」之下，房主購買預售房的房貸資金就「開溜」了。

其中的奧秘在於，無論是相關銀行，還是各地政府的房地產管理部門，都與房地產公司有暗中勾結。它們優先考慮的是房地產公司的需要，而不是貸款人的資金安全。只要房地產公司把其中的關節打通（行賄），銀行里房地產貸款資金的被「監管」賬戶就變成了房地產公司的「資金池」。最常見的方式是，開發商從供應商那裡取得似乎與建房工程相關的採購發票，憑此到銀行就可以提取監管之下的房貸資金，但實際上房地產公司並沒真正把這些資金用於施工，更沒把住房項目竣工，這就是「爛尾樓」的由來。而更糟糕的情況是，銀行在當地房地產管理部門的默許下，根本不把預售房的房貸資金放在監管賬戶里，而是直接轉到了開發商的賬上。

那房地產公司急於拿到房貸資金，要用到什麼地方去？實際上，許多房地產公司是用甲住房項目買主們的房貸資金，去購買乙項目的開發用地，而這筆錢最後就進入了地方財政的口袋。這樣就很好理解了，為什麼各地政府的房地產管理部門故意不履行對房貸資金的監管責任，履行那種責任其實是自斷本地政府的財路。中央政府不懂這一點嗎？當然不是，北京是故意把「魚」交給「貓」們來「監管」，其結果可想而知。

於是，各地房地產管理部門「監管」銀行的房貸資金「專戶」時，比較憑良心一點的，會按照工程建築總投資預算的實施進度，上浮一定的百分點，讓銀行在「專戶」里留存部分預售房被「監管」的資金，其餘的錢轉給房地產公司；有些地方則把預售資金的一個不大的比例留存在銀行的「專戶」里，其餘部分轉給急於用錢的房地產公司；比較惡劣的情形是，房地產管理部門根本不過問需要依法監管的預售房貸款專戶資金，聽憑銀行把資金全數交給房地產公司。

而銀行也是有幾種做法。最常見的方式是，開發商隨便提供一些開支發票，就可以從銀行提取被「監管」的資金，至於房地產公司實際上是否施工、是否竣工，銀行就不管了。更有甚者，銀行根本不把預售房的房貸資金放進監管賬戶，而是直接轉到開發商的賬上。

如果政府和銀行嚴格執行預售房的資金監管，本來完全可以保障項目完工，但大部分房地產公司實際上是把這些資金普遍用在土地市場上，去購買別的地塊。所以，近年來各地政府拍賣土地給房地產公司時，所收到的買地收入當中，將近六成的錢是來自房地產公司從銀行拿到的房主們購買先前銷售的預售房貸款。也就是說，房貸資金成了地方政府土地收入的財源。

就這樣，預售房買主們的寶貴錢財，被地方政府、銀行和房地產公司給合夥騙走了。這些錢之所以回不來，是因為它已經成了地方政府財政收入的一部分，被當地政府花出去了；而房地產公司手頭的預售房是沒法完工的，這些公司只捏着幾塊沒錢開工的新地塊。

四、官方打擊預售資金「跑冒滴漏」？

房地產公司想從房地產蕭條和資金鍊困境當中跳出來的花招是，通過玩「擊鼓傳花」，讓新地塊上策劃出來的紙上建房項目的買主們提供房貸資金，用來完工先前已售出的預售房。

新房的買主們聽着房地產公司炒作新房的「鼓聲」，加入這場「遊戲」，卻不知道什麼時候「鼓聲」停下來時，傳到自己手裡的「花」，其實是把自己的荷包「炸」得粉碎的「炸彈」。全國性房貸斷供潮的房主們只知道自己買的房子沒影兒了，卻未必明白自己的錢「彎彎繞」到哪兒去了；他們若明白了這個「局」，恐怕就更着急了。

預售房資金有嚴重的「跑冒滴漏」，地方政府心裡跟明鏡似的，但它們「鼓着腮幫子看四方」，一臉無辜的樣子。而中央政府呢，它也是揣着明白裝糊塗，假模假式地「打擊」了一番「挪用預售資金」，那是兩年前的事兒了。

2020年，中央政府就意識到了「爛尾樓」的資金根源問題，因此要求各地政府要加強預售房資金的嚴格監管，要讓每個住宅項目的資金「專款專用」，不少地方的政府也相應出台或修訂了相關規定。雖然各地的法規細節不同，但都要求開發商必須協助購房人把房價款直接存進項目監管賬戶，不得直接收取房價款，並強調必須「專款專用」。

結果怎麼樣呢？最近的全國性房貸斷供潮給出了回答。如果兩年前住宅項目預售資金真的做到專款專用了，兩年後，那時候的預售房早就蓋完交付給房主了；如果「專款專用」了，也就沒了預售資金的「跑冒滴漏」，那怎麼會十幾個省市到處都是「爛尾樓」呢？很顯然，兩年前政府的那次「打擊挪用預售資金」之舉，不過是一次「貓蓋屎」行動，得益者未被追究，受害者繼續受害。

最近中國大批爛尾樓盤業主採取了集體行動，宣布停止償還房貸，涉及約20個省分、近70個市和區。這股風潮還在中國繼續蔓延，每天都有新的住宅項目的住房買主們加入這項行動。目前，中國政府似乎還沒找到解開這個死結的有效辦法，但有一個結果是可以清晰地預料到的，那就是中國的房地產業面臨着巨大的打擊，消費者對各家房地產公司的不信任感快速上升。

接下來，不管當局如何應對，但消費者對買房的抵制已經自然形成了，誰也不想加入那個集體拒絕支付房貸的行列當中去；而結果就是，房地產銷售和預售房制度崩盤了。房地產公司連現有樓盤都無力完工，更不可能挖掘資金來源去蓋更多房子，用現房銷售去吸引顧客。

那結果就會表現為，房地產業進入垮塌狀態，而以房地產業為支柱的中國經濟也陷入了困境。雖然誰也沒想到，撕裂中國經濟的房地產泡沫，居然是從買房者的如此集體行動開始的，但是「種禍得禍」這四個字如今是體驗在北京當局身上了。中國政府現在更擔心的是，房地產業的崩塌正在加深中國潛在的銀行業金融危機。

（全文轉自自由亞洲電台）