大陸房地產困境 打折促銷難救市 法拍房激增太艱難

近年來，大陸房地產市場陷入低迷，多個城市的房產銷售陷入困境。為了尋求生存空間，房企和中介採取大幅降價、打折促銷等手段。甚至有地區的房價折扣幅度很大，幾近五折，但效果很差，不僅不能有效刺激市場需求，反而暴露出更深層次的問題，讓購房者失去信心。目前，大陸二手房市場供需早已失衡，法拍房數量則大幅增加。僅2024年上半年，新增住宅類法拍房超過20萬套。

綜合陸媒報導，日前，深圳福田中心區的一處新樓盤引發廣泛關注。因為該樓盤推出「備案價五折出售」的優惠措施，原本售價近700萬（人民幣，下同）的房源，現在只需358萬元即可購買。

報導稱，這些「備案價五折」房源並非傳統住宅，而是帶有商辦性質的4.5米高的商辦產品，這些住房同樣有70年產權，部分戶型帶有陽台，還通燃氣。可以用個人名義購買，還不限購，但銷售情況依舊慘澹。

據悉，這些房源大多屬於「工抵房」，即房地產開發商以房屋抵償工程款，價格僅為備案價的5.7折到7折左右。

目前，這種超低折扣的促銷方式在深圳房地產市場上並不鮮見，尤其是在商辦產品領域。早在2023年，深圳羅湖區的一個公寓項目就曾以備案價近四折的價格出售。但即便如此，這類房產的銷售仍不理想。

深圳中原研究中心的數據顯示，2024年上半年，全市公寓成交量僅為1337套，同比下降62.4%。其中，300萬以下的小戶型占據了成交主力，但整體市場依然低迷。

除深圳外，大陸其他城市的房產銷售也很糟糕，房價大幅下降，房主對房產失去信心。與此同時，法拍房的數量持續攀升。

法拍房是指因商業貸款逾期、民間借貸糾紛、司法沒收等原因，被法院強制拍賣的房產。根據最新數據顯示，2024年上半年，中國住宅類法拍房掛牌數量達到20.2萬戶，同比增加12%。

在一線城市上海，法拍房市場呈現量價齊跌的局面。比如，前段時間，上海長寧區福泉路一套72平方米的高層住宅在法拍時僅有一人競拍，最終以276萬元的起拍價成交，與法院評估價493萬元相比，相當於享受了5.6折的優惠。

儘管法拍房的價格大幅折扣，但其在市場上的表現依舊不佳。有數據顯示，7月下旬上海掛牌的28套法拍房中，有11套房源在第一次拍賣時流拍，其餘成交的房源中，除少數幾套外，成交折扣率普遍在7—9折之間。

業內人士分析稱，低起拍價和高折扣率已經成為當前上海乃至全國法拍房市場的共性，法拍房逐漸從過去的「香餑餑」變成了如今的普通商品，甚至出現了無人問津的尷尬局面。

除了法拍房，上海的二手房市場也面臨供大於求的困境。數據顯示，當前上海掛牌的二手房源超過23萬套，近期新上房源超過7000套。市場供應的增加使得購房者的選擇空間變大，進一步加劇了法拍房的銷售困難。

根據「中指數據」的統計，2024年1月至5月，上海住宅法拍房掛牌量為1066套，其中成交量為564套，平均成交折扣率在75%左右，流拍率約為35%。

對此，有分析稱，經濟持續下行讓法拍房市場面臨諸多挑戰。隨着市場供應的增加，法拍房的清倉率可能會繼續下降，這意味着對於希望通過法拍市場快速變現的賣家來說，可能需要付出更多的耐心與等待。

此前，58安居客房產研究院院長張波表示，樓市的低迷直接影響了法拍房的成交率，而現行的法拍制度也使得普通購房者對法拍房望而卻步，進一步降低了市場的活躍度。

有業內人士稱，由於許多購房者是在房價最高時以高槓桿購房，隨着經濟形勢的惡化，他們面臨着巨大的還款壓力，導致違約情況頻發，從而增加了法拍房的數量。這種趨勢在未來可能會持續增加，尤其是在二線城市，法拍房的供應規模可能會進一步擴大。