房子砸谁手里,都得出大事

2023-05-09
image
环北京香河、燕郊一带房价遭腰斩,开发商送出各种优惠回笼资金。图为大陆的一处楼市广告。(图片来源:PETER PARKS/AFP/Getty Images)

最近网上流传一种说法,“房子最终砸在银行、地产商等其他机构手里是硬着陆,房子最终会砸在普通老百姓手里是软着陆”。即便是情绪宣泄的吐槽,这个说法也太过分了。

如果房子砸在老百姓手里,不是理想中的软着陆,而是爆大雷,而且是整个经济运行出问题的大雷。

房价硬着陆,老百姓是最大受害者

“房子砸在房产商、银行手里”,首先错在产权债权不分。银行并不持有产权,只有房产商和老百姓的债权。要说房子砸在谁手里,那就只有房产商和老百姓了,而且主要是老百姓。

央行公布的数据显示,2022年末53.1万亿房地产贷款余额53.16万亿元,其中个人住房贷款余额38.8万亿元,占比高达73%。显然,房地产商的负债远远低于老百姓。

因此,如果房价硬着陆,老百姓是首当其冲受害者。但是,银行作为债权人,也要面对债务危机的冲击。2008年美国次贷危机和上世纪90年代日本“泡沫经济”破裂危机,都是这样发生的。

2007年,美国房价开始大面积下跌,大量按揭断供开始危及金融市场。2008年,美国房价下跌50%,次贷危机随之爆发。金融危机是宏观经济事件,但是究其根本,都是微观经济运行的星星之火点燃的山火爆发。

每一场债务危机爆发,都是“与汝偕亡”的惨烈灾难,债务人和债权人都是输家。

别以为老百姓就好“对付”了

认为老百姓比较“好对付”,那是大错特错。

天真地认为房价暴跌后,老百姓还会做冤大头忍痛还贷,是打错了如意算盘。还贷成本远远大于违约成本时,经济核算的理性自动发挥作用,“用脚投票”是市场赋予每个人的天然权利,谁也对付不了。

美国次贷危机时,就发生了这一幕。60%以上的按揭违约都是主动断供——未必还不起,就是不想还了。老百姓又不傻,房产市价和预期价格均低于贷款余额时,很多人会选择做“老赖”。

银行专业对付“老赖”,大不了把房子收了拍卖就是了。以为普通老百姓,又不是“大而不能倒”的大企业,好对付。其实不然,按揭大面违约发生后,银行大量没收抵押房产非但不能止损,反而会造成恶性循环。日本泡沫经济崩溃时,就出现了这样的问题。

日本社会有很强的“耻感文化”,普遍看重信用,欠债还钱比天大。因此,日本银行有强势的传统。危机爆发后,银行很强硬,收房收到手软。可是,收了房就要拿出来卖,一时间市场供给大增,房价加速下滑,市场信心更崩了。

本来畏首畏尾的也选择主动弃贷——看着新闻上成千上万的断供数字,“耻感”的防线崩塌了。市场恐慌情绪大面积蔓延,谁还敢接盘。几轮恶性循环后,房子全砸在了银行手上,卖不出去不说,还得倒贴大量税费。

那么,银行是不是可以通过司法途径对主动断供者加以制裁呢?是可以,可是,银行却不敢了。成百上千的官司,诉讼成本是极其高昂的。更重要的是社会舆论的巨大压力,危机爆发后,社会舆论本来就对创下大祸的金融行业高度不满。

千夫所指的银行还要把人家赶出家门,又拉了大量仇恨。再发起大量诉讼“极限压榨”,非得成为全民公敌不可。动弹不得的日本银行威风扫地,最终只能默默地吞下苦果。长达二十年的坏账处理,拖累了整个日本经济。美国次贷危机发生后,美国金融机构部分吸取了日本同行的教训,对按揭违约更多采取了协商处理的灵活方式,缓解了危机的破坏力。

老百姓不想对付谁,但也不是那么好对付的。出现少数“老赖”是个体失信,银行可以应对自如。但是,出现大面积断供、止赎,性质就发生了变化,肯定是经济运行的系统性问题,老百姓凭什么为日本政府和日本央行的错误决策买单?资产泡沫化的大锅,老百姓背不起,也背不动。

如果中国房产出现硬着陆,房子砸在手上的老百姓,也会“用脚投票”狠砸银行。

那么,“让房价缓慢平稳下跌实现软着陆”的“理想状态”,就能解决问题吗?不能,这种“软着陆”只会把房子砸在地方政府手上,同样会爆发债务危机。

“软着陆”,才是房子砸在了地方政府手上

要实现“房价缓慢平稳下跌实现软着陆”,只有靠限价等政策手段强行锁住房产的名义价格。讲白了就是政府定价,不让房价跌。但是,保住的只是名义价格,名义价格和真实的市场价格预期严重背离,交易量就保不住了。老百姓无心也无力接盘价格虚高的楼盘,房子怎么“砸”到老百姓手上呢?

房子卖不动,土地也乏人问津。土地财政依赖度大的地方政府着急了,自家城投下场,自导自演托市的戏码。但是城投哪来的钱?美其名曰“国有融资平台”,其实就是个皮包公司,“皮包”里只有政府信用背书。

前几年部分三四线城市的土地市场,玩的就是这种左手倒右手的土地金融游戏。结果都看到了,城投债堆积,房子砸在了地方政府手里。这才有了鼓励公务员买房、农产品充首付等等怪力乱神。

所以,不少三四线城市楼市的政府指导价确实“缓慢平稳下跌”,甚至根本不跌。但是成交量大幅下滑,土拍无人问津,深陷债务危机,这真是“软着陆”吗?

和美日当年“硬着陆”唯一的不同是,房子全砸在了城投及其背后的地方政府手里了,这也很符合逻辑。地方政府深度干预和主导了房地产业时,就注定会成为最大的接盘侠。

结语:软硬不吃,左右为难

今天中国房地产金融正处于“软硬不吃”的两难境地。如果发生房价暴跌“硬着陆”,近40万亿的个人住房贷款有债务危机风险。如果继续价格管控下“软着陆”,65万亿城投债还是债务危机风险。

要走出这一左右为难的困境,没有捷径。只有为中国房地产寻找新的“锚点”,老百姓的收入提高、重拾信心,愿意买房、买得起房才行。这是整个经济运行的大课题,而不是房地产行业的局部问题。不是“房地产拉动经济”,而是经济向好才能拉动房地产。

目前而言,软硬不吃、左右为难的房地产行业没有多大发挥的空间。耗费大量资源、反复横跳,并不会改善房地产的处境。如果不认真反思、及时做出根本性的改变,那么该来的迟早要来的。负薪救火的瞎折腾,只会让雷越来越大。

(全文转自微信公众号关胖本胖

猜你喜欢

编辑推荐

浏览最多

彭帅被删微博全文

米兰  2021-11-04

image