大陆房地产困境 打折促销难救市 法拍房激增太艰难

刘悦
2024-08-14
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房地产示意图(图片来源:Getty Images)

近年来,大陆房地产市场陷入低迷,多个城市的房产销售陷入困境。为了寻求生存空间,房企和中介采取大幅降价、打折促销等手段。甚至有地区的房价折扣幅度很大,几近五折,但效果很差,不仅不能有效刺激市场需求,反而暴露出更深层次的问题,让购房者失去信心。目前,大陆二手房市场供需早已失衡,法拍房数量则大幅增加。仅2024年上半年,新增住宅类法拍房超过20万套。

综合陆媒报导,日前,深圳福田中心区的一处新楼盘引发广泛关注。因为该楼盘推出“备案价五折出售”的优惠措施,原本售价近700万(人民币,下同)的房源,现在只需358万元即可购买。

报导称,这些“备案价五折”房源并非传统住宅,而是带有商办性质的4.5米高的商办产品,这些住房同样有70年产权,部分户型带有阳台,还通燃气。可以用个人名义购买,还不限购,但销售情况依旧惨淡。

据悉,这些房源大多属于“工抵房”,即房地产开发商以房屋抵偿工程款,价格仅为备案价的5.7折到7折左右。

目前,这种超低折扣的促销方式在深圳房地产市场上并不鲜见,尤其是在商办产品领域。早在2023年,深圳罗湖区的一个公寓项目就曾以备案价近四折的价格出售。但即便如此,这类房产的销售仍不理想。

深圳中原研究中心的数据显示,2024年上半年,全市公寓成交量仅为1337套,同比下降62.4%。其中,300万以下的小户型占据了成交主力,但整体市场依然低迷。

除深圳外,大陆其他城市的房产销售也很糟糕,房价大幅下降,房主对房产失去信心。与此同时,法拍房的数量持续攀升。

法拍房是指因商业贷款逾期、民间借贷纠纷、司法没收等原因,被法院强制拍卖的房产。根据最新数据显示,2024年上半年,中国住宅类法拍房挂牌数量达到20.2万户,同比增加12%。

在一线城市上海,法拍房市场呈现量价齐跌的局面。比如,前段时间,上海长宁区福泉路一套72平方米的高层住宅在法拍时仅有一人竞拍,最终以276万元的起拍价成交,与法院评估价493万元相比,相当于享受了5.6折的优惠。

尽管法拍房的价格大幅折扣,但其在市场上的表现依旧不佳。有数据显示,7月下旬上海挂牌的28套法拍房中,有11套房源在第一次拍卖时流拍,其余成交的房源中,除少数几套外,成交折扣率普遍在7—9折之间。

业内人士分析称,低起拍价和高折扣率已经成为当前上海乃至全国法拍房市场的共性,法拍房逐渐从过去的“香饽饽”变成了如今的普通商品,甚至出现了无人问津的尴尬局面。

除了法拍房,上海的二手房市场也面临供大于求的困境。数据显示,当前上海挂牌的二手房源超过23万套,近期新上房源超过7000套。市场供应的增加使得购房者的选择空间变大,进一步加剧了法拍房的销售困难。

根据“中指数据”的统计,2024年1月至5月,上海住宅法拍房挂牌量为1066套,其中成交量为564套,平均成交折扣率在75%左右,流拍率约为35%。

对此,有分析称,经济持续下行让法拍房市场面临诸多挑战。随着市场供应的增加,法拍房的清仓率可能会继续下降,这意味着对于希望通过法拍市场快速变现的卖家来说,可能需要付出更多的耐心与等待。

此前,58安居客房产研究院院长张波表示,楼市的低迷直接影响了法拍房的成交率,而现行的法拍制度也使得普通购房者对法拍房望而却步,进一步降低了市场的活跃度。

有业内人士称,由于许多购房者是在房价最高时以高杠杆购房,随着经济形势的恶化,他们面临着巨大的还款压力,导致违约情况频发,从而增加了法拍房的数量。这种趋势在未来可能会持续增加,尤其是在二线城市,法拍房的供应规模可能会进一步扩大。

 

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