昨日像那東流水

應該是前年。老宋在杭州請幾個老朋友吃飯。我湊巧在杭州，也參加了。

還是九溪的玫瑰園酒店裡。早春三月，孔雀在草地上行走。

第一次見老宋，也在玫瑰園。2010年，那時他鮮衣怒馬，坐行業二把交椅，說要超越萬科。

十幾年一晃而過，行業跌宕起伏。他當年要超越的萬科，陷入各種傳言中，他曾經的兄弟孫宏斌衝上巔峰，又像流星般隕落。

但這些，和老宋似乎已經無關了。他就每天中午晃悠着走過來，坐酒店走廊上抽煙，專注自己的事。他頭髮已花白，遠離聚光燈多年。

飯桌上，大家談論過去的人和事，行業的，家國的。玫瑰園裡談論這些，有點像王小波寫過的一句話，躺在河底，看着潺潺流水、波光、落葉、浮木、空酒瓶：

一樣樣從身上流過去。

飯桌上，老宋隨嘴問一個杭州朋友，這幾年買房掙的有2000萬嗎。朋友笑着說：

托杭州這座城市的紅利，當然不止。

那幾年，杭州整座城都處於搖號炒房的亢奮中。大家都在狂熱地搞錢搞指標，搞房子。

也是那年，杭城的另一場飯局。整整三個小時，杭州幾個朋友都在說誰搖中了一套房子，準備搖什麼房子，動輒都是兩三千萬的房子。

我沒怎麼能說上話。出來時，跟朋友說：

氣氛熱烈，很像2016年年底北京的飯局。

他們不知道，之後的北京發生了什麼。尤瓦爾·赫拉利在《人類簡史》中寫過：

歷史的鐵律就是，事後看來無可避免的事，在當時看來總是毫不明顯。

1

杭州房企濱江被傳將被杭州國企收購的前幾天，濱江老闆戚金興和夫人，在杭州淳安縣胡家坪的山上，接待了濱江的業主們。

戚老闆說，山上空氣清新，人也能保持清醒。

過去兩年，戚老闆和其他房地產從業者，似乎不是一個時代的。

每逢年底，所有民企都疲於應對債務和維權時，濱江都要上頭條——中國房企里最長的春節假，今年是20天。還有幾萬元的全家春節旅遊大禮包，讓多少下崗地產人羨慕得流口水。

疫情期間，普通員工還領到了2萬元消費券。被隔離在家的網友們感覺受到了十萬點傷害，紛紛喊話戚老闆：

能不能安排個工作。

很多房企慕名來拜訪學習，像挖寶一樣挖濱江，甚至喊出了「學習濱江，成為濱江」的口號。但調研了一圈後說，濱江是很好，但真學不來。

它的獨特性太明顯了。

濱江60%土地儲備，在中國房地產市場最好的城市杭州；85%的土儲，在中國最富饒的省份浙江；他們去年拿了33個項目，27個項目在杭州。

這家公司人員高度精幹，流動性很低。2023年濱江1076人管了120個項目，賣了1534億：

人均銷售額1.43億元。

它的合夥夥伴也忠實、穩固。濱江帶着一幫小兄弟拿地，合作開發，有錢，有品質。

它很好地繼承了同城老大哥綠城的營造質量和客戶口碑。但在人均產出、成本控制和周轉速度上，比老大哥做得好太多——幾乎也是全行業最好的。

打個比方，這個行業里老宋的綠城曾以手工定製保時捷為豪；楊國強的碧桂園建起了五菱宏光的自動化生產線；但一回頭，戚老闆在杭州建了一條保時捷的自動化流水線：

生產比你快、利潤比你高、口碑還比你好。

而且直到當下，戚老闆也是房地產老闆里，少有的敢公開表達的人。

在綠城老宋半隱退的日子裡，他一個人扛起了浙江地產商的大旗，直截了當在一些場合里指名道姓地批評同行業績造假，並對市場進行預測。

像同城大哥老宋當年一樣，戚老闆有時金句頻頻。他鬆弛地講着大實話，聽起來像凡爾賽。比如，2023年，濱江最低一筆項目貸款是2.2%，戚老闆說：

有時候我都覺得難為情。

說到自己業績，戚金興說不是濱江猛，而是別人往後退的速度比濱江快。去年他跟我討論市場，他說自己做夢也沒想到，自己竟成為中國民企第三：

排前面的房企都暴雷了。

但他自己對後市非常不樂觀，說房地產的豐產期已經過了：

我現在的戰略是，其他城市再有誘惑力，也不去了，保住現在成果。

很快，他又成為了民企第二。去年在多數房企銷售額同比普遍下滑40%的情況下，這家只偏安杭州的地產商，依然實現了業績持平，坐上了中國地產商第11名的位置。民營房企里規模比他大的，只有：

