昨日像那东流水

你兽爷
2024-05-18
image
网络图片

应该是前年。老宋在杭州请几个老朋友吃饭。我凑巧在杭州,也参加了。

还是九溪的玫瑰园酒店里。早春三月,孔雀在草地上行走。

第一次见老宋,也在玫瑰园。2010年,那时他鲜衣怒马,坐行业二把交椅,说要超越万科。

十几年一晃而过,行业跌宕起伏。他当年要超越的万科,陷入各种传言中,他曾经的兄弟孙宏斌冲上巅峰,又像流星般陨落。

但这些,和老宋似乎已经无关了。他就每天中午晃悠着走过来,坐酒店走廊上抽烟,专注自己的事。他头发已花白,远离聚光灯多年。

饭桌上,大家谈论过去的人和事,行业的,家国的。玫瑰园里谈论这些,有点像王小波写过的一句话,躺在河底,看着潺潺流水、波光、落叶、浮木、空酒瓶:

一样样从身上流过去。

饭桌上,老宋随嘴问一个杭州朋友,这几年买房挣的有2000万吗。朋友笑着说:

托杭州这座城市的红利,当然不止。

那几年,杭州整座城都处于摇号炒房的亢奋中。大家都在狂热地搞钱搞指标,搞房子。

也是那年,杭城的另一场饭局。整整三个小时,杭州几个朋友都在说谁摇中了一套房子,准备摇什么房子,动辄都是两三千万的房子。

我没怎么能说上话。出来时,跟朋友说:

气氛热烈,很像2016年年底北京的饭局。

他们不知道,之后的北京发生了什么。尤瓦尔·赫拉利在《人类简史》中写过:

历史的铁律就是,事后看来无可避免的事,在当时看来总是毫不明显。

1

杭州房企滨江被传将被杭州国企收购的前几天,滨江老板戚金兴和夫人,在杭州淳安县胡家坪的山上,接待了滨江的业主们。

戚老板说,山上空气清新,人也能保持清醒。

过去两年,戚老板和其他房地产从业者,似乎不是一个时代的。

每逢年底,所有民企都疲于应对债务和维权时,滨江都要上头条——中国房企里最长的春节假,今年是20天。还有几万元的全家春节旅游大礼包,让多少下岗地产人羡慕得流口水。

疫情期间,普通员工还领到了2万元消费券。被隔离在家的网友们感觉受到了十万点伤害,纷纷喊话戚老板:

能不能安排个工作。

很多房企慕名来拜访学习,像挖宝一样挖滨江,甚至喊出了“学习滨江,成为滨江”的口号。但调研了一圈后说,滨江是很好,但真学不来。

它的独特性太明显了。

滨江60%土地储备,在中国房地产市场最好的城市杭州;85%的土储,在中国最富饶的省份浙江;他们去年拿了33个项目,27个项目在杭州。

这家公司人员高度精干,流动性很低。2023年滨江1076人管了120个项目,卖了1534亿:

人均销售额1.43亿元。

它的合伙伙伴也忠实、稳固。滨江带着一帮小兄弟拿地,合作开发,有钱,有品质。

它很好地继承了同城老大哥绿城的营造质量和客户口碑。但在人均产出、成本控制和周转速度上,比老大哥做得好太多——几乎也是全行业最好的。

打个比方,这个行业里老宋的绿城曾以手工定制保时捷为豪;杨国强的碧桂园建起了五菱宏光的自动化生产线;但一回头,戚老板在杭州建了一条保时捷的自动化流水线:

生产比你快、利润比你高、口碑还比你好。

而且直到当下,戚老板也是房地产老板里,少有的敢公开表达的人。

在绿城老宋半隐退的日子里,他一个人扛起了浙江地产商的大旗,直截了当在一些场合里指名道姓地批评同行业绩造假,并对市场进行预测。

像同城大哥老宋当年一样,戚老板有时金句频频。他松弛地讲着大实话,听起来像凡尔赛。比如,2023年,滨江最低一笔项目贷款是2.2%,戚老板说:

有时候我都觉得难为情。

说到自己业绩,戚金兴说不是滨江猛,而是别人往后退的速度比滨江快。去年他跟我讨论市场,他说自己做梦也没想到,自己竟成为中国民企第三:

排前面的房企都暴雷了。

但他自己对后市非常不乐观,说房地产的丰产期已经过了:

我现在的战略是,其他城市再有诱惑力,也不去了,保住现在成果。

很快,他又成为了民企第二。去年在多数房企销售额同比普遍下滑40%的情况下,这家只偏安杭州的地产商,依然实现了业绩持平,坐上了中国地产商第11名的位置。民营房企里规模比他大的,只有:

民企之光龙湖。

龙湖销售额只比滨江多200亿,员工数量,是滨江的二十倍;龙湖的有息负债是1926亿元,滨江的有息负债只有360亿元。

滨江的负债里,短期负债只有135亿,手里的现金,有327亿。

某种意义上,已经没有比滨江财务更安全、模式更完美、管控更好的民营房企了。

但今年过完年,滨江的合作伙伴们发现,滨江似乎有一些变化。曾以卷死整个杭州闻名的滨江,突然不卷了。

滨江过去的核心竞争力,是工程和财务的高周转。一拿地,滨江就会集中一切力量,不惜一切成本,和时间赛跑,抢首次开盘的预售证。 

但最近几个月,有地块滨江拍下来很久了,工地仍静悄悄。

流言很快找上滨江。

2

时间倒回九年前,2015年的戚老板,其实和当时的老宋一样,是个半退休的状态。

我第一次见戚老板,也是在2015年。在滨江杭州庆春东路的办公室里。他坐在宽大沙发上,头发梳理得井井有条,穿着蓝色衬衣。

滨江是邓小平南巡讲话的产物。戚老板年龄比老宋小四岁,1992年,30岁的杭州市江干区乡镇企业局科长戚金兴,8万元起家创办了滨江,幸运踏上了中国房地产的顺风车。

在杭州,滨江在品质上与大哥绿城的较量,也把这座城市卷成:

中国房产品质最高的城市。

虽然非常卷产品,但每天早上九点,戚老板都会坐夫人的车到办公室。每天下午,夫人下班后会到公司接他,俩人一起回家。

和其他房产老板不一样,戚老板极为自律。他没有应酬,少有饭局,几十年如一日。

2015年前后那几年,每个月,戚老板都要休一个礼拜的假,带着家人去旅游,去全国各地,世界各地。他基本是甩手掌柜,项目开工去下,样板房检查验收下。

2015年的戚老板跟我说,滨江的财务要从安全改为保守:

确保企业安全运营。

戚老板这么保守,是因为当时杭州楼市太糟心了。

2013年杭州卖了1326亿的土地,创了金融危机以来的纪录。但第二年,杭州新房库存就超过了十几万套,到了历史巅峰。

老宋非常头疼如何去库存。绿城2009年买的地,很多2014年都没卖出去,“买房的人都在哪里?”2014年的一天,他摊开手来这样问过我。

转机很快就来了。2015年之后:

杭州全是利好。

阿里巴巴上市,杭州开始从工业经济向信息经济的转型,人口每年都飙涨十几万。

2016年9月,杭州又成功举办了G20。杭州城市的操盘手,准备用亚运会把自己推向更重要的位置。杭州由此开始了一轮大规模的城市更新建设,拆迁了10几万户。

新增人口需要住房,拆迁户也需要住房。绿城和滨江怎么找都找不来的客户,就这样被政府、被产业创造出来了。2017年,杭州卖掉了17万套房子。很多人都是一次性付款。

戚老板突然就发现,自己已经没法像老宋一样隐退、带着家人出去玩了。因为专注于杭州的他们,好日子说来就来了。

从2016年开始,杭州开始成为中国最热的土拍城市,房企争相来到这里竞技。

我粗略算过,2016年到2023年,杭州这八年总土地收入超过1.8万亿,全国遥遥领先。

杭州楼市和土拍市场一直高温不退,这其中,有滨江的巨大功劳。

从2019年开始,滨江在杭州的土拍市场上,一直断崖式领先。我粗略算了下,过去八年,滨江在杭州土地市场的总投资,超过了2000亿。

滨江因而被戏称为“杭州第二城投”。因为他们甚至不需要做投资测算,认准的土地,别人敢出价,滨江就跟着举牌。在前几年,杭州土地市场的第一定律是:

滨江永远可以比别人多加1000万。

杭州城市的操盘手,显然需要滨江这样的“城投”企业,来撑起地价。这座城市既要卖地,又要限房价,还不能把房子造得太烂,就只能压缩开发商的利润。

开发商只能进行速度比拼了。“杭州城投”滨江这时候的优势凸显了——它总能以别人想想不到的速度完成项目审核,拿到贷款,开工,拿预售证。

更重要的,滨江造房子的速度,也让别人望尘莫及。我的朋友社长写过,滨江连混凝土,也比别人成型得更快一点。

同样的时间拿地,别人的项目刚打第一根桩,滨江已经开门卖房子了;别人刚开始卖房子,滨江已经清盘了;政府给滨江批的售价,甚至总比其他开发商高一些。

押注杭州城运的戚老板,得到应得的回报。滨江2023年在杭州的销售额超过600亿——他们已经连续六年称冠杭州。

这么努力了,但滨江这几年的项目利润,不超过5%。戚老板有一年甚至喊出,努力做到1%-2%利润率。

滨江项目的利润率,已是全杭州最高。这其实也是过去十年中国房地产的谜案:

