年终回顾: 烂尾楼业主怒吼的一年,政府兜底保交楼否?

美国之音
2023-12-26
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四川成都“山河玖璋”楼盘因债务纠纷遭查封,大量业主11月20日齐聚现场,大喊“请求政府,协助复工。”(网络图片)

开发商接连破产后,中国房市今年笼罩在烂尾楼愁云中,几乎天天都有业主上街抗争,哭诉一生积蓄恐化为乌有、甚至活不下去的艰难。有经济学者因此呼吁,政府兜底保交楼,以免约两千万受害家户引爆社会动荡。但也有金融学者反对这种全民买单式的解方,因为若更多地产商恣意破产,政府要收拾的烂摊子恐是无底洞。

对中国受薪阶层而言,买房是他们穷尽一生积蓄才能有的“中国梦”,但这一年来,数以千万计的家户恐会梦碎,尤其是买到烂尾楼的业主们,他们或消极望楼兴叹,或积极上街维权却反被视为暴民,许多人跌入人间地狱的心声只能透过社媒诉说。

望楼兴叹,我未来的家呢?

一位抖音号叫“住进烂尾楼的快乐生活”的河南业主12月1日就重回楼盘现场并拍摄视频称:“一年了,我的楼依然是没有动工……,希望我的房子不管以什么情况,都能尽快复工,早日住上我未来的家。”

为了住进这未来的家,更多烂尾楼业主选择抗争并上传视频,盼获关注。例如,山东荷泽市的“金都华府三期”楼盘已烂尾两年,百位业主11月22日聚集售楼部,敲锅抗议,哭喊“还我家园”。而上海松江区奥林匹克花园三期楼盘的大量业主11月18日则围绕当地派出所,要求警方释放一名早前被抓捕的维权业主。

在四川成都,“山河玖璋”的业主11月20日齐聚楼盘现场,“请求政府,协助复工”。这372位是当年摇号产生的幸运儿,本预计明年底入住新房,现楼盘却因开发商的债务纠纷而遭法院查封,让他们急得像热锅蚂蚁。

一位业主在微信群哭诉:“我孩子要读书,每月还着6000(人民币)的房货,付着2500(人民币)的房租,还有每年四万的幼儿园费用!真是压得透不过气!请政府帮帮我们!”

但据美国之音向该区城市建设局征询的结果,目前主管机关仅能要求前后期开发商就债权纠纷协商,“每两周向山河玖璋业主代表报告进度”。换言之,政府能做得并不多。

美国之音透过微信、抖音、小红书等平台私信近20位烂尾楼业主,但无人愿意受访,两位分处上海和北京的代理律师也拒访,北京律师辗转告知:“司法局将此类案件定性为敏感类集体诉讼”,禁止律师受访,当事人更不敢接受外媒采访。

另类烂尾楼?

除了烂尾,楼盘品质欠佳也是开发商长年遭诟病之处,形成中国另类的烂尾楼问题。

据《封面新闻》11月6日报道,贵州省正安县御熙苑小区的800多户业主,近日被要求搬离住了10年的房子,以配合“危房整治”,但当地政府未出示危房鉴定报告,开发商也仅提供总计10,500元人民币的搬迁和半年过渡费,让不少业主心生质疑,更无法接受这样的“霸王条款”。

一位不愿具名的御熙苑业主告诉美国之音,她月收入不到3000元人民币,还要续缴按揭三四年,根本无余钱出去租房子,且开发商仅提供半年费用,也未承诺后续赔偿,因此,她拒绝搬迁,除非政府以正常市价收购她的房子。

另一位御熙苑业主也告诉美国之音,连同周边其他前期楼盘,如“东方之城”业主,已有约2000户同意搬离。他说,虽然他去年刚缴完按揭,但小孩还在附近学校就读,因此他也拒绝搬迁,而且楼盘既已成危房,他要求省政府所属的开发商“就地拆房、还房,并补偿装修费”,他说:“一套房是一辈子的积蓄,(一次性补偿几千元)怎么够?”

烂尾楼业主有多绝望?