民企之光龍湖。

龍湖銷售額只比濱江多200億，員工數量，是濱江的二十倍；龍湖的有息負債是1926億元，濱江的有息負債只有360億元。

濱江的負債里，短期負債只有135億，手裡的現金，有327億。

某種意義上，已經沒有比濱江財務更安全、模式更完美、管控更好的民營房企了。

但今年過完年，濱江的合作夥伴們發現，濱江似乎有一些變化。曾以卷死整個杭州聞名的濱江，突然不捲了。

濱江過去的核心競爭力，是工程和財務的高周轉。一拿地，濱江就會集中一切力量，不惜一切成本，和時間賽跑，搶首次開盤的預售證。 

但最近幾個月，有地塊濱江拍下來很久了，工地仍靜悄悄。

流言很快找上濱江。

2

時間倒回九年前，2015年的戚老闆，其實和當時的老宋一樣，是個半退休的狀態。

我第一次見戚老闆，也是在2015年。在濱江杭州慶春東路的辦公室里。他坐在寬大沙發上，頭髮梳理得井井有條，穿着藍色襯衣。

濱江是鄧小平南巡講話的產物。戚老闆年齡比老宋小四歲，1992年，30歲的杭州市江干區鄉鎮企業局科長戚金興，8萬元起家創辦了濱江，幸運踏上了中國房地產的順風車。

在杭州，濱江在品質上與大哥綠城的較量，也把這座城市捲成：

中國房產品質最高的城市。

雖然非常卷產品，但每天早上九點，戚老闆都會坐夫人的車到辦公室。每天下午，夫人下班後會到公司接他，倆人一起回家。

和其他房產老闆不一樣，戚老闆極為自律。他沒有應酬，少有飯局，幾十年如一日。

2015年前後那幾年，每個月，戚老闆都要休一個禮拜的假，帶着家人去旅遊，去全國各地，世界各地。他基本是甩手掌柜，項目開工去下，樣板房檢查驗收下。

2015年的戚老闆跟我說，濱江的財務要從安全改為保守：

確保企業安全運營。

戚老闆這麼保守，是因為當時杭州樓市太糟心了。

2013年杭州賣了1326億的土地，創了金融危機以來的紀錄。但第二年，杭州新房庫存就超過了十幾萬套，到了歷史巔峰。

老宋非常頭疼如何去庫存。綠城2009年買的地，很多2014年都沒賣出去，「買房的人都在哪裡？」2014年的一天，他攤開手來這樣問過我。

轉機很快就來了。2015年之後：

杭州全是利好。

阿里巴巴上市，杭州開始從工業經濟向信息經濟的轉型，人口每年都飆漲十幾萬。

2016年9月，杭州又成功舉辦了G20。杭州城市的操盤手，準備用亞運會把自己推向更重要的位置。杭州由此開始了一輪大規模的城市更新建設，拆遷了10幾萬戶。

新增人口需要住房，拆遷戶也需要住房。綠城和濱江怎麼找都找不來的客戶，就這樣被政府、被產業創造出來了。2017年，杭州賣掉了17萬套房子。很多人都是一次性付款。

戚老闆突然就發現，自己已經沒法像老宋一樣隱退、帶着家人出去玩了。因為專注於杭州的他們，好日子說來就來了。

從2016年開始，杭州開始成為中國最熱的土拍城市，房企爭相來到這裡競技。

我粗略算過，2016年到2023年，杭州這八年總土地收入超過1.8萬億，全國遙遙領先。

杭州樓市和土拍市場一直高溫不退，這其中，有濱江的巨大功勞。

從2019年開始，濱江在杭州的土拍市場上，一直斷崖式領先。我粗略算了下，過去八年，濱江在杭州土地市場的總投資，超過了2000億。

濱江因而被戲稱為「杭州第二城投」。因為他們甚至不需要做投資測算，認準的土地，別人敢出價，濱江就跟着舉牌。在前幾年，杭州土地市場的第一定律是：

濱江永遠可以比別人多加1000萬。

杭州城市的操盤手，顯然需要濱江這樣的「城投」企業，來撐起地價。這座城市既要賣地，又要限房價，還不能把房子造得太爛，就只能壓縮開發商的利潤。

開發商只能進行速度比拼了。「杭州城投」濱江這時候的優勢凸顯了——它總能以別人想想不到的速度完成項目審核，拿到貸款，開工，拿預售證。

更重要的，濱江造房子的速度，也讓別人望塵莫及。我的朋友社長寫過，濱江連混凝土，也比別人成型得更快一點。

同樣的時間拿地，別人的項目剛打第一根樁，濱江已經開門賣房子了；別人剛開始賣房子，濱江已經清盤了；政府給濱江批的售價，甚至總比其他開發商高一些。

押注杭州城運的戚老闆，得到應得的回報。濱江2023年在杭州的銷售額超過600億——他們已經連續六年稱冠杭州。