利润去哪了。

3

其实这几年,外界其实也在质疑滨江。有人公开讨教戚老板,重押一个城市是不是风险太大。建业老板胡葆森“只有河南”的得与失,就是教训。

戚老板回应说,杭州是全国最好的市场了。

那几年,杭州用数据打脸质疑者,操盘手靠着倒挂红利,使新房市场维持着热度。尤其是核心区的高端改善项目,至今仍然热度不下。

滨江称自己为高端品质标准制订者。换句话说,滨江刚好就是吃杭州楼市这口饭的。

但现在,风险还是来了。

2021年年初,戚老板宣布,在杭州,以限价3.5万元为划分,以上和以下各占一半。也是从这时开始,滨江去了以前不会去的地方,拿了以前不会拿的地。

但2022年开始,杭州外围市场就明显冷清了。像崇贤、宁围这样曾被吹爆的板块,都恢复了中介拖着广告牌揽客的日常。

2023年,杭州外围市场更是急转直下,连渠道强大的中介,也没办法将客户拉到案场了。

滨江去的临平、萧山临浦、临安、富阳甚至良渚、龙坞都成了高库存重灾区。戚老板引以为傲的品牌效应、人员精干效应,都在这里失效了。

以萧山临浦临澜之城为例,戚老板紧急调集了公司最看好的营销高手负责项目推进,但效果还是寥寥。

2023年,滨江以自己的名义拿了15宗地,近10个项目综合新开盘去化率都低于50%。大江东的河印观翠湾,总共开盘两次,去化率到现在也只有27%。

前几年,杭州高端改善买不到大户型房子。戚老板看到了大平层的机会,成为杭州地产商中第一个吃大平层螃蟹的开发商,并最先受益。

刚开始,滨江确实收割了一批顶豪改善客户。即便杭州整治大平层后,滨江依然与运河集团合作开发锦上湾,项目的商业部分是突破想象力的:

杭州第一个800方大平层。

这个800方大平层在准备入市了,戚老板定价很便宜。

对大平层,戚老板也早看到风险,去年就在用力甩了。滨江说有“三大战役”,去商铺、去车位、去大平层。

只是住宅都难卖时,大平层就更难了。

另外,这些年,同行对标学习滨江也不是没有成果。

以前从拿地到拿出预售证,滨江都是最快的。但现在这个优势已经越来越不明显了。绿城已经全面赶超滨江了,很多次,绿城刚拿完地,工程车和集装箱已经运到了工地。

就连外来的建发,也学到了滨江的精髓。拿完地,工地围挡很快就围上并贴宣传栏了。

而滨江一向难以超越的人员精干效应,也遇到了问题,去年,滨江深陷欧琳假水槽事件,虽然滨江报警并自查是供应商问题,但管理问题是逃脱不了的。

滨江集团的老板之一朱慧明过去总出席奠基仪式。但这件事后,朱老板退休了。戚老板将总裁的权杖,交给了他口中的年轻人:

张洪力。

张洪力1973年出生,早在1997年就加入滨江,是滨江第一位本科生。他已在滨江任职时间长达26年,从基层干起,先后担任过董办负责人、项目负责人、副总裁、常务副总裁、执行总裁。

在戚老板C位指点售楼处的照片里,旁边紧挨着的总是张总。滨江内部人评价张总,上班最早,下班最晚,做事很细致。

新总裁带来的变化也是显著的。他成立了集团招采中心和监察部门。另外,这家一向工程团队强势的公司也更重视营销了。

滨江也在对标绿城的降本增效。未来,滨江让同行羡慕的福利待遇,恐怕也要打折扣了。

某种意义上,全国最好的市场,周期只是被操盘手人为拉长了一些;而中国最好的民营房企,也只是补以前缺下的课。

说到底,这个世界是没有奇迹的。

4

今年4月29日杭州土拍前一天,钱江新城二期地块可能流拍的消息就传遍了。

这天中午,杭州一位朋友找我唠嗑,说钱二地块坐地单位想下架,却下架不了。建发报名了,但迟迟不交保证金。

临近下午5点截止时间,钱二地块还无开发商出价。临近晚上6点半左右,杭州市规划和自然资源局发布钱二地块终止挂牌公告,理由是:

经研究决定。

钱二是杭州的面子和里子。过去两年,杭州这座城市的操盘手画的饼很大很成功,2021年至今,钱二相继推出涉宅地块达14宗,开发商们造得又大又豪,收割了一批又一批富人。

上一次钱二拍地,滨江和城投底价拿了地,钱二总算保住了一点颜面。但现在,这个饼,连滨江都吃不下了。即便钱二操盘手们抬高了地房价差,开发商还是不愿上钩。

眼看着要流拍了,操盘手们只能宣告终止出让,听上去要比流拍要好点。

五一前的土拍,其实很明显。世纪城的地就是出来带节奏的,地块不大,总价不高。果然,15家开发商竞拍22轮,绿城近14%的溢价率抢到手了。

丁桥地块有点迷,实在不懂开发商的心思。10家地产商竞拍26轮,中天和海威联合体以溢价率15.09%拿下,这是本场土拍最好溢价率。

虽然这宗地在丁桥位置配套不错,但不得不说中天海威太有魄力了。毕竟边上儿的项目为了蓄客,电销电话都要爆了。

这几次卖地越来越考验操盘手了。上上次卖地,萧山和余杭各一宗地流拍,建发和保利说好的托底,结果临阵脱逃,100万保证金都不要了。

到了上次卖地,8宗地几乎全部成交,唯一一宗溢价地块溢价率也只有1.8%。一向敢拼敢杀的滨江,付出底价的筹码:

为了降噪。

建发上上次拍地,虽然临阵脱逃了萧山地块,但底价拿了桃源地块。到了上次拍地,建发单独底价拿下了蚂蚁退地的之江两宗地块,还联合杭州交投底价拿下了云城地块。

在操盘了3000多套的之江未来社区后,建发的能力和财力,被盯上了。他们开始取代滨江,被称为:

杭州第三城投。

云城那宗地并不在云城核心。这几天,杭州楼市最大新闻是保利带头降价,项目就在云城。

这三次卖地,建发拿了5块地。桃源、之江、云城和未科,哪个项目都不是看上去好卖的样子。

杭州这座城市的操盘手应该挺苦恼的。最亲密的伙伴滨江正困在下行的市场周期里,费劲腾挪。能接上滨江大手笔拿地的开发商,不多了。

买房人也已经接不上政府的卖地速度了。十年前,13万套的库存就已经是天量了;现在杭州二手房挂牌量已经超过了24万套。

这仅仅只是开始,2021年和2022年,杭州一共卖出了31万套新房。很多房子交付的一个月后,就要被挂牌了。

社交媒体上,疫情前两年在杭州买二手房的房东们,早已经破防了。买房,成了他们及一些年轻人口中:

最快的破产方式。

楼市兜兜转转,企业命运起起伏伏,老百姓资产涨涨跌跌,大家的得到和失去,有时靠个人奋斗,但归根结底,都得要靠天吃饭。无人能免。

今年前四月,滨江以355亿,排名中国房企销售额的第八名。排在他前面的,只有保利、中海、万科、绿城,华润、招商和建发了。

戚老板竟然成了中国民营房企第一名。而且他的财务状况和资产状况,要比其他人好得多。

滨江仍然是中国最安全的民营企业,没有之一。只是眼下连它都被传流言,说将被国企收购,这其实意味着,在资本市场和业内看来:

在当下,已没有绝对安全的地产商了。

标普在上周就选取了18家房企作为样本,进行压力测试。这其中包括金茂、中交地产、建发房产、首开集团等11家国企,滨江、美的置业、龙湖、新城四家民企,以及万科、绿城、金地三家混合所有制房企。

他们研究后发现,偿债流动性压力是当下中国房地产全行业共同面对的考验。若销售额下滑30%:

各类所有制样本房企,均偿债能力不足,包括国企。

我看了下统计,今年前四月百强房企共实现销售操盘金额是1.091万亿元:

同比降低了46.8%。

走到一个时代的末尾,不堪其重的人,都像一片羽毛,轻轻飞出窗外。

几个月前,我一个企业家朋友偶遇了旭辉老板的林中。林中跟我朋友诉说,自己兄弟两人都抑郁了,弟弟更严重一些,所以辞任了。林中说他靠着打掼蛋,把自己自洽回来。林中后来见到河南建业老板胡葆森,跟胡葆森吐槽说:

没想到自己50多岁了,还得经历如此人生的变故和转折。

满头白发的胡葆森说:

我马上70岁了,还不一样。

文章来源微信公众号:兽楼处

猜你喜欢

编辑推荐

中国A股惨绿 上证失守三千点大关

自由亚洲电台  2024-06-25

image