据美国智库“自由之家(Freedom House)”旗下“异言网(China Dissent Monitor)”搜集各大社媒的零星视频统计,自2022年6月至今年9月,已总计有近1900件业主和建筑工人的维权事件,月均数持续攀升、且于8-9月达高峰,每月都有50-70件的烂尾楼业主抗争事件,可见中国房市问题之严重。

“异言网”驻台北的计划经理史凯文(Kevin Slaten)说,根据视频片段研判,虽部分业主偶有挡路、挡车的阻碍行为,但多数都属和平抗争,不过,高达四分之一的视频仍出现警察打人或拘捕的暴力场面。

他说,面对偏高的警察打压概率,业主仍持续抗争,代表他们处于极度绝望的困境。

史凯文长期研究中国社运,他说,烂尾楼业主未来是否持续抗争?各地业主会不会串连,形成规模更大的全国性社会运动?目前还很难判断。他还说,不同于去年底的白纸运动,政府只须解除清零封控就能纾缓民怨,今年的烂尾楼问题积重难返,且民怨也横跨各收入阶层,北京政府短期内恐难找到解决方案。

史凯文告诉美国之音:“烂尾问题导致整个社会受影响,这种问题从一个政策的角度,你(中共)很难用一个很简单的手段去解决,(这)社会问题可能一直延续下去。”

他还说,这样的社会不稳定情绪,对重集权、维稳的中国国家主席习近平来说,必然对其政权带来威胁。

野村证券:烂尾楼恐多达2000万套

烂尾楼问题已持续多年,但中国官方至今未有任何相关统计,让外界难一窥其全貌。

据日本野村证券香港分公司提供给美国之音的研究报告,该行首席中国经济学家陆挺保守预测,全中国于2015-2020年间烂尾的楼盘面积约有20亿平方米,相当于2000万户,若以50%的完工率及每平米3000元人民币的建造费来计算,开发商恐需3.2万亿元人民币的资金才能完工保交楼,他说,即便央行近来已向房企释出5500亿人民币的贷款纾困,但后续仍有2.7万亿元人民币的资金缺口。

陆挺认为,中国房市问题无法靠商业银行贷款救市,他于11月27日发布报告称:“北京恐须扮演最后的出资方角色来挽救房市,保交楼。”

他直言,北京若不愿兜底保交楼,烂尾楼问题明年恐危及社会稳定。反之,则可提高建材和建筑工人的需求,刺激房市并促进金融稳定。

陆挺也肯定,北京近几个月来推出多项房市刺激方案,包括“认房不认贷”,让部分城市二套房的首付款由七、八成大降至四成,以及金融监管机构传出正在草拟一份50家房企的白名单,以提供无担保贷款,唯房企白名单传闻传了一个多月,都未获官方证实。

李楠:政府兜底救问题房企恐引发道德危机

但上海金融学者李楠反对政府兜底救问题房企,她说,预付房款本属闭环控制,专款专用以确保交楼,除非遭房企不法挪用。因此,目前陷烂尾危机的数十家房企恐都犯了违法挪用资金的欺诈行为,应依法依规将现有资金和资产优先用于“保交楼”,不应把责任推给政府。

她说,保交楼是对的政策,至于房企以高杠杆操作财务所衍生的其他金融债则应依法依规进行处置。

李楠告诉美国之音:“现在叫得凶的、叫得狠的房企,大多是那些之前以高杠杆、高风险运作的,政府没有理由兜底。因为政府对这些企业进行了兜底、进行了扶持以后,就会产生巨大的道德危机。”

道德危机指的是,一旦政府为问题房企兜底,所有房企必然会更加肆无忌惮地进行高风险运作,因为若破产了,可以把财务烂摊子再丢给政府。

她说,对于政府而言,厘清站在谁的根本利益上是合理处置该问题的核心,是站在人民群众、还是开发商的根本利益?还是站在平事儿、不出乱的地方政府政绩角度?她认为,只有站在维护公平有序的商业规则和市场秩序的角度,才能真正维护人民群众的根本利益。

李楠说,市场化的处置应是,针对房企违法行为追究相关法人的刑事责任,查没其所有非法所得私人财产,房企破产后,交由其他正常营运的业者来收购并盘活这些烂尾的不良资产,这才是最公平合理的作法。

她说,1997-1998年间,广东省出现大量的烂尾楼就是以不良资产的方式处置,虽然耗时长达十几年、二十多年,但最终都步上正轨。

二手房市的金九银十热能持续吗?

在官方推出“认房不认贷”的政策后,一位不愿具名的两岸房产仲介商经理告诉美国之音,中国各地二手房的买气微幅回升,包括9-10月也呈“金九银十”热。

她说,各中国分店表示,下半年的来客数比上半年好转,虽然多数买家出手谨慎,购屋情绪仍普遍低落,且在房价走跌的预期心态下,多有杀价空间。

据中指研究院12月1日发布的统计,全中国百城新建住宅11月的均价比10月略涨0.05%,比去年同期也走涨0.08%。但百城二手住宅的均价已连续19个月下跌,较去年同期的跌幅也扩大至3.21%。

展望明年的中国房市,这位房仲经理说,端赖中国经济复苏的力道,目前看来,难有乐观的条件。尤其她说,烂尾楼的处置可能得耗时5-10年,其中,一线城市烂尾楼的盘活概率较高,但部分三、四线城市的烂尾楼“恐成废墟”。

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