這麼努力了，但濱江這幾年的項目利潤，不超過5%。戚老闆有一年甚至喊出，努力做到1%-2%利潤率。

濱江項目的利潤率，已是全杭州最高。這其實也是過去十年中國房地產的謎案：

利潤去哪了。

3

其實這幾年，外界其實也在質疑濱江。有人公開討教戚老闆，重押一個城市是不是風險太大。建業老闆胡葆森「只有河南」的得與失，就是教訓。

戚老闆回應說，杭州是全國最好的市場了。

那幾年，杭州用數據打臉質疑者，操盤手靠着倒掛紅利，使新房市場維持着熱度。尤其是核心區的高端改善項目，至今仍然熱度不下。

濱江稱自己為高端品質標準制訂者。換句話說，濱江剛好就是吃杭州樓市這口飯的。

但現在，風險還是來了。

2021年年初，戚老闆宣布，在杭州，以限價3.5萬元為劃分，以上和以下各占一半。也是從這時開始，濱江去了以前不會去的地方，拿了以前不會拿的地。

但2022年開始，杭州外圍市場就明顯冷清了。像崇賢、寧圍這樣曾被吹爆的板塊，都恢復了中介拖着廣告牌攬客的日常。

2023年，杭州外圍市場更是急轉直下，連渠道強大的中介，也沒辦法將客戶拉到案場了。

濱江去的臨平、蕭山臨浦、臨安、富陽甚至良渚、龍塢都成了高庫存重災區。戚老闆引以為傲的品牌效應、人員精幹效應，都在這裡失效了。

以蕭山臨浦臨瀾之城為例，戚老闆緊急調集了公司最看好的營銷高手負責項目推進，但效果還是寥寥。

2023年，濱江以自己的名義拿了15宗地，近10個項目綜合新開盤去化率都低於50%。大江東的河印觀翠灣，總共開盤兩次，去化率到現在也只有27%。

前幾年，杭州高端改善買不到大戶型房子。戚老闆看到了大平層的機會，成為杭州地產商中第一個吃大平層螃蟹的開發商，並最先受益。

剛開始，濱江確實收割了一批頂豪改善客戶。即便杭州整治大平層後，濱江依然與運河集團合作開發錦上灣，項目的商業部分是突破想象力的：

杭州第一個800方大平層。

這個800方大平層在準備入市了，戚老闆定價很便宜。

對大平層，戚老闆也早看到風險，去年就在用力甩了。濱江說有「三大戰役」，去商鋪、去車位、去大平層。

只是住宅都難賣時，大平層就更難了。

另外，這些年，同行對標學習濱江也不是沒有成果。

以前從拿地到拿出預售證，濱江都是最快的。但現在這個優勢已經越來越不明顯了。綠城已經全面趕超濱江了，很多次，綠城剛拿完地，工程車和集裝箱已經運到了工地。

就連外來的建發，也學到了濱江的精髓。拿完地，工地圍擋很快就圍上並貼宣傳欄了。

而濱江一向難以超越的人員精幹效應，也遇到了問題，去年，濱江深陷歐琳假水槽事件，雖然濱江報警並自查是供應商問題，但管理問題是逃脫不了的。

濱江集團的老闆之一朱慧明過去總出席奠基儀式。但這件事後，朱老闆退休了。戚老闆將總裁的權杖，交給了他口中的年輕人：

張洪力。

張洪力1973年出生，早在1997年就加入濱江，是濱江第一位本科生。他已在濱江任職時間長達26年，從基層干起，先後擔任過董辦負責人、項目負責人、副總裁、常務副總裁、執行總裁。

在戚老闆C位指點售樓處的照片裡，旁邊緊挨着的總是張總。濱江內部人評價張總，上班最早，下班最晚，做事很細緻。

新總裁帶來的變化也是顯著的。他成立了集團招采中心和監察部門。另外，這家一向工程團隊強勢的公司也更重視營銷了。

濱江也在對標綠城的降本增效。未來，濱江讓同行羨慕的福利待遇，恐怕也要打折扣了。

某種意義上，全國最好的市場，周期只是被操盤手人為拉長了一些；而中國最好的民營房企，也只是補以前缺下的課。

說到底，這個世界是沒有奇蹟的。

4

今年4月29日杭州土拍前一天，錢江新城二期地塊可能流拍的消息就傳遍了。

這天中午，杭州一位朋友找我嘮嗑，說錢二地塊坐地單位想下架，卻下架不了。建發報名了，但遲遲不交保證金。

臨近下午5點截止時間，錢二地塊還無開發商出價。臨近晚上6點半左右，杭州市規劃和自然資源局發布錢二地塊終止掛牌公告，理由是：

經研究決定。

錢二是杭州的面子和里子。過去兩年，杭州這座城市的操盤手畫的餅很大很成功，2021年至今，錢二相繼推出涉宅地塊達14宗，開發商們造得又大又豪，收割了一批又一批富人。

