最近一份空置率报告，激起无数波澜。
结局是贝壳道歉，报告也删了，但改变不了背后这个残酷的事实：
绝大多数中国城市，房子早就过剩了！
事件起因，是贝壳研究院发布的一份《2022住房空置率报告》。
在调查了全国28个大中城市之后，报告得出了一个惊人的结论：平均住房空置率高达12%。
这直接给房地产拉响了警报！
参考国际情况，商品房空置率在5%-10%是合理区，10%-20%是空置危险区，空置率20%以上就是严重积压区。
只有9个城市处在合理区——
一线城市：北京、上海、广州、深圳
二线城市：厦门、天津、大连、苏州、济南
报告一出，很多省会城市都破防了，大受刺激。
被称为“最没存在感省会”的江西南昌，还因此火上热搜。报告中南昌的空置率，更是达到了恐怖的20%，喜提“空置率第一城”称号。
有本地的自媒体看不下去了，发文怒斥“假的”“标题党”！
想不到评论区却“翻车”了，大家纷纷表示：身边南昌人基本都有好几套房。
联想到名下6套房的周公子，一切好像都合理了起来。南昌这么多房子空着，一定是因为周公子们太爱买房了！
这份报告的威力实在太大，南昌背后，一连串城市都跟着破防了：
空置率19%的廊坊坐不住了，限购大门彻底敞开，欢迎全国人民来随便买。
17%的佛山更坐不住了，说我房子太多就算了，怎么还成了三线城市？
成都、武汉、杭州、南京、郑州这些强二线，统统被划成了“供应过剩”。
至于那些没有进入统计的，人口不断外流的三四线城市，还有为大城市输送了无数小镇做题家的县城，情况只会更惨。
眼看影响力这么大，贝壳研究院今天凌晨发文致歉，表示存在“数据不准确”“不能充分反映真实情况”。
现在报告原文已经看不到了，但住房空置率高的事实，却不会因此消失。
真实的数据，甚至更糟糕！
中国的真实住房空置率，一直是桩“悬案”，并没有来自官方的统计公开。
贝壳这次调查，是把3个月以上无人居住的住房定义为“空置房”，选取了3万个小区，委派入职至少3年的老中介进行情况摸底。
最终，城市住房空置率=空置户数/总户数。
要说不准确的地方，确实是有的。填问卷的主要是中介，存在一定的主观判断偏差。对空置房的定义和城市空置率的计算公式，也有点粗糙。
来自国家电网的数据，或许更能反映真实情况。
国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，这数据够官方了吧。据此测算，2017年大中城市房屋空置率为11.9%。
千万人口大市临沂，也曾通过供电数据测算空置率。连续3个月电量低于50度，且变化不超过10%的视为空置房屋。
结果发现，城区房屋空置率高达39.97%，70万户，28万空置。
人口密集的城区尚且如此，广袤的县城和乡村，又会有多少房子空荡荡地积灰？
2021年，扬州在一次中高风险区域排查中，查出疑似空置房9万多户。粗略计算，扬州住房空置率在10%左右，已经进入危险区。
那可是扬州啊，人均GDP排在全国第14，GDP排在全国37名的发达城市，依旧无法置身之外。
来自高校的学术研究团队，也曾致力于揭开空置率的秘密。
2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。
被视为“行走爆料机”的退休官员们，嘴里蹦出来的数据，更是一个比一个猛。
原住建部副部长仇保兴表示：目前住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。
前重庆市长黄奇帆指出：中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
相比之下，贝壳还算是比较乐观了。
一项项冰冷的数据，都在向我们揭露一个无比残酷的事实：
房子，已经过剩了。
所以，今年上半年将近500次的史诗级大救市，为何迟迟没有水花？
答案似乎已经找到：我们早就不缺房子了。
过去20年，房地产高歌猛进的最大功臣，是城镇化带来的巨量住房需求。
2000年中国城市化率为36.2%，2020年达到了63.89%，几乎翻倍。如果按照中国14亿人口计算，相当于过去20年，每年有2000万农村人口涌入城市。
大多数人往上数个三四代，有几个不是来自田间地头呢。
2000年，中国城镇居民人均居住面积还只有10.3平方米。2020年，这个数字变成了41.76平方米。20年时间，全国家庭户人均居住面积增长近4倍，已接近发达国家水平。
你知道吗？
央妈的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率高达96％！
其中两套及以上的拥有率约为41.5%。
也就是说，中国几乎人人都是有房一族，唯一的区别是你的房子在哪里而已。
可怕的是，飞在中国房地产上空的最大灰犀牛，已经悄悄降临。
当年，还没转型情感博主的任教授，曾有一句广为流传的论断：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
人口，绷不住了。前阵子国家卫健委发文：中国将于“十四五”期间将进入人口负增长阶段。
2021年，中国人口出生率为7.52‰，下坠速度极快，同年人口死亡率为7.18‰，不断向上爬升。生死两条线，已经无限趋近。人口负增长元年，很可能是今年。
一边是加速出现的空置房屋，一边是加速萎缩的购房需求。支撑房地产市场的最大基石，已经不复存在。而房子还在被源源不断地造出来。
更残酷的是，早在人口负增长出现以前，很多城市已经“失血过多”。
人人都知鹤岗人口流失严重，房价如葱，却不知“鹤岗化”已经蔓延到了富饶的长三角。安徽淮南，过去十年常住人口减少了30.8万人，GDP全省倒数第五，已经沦为被帮扶的对象。
任泽平团队分析称，中国人口流动已从四六分化走到二八分化。人口流出地区占比，已经从63.9%增至77.9%。
人口流动方向则是从西向东，从北向南，从农村到城镇，从三四线到一二线。
未来，谁能抢到产业，谁就能抢到人。谁能抢到人，谁的房子才能卖出去。
无数留不住人的地方，只能无可奈何地滑向鹤岗。
其实，一座城市的空置率高不高，房子是不是过剩，自己出去转转就能知道个大概。
早在“双减”之前，我总会看看小区附近有没有学而思。一帮鸡娃的中产家长，足以支撑起一个片区的房产交易。
现在的话，可以找个晚上去自己生活的城市里转一转，看看有多少小区灯火通明，底商都有生意，又有多少小区月明灯稀，底商一片死寂。
哪条地铁线最拥挤，哪里的高速最塞车，哪里的学校最难考，亲戚朋友家的孩子出去读大学之后，还愿不愿意回来。
房产价值是在一次次交易中确立起来的。房子过剩的地区，新房卖不掉只能降价，二手房卖不掉只能僵持。房子彻底变成不动产。
很多人只是不愿意相信，自己手上的房子真的会变成一堆砖头。涨不起来，也卖不出去。
这份仅仅“存活”一周的空置率报告，实则拉响了警报。
1.人口流失地区的房子，赶快卖掉
2.非一二线强学区的老破小，赶快卖掉
3.空置率过高的城市和地区，不要买入
4.新城睡城，公寓别墅都不要买
5.两房换三房，刚需换改善
（全文转自微信公众号楼市黄大大）
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