上一次錢二拍地，濱江和城投底價拿了地，錢二總算保住了一點顏面。但現在，這個餅，連濱江都吃不下了。即便錢二操盤手們抬高了地房價差，開發商還是不願上鈎。

眼看着要流拍了，操盤手們只能宣告終止出讓，聽上去要比流拍要好點。

五一前的土拍，其實很明顯。世紀城的地就是出來帶節奏的，地塊不大，總價不高。果然，15家開發商競拍22輪，綠城近14%的溢價率搶到手了。

丁橋地塊有點迷，實在不懂開發商的心思。10家地產商競拍26輪，中天和海威聯合體以溢價率15.09%拿下，這是本場土拍最好溢價率。

雖然這宗地在丁橋位置配套不錯，但不得不說中天海威太有魄力了。畢竟邊上兒的項目為了蓄客，電銷電話都要爆了。

這幾次賣地越來越考驗操盤手了。上上次賣地，蕭山和餘杭各一宗地流拍，建發和保利說好的托底，結果臨陣脫逃，100萬保證金都不要了。

到了上次賣地，8宗地幾乎全部成交，唯一一宗溢價地塊溢價率也只有1.8%。一向敢拼敢殺的濱江，付出底價的籌碼：

為了降噪。

建發上上次拍地，雖然臨陣脫逃了蕭山地塊，但底價拿了桃源地塊。到了上次拍地，建發單獨底價拿下了螞蟻退地的之江兩宗地塊，還聯合杭州交投底價拿下了雲城地塊。

在操盤了3000多套的之江未來社區後，建發的能力和財力，被盯上了。他們開始取代濱江，被稱為：

杭州第三城投。

雲城那宗地並不在雲城核心。這幾天，杭州樓市最大新聞是保利帶頭降價，項目就在雲城。

這三次賣地，建發拿了5塊地。桃源、之江、雲城和未科，哪個項目都不是看上去好賣的樣子。

杭州這座城市的操盤手應該挺苦惱的。最親密的夥伴濱江正困在下行的市場周期里，費勁騰挪。能接上濱江大手筆拿地的開發商，不多了。

買房人也已經接不上政府的賣地速度了。十年前，13萬套的庫存就已經是天量了；現在杭州二手房掛牌量已經超過了24萬套。

這僅僅只是開始，2021年和2022年，杭州一共賣出了31萬套新房。很多房子交付的一個月後，就要被掛牌了。

社交媒體上，疫情前兩年在杭州買二手房的房東們，早已經破防了。買房，成了他們及一些年輕人口中：

最快的破產方式。

樓市兜兜轉轉，企業命運起起伏伏，老百姓資產漲漲跌跌，大家的得到和失去，有時靠個人奮鬥，但歸根結底，都得要靠天吃飯。無人能免。

今年前四月，濱江以355億，排名中國房企銷售額的第八名。排在他前面的，只有保利、中海、萬科、綠城，華潤、招商和建發了。

戚老闆竟然成了中國民營房企第一名。而且他的財務狀況和資產狀況，要比其他人好得多。

濱江仍然是中國最安全的民營企業，沒有之一。只是眼下連它都被傳流言，說將被國企收購，這其實意味着，在資本市場和業內看來：

在當下，已沒有絕對安全的地產商了。

標普在上周就選取了18家房企作為樣本，進行壓力測試。這其中包括金茂、中交地產、建發房產、首開集團等11家國企，濱江、美的置業、龍湖、新城四家民企，以及萬科、綠城、金地三家混合所有制房企。

他們研究後發現，償債流動性壓力是當下中國房地產全行業共同面對的考驗。若銷售額下滑30%：

各類所有制樣本房企，均償債能力不足，包括國企。

我看了下統計，今年前四月百強房企共實現銷售操盤金額是1.091萬億元：

同比降低了46.8%。

走到一個時代的末尾，不堪其重的人，都像一片羽毛，輕輕飛出窗外。

幾個月前，我一個企業家朋友偶遇了旭輝老闆的林中。林中跟我朋友訴說，自己兄弟兩人都抑鬱了，弟弟更嚴重一些，所以辭任了。林中說他靠着打摜蛋，把自己自洽回來。林中後來見到河南建業老闆胡葆森，跟胡葆森吐槽說：

沒想到自己50多歲了，還得經歷如此人生的變故和轉折。

滿頭白髮的胡葆森說：

我馬上70歲了，還不一樣。

文章來源微信公眾號：獸樓處