最近一份空置率報告，激起無數波瀾。
結局是貝殼道歉，報告也刪了，但改變不了背後這個殘酷的事實：
絕大多數中國城市，房子早就過剩了！
事件起因，是貝殼研究院發布的一份《2022住房空置率報告》。
在調查了全國28個大中城市之後，報告得出了一個驚人的結論：平均住房空置率高達12%。
這直接給房地產拉響了警報！
參考國際情況，商品房空置率在5%-10%是合理區，10%-20%是空置危險區，空置率20%以上就是嚴重積壓區。
只有9個城市處在合理區——
一線城市：北京、上海、廣州、深圳
二線城市：廈門、天津、大連、蘇州、濟南
報告一出，很多省會城市都破防了，大受刺激。
被稱為「最沒存在感省會」的江西南昌，還因此火上熱搜。報告中南昌的空置率，更是達到了恐怖的20%，喜提「空置率第一城」稱號。
有本地的自媒體看不下去了，發文怒斥「假的」「標題黨」！
想不到評論區卻「翻車」了，大家紛紛表示：身邊南昌人基本都有好幾套房。
聯想到名下6套房的周公子，一切好像都合理了起來。南昌這麼多房子空着，一定是因為周公子們太愛買房了！
這份報告的威力實在太大，南昌背後，一連串城市都跟着破防了：
空置率19%的廊坊坐不住了，限購大門徹底敞開，歡迎全國人民來隨便買。
17%的佛山更坐不住了，說我房子太多就算了，怎麼還成了三線城市？
成都、武漢、杭州、南京、鄭州這些強二線，統統被劃成了「供應過剩」。
至於那些沒有進入統計的，人口不斷外流的三四線城市，還有為大城市輸送了無數小鎮做題家的縣城，情況只會更慘。
眼看影響力這麼大，貝殼研究院今天凌晨發文致歉，表示存在「數據不準確」「不能充分反映真實情況」。
現在報告原文已經看不到了，但住房空置率高的事實，卻不會因此消失。
真實的數據，甚至更糟糕！
中國的真實住房空置率，一直是樁「懸案」，並沒有來自官方的統計公開。
貝殼這次調查，是把3個月以上無人居住的住房定義為「空置房」，選取了3萬個小區，委派入職至少3年的老中介進行情況摸底。
最終，城市住房空置率=空置戶數/總戶數。
要說不準確的地方，確實是有的。填問卷的主要是中介，存在一定的主觀判斷偏差。對空置房的定義和城市空置率的計算公式，也有點粗糙。
來自國家電網的數據，或許更能反映真實情況。
國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為「空置」，這數據夠官方了吧。據此測算，2017年大中城市房屋空置率為11.9%。
千萬人口大市臨沂，也曾通過供電數據測算空置率。連續3個月電量低於50度，且變化不超過10%的視為空置房屋。
結果發現，城區房屋空置率高達39.97%，70萬戶，28萬空置。
人口密集的城區尚且如此，廣袤的縣城和鄉村，又會有多少房子空蕩蕩地積灰？
2021年，揚州在一次中高風險區域排查中，查出疑似空置房9萬多戶。粗略計算，揚州住房空置率在10%左右，已經進入危險區。
那可是揚州啊，人均GDP排在全國第14，GDP排在全國37名的發達城市，依舊無法置身之外。
來自高校的學術研究團隊，也曾致力於揭開空置率的秘密。
2018年底，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的報告顯示，中國城鎮地區住房空置率是21.4%，2018年中國整體的空置房屋數量可能至少有1.3億套。
被視為「行走爆料機」的退休官員們，嘴裡蹦出來的數據，更是一個比一個猛。
原住建部副部長仇保興表示：目前住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%。
前重慶市長黃奇帆指出：中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
相比之下，貝殼還算是比較樂觀了。
一項項冰冷的數據，都在向我們揭露一個無比殘酷的事實：
房子，已經過剩了。
所以，今年上半年將近500次的史詩級大救市，為何遲遲沒有水花？
答案似乎已經找到：我們早就不缺房子了。
過去20年，房地產高歌猛進的最大功臣，是城鎮化帶來的巨量住房需求。
2000年中國城市化率為36.2%，2020年達到了63.89%，幾乎翻倍。如果按照中國14億人口計算，相當於過去20年，每年有2000萬農村人口湧入城市。
大多數人往上數個三四代，有幾個不是來自田間地頭呢。
2000年，中國城鎮居民人均居住面積還只有10.3平方米。2020年，這個數字變成了41.76平方米。20年時間，全國家庭戶人均居住面積增長近4倍，已接近發達國家水平。
你知道嗎？
央媽的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，到2019年，中國城鎮居民戶均擁有住房1.5套，住房擁有率高達96％！
其中兩套及以上的擁有率約為41.5%。
也就是說，中國幾乎人人都是有房一族，唯一的區別是你的房子在哪裡而已。
可怕的是，飛在中國房地產上空的最大灰犀牛，已經悄悄降臨。
當年，還沒轉型情感博主的任教授，曾有一句廣為流傳的論斷：房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。
人口，繃不住了。前陣子國家衛健委發文：中國將於「十四五」期間將進入人口負增長階段。
2021年，中國人口出生率為7.52‰，下墜速度極快，同年人口死亡率為7.18‰，不斷向上爬升。生死兩條線，已經無限趨近。人口負增長元年，很可能是今年。
一邊是加速出現的空置房屋，一邊是加速萎縮的購房需求。支撐房地產市場的最大基石，已經不復存在。而房子還在被源源不斷地造出來。
更殘酷的是，早在人口負增長出現以前，很多城市已經「失血過多」。
人人都知鶴崗人口流失嚴重，房價如蔥，卻不知「鶴崗化」已經蔓延到了富饒的長三角。安徽淮南，過去十年常住人口減少了30.8萬人，GDP全省倒數第五，已經淪為被幫扶的對象。
任澤平團隊分析稱，中國人口流動已從四六分化走到二八分化。人口流出地區占比，已經從63.9%增至77.9%。
人口流動方向則是從西向東，從北向南，從農村到城鎮，從三四線到一二線。
未來，誰能搶到產業，誰就能搶到人。誰能搶到人，誰的房子才能賣出去。
無數留不住人的地方，只能無可奈何地滑向鶴崗。
其實，一座城市的空置率高不高，房子是不是過剩，自己出去轉轉就能知道個大概。
早在「雙減」之前，我總會看看小區附近有沒有學而思。一幫雞娃的中產家長，足以支撐起一個片區的房產交易。
現在的話，可以找個晚上去自己生活的城市裡轉一轉，看看有多少小區燈火通明，底商都有生意，又有多少小區月明燈稀，底商一片死寂。
哪條地鐵線最擁擠，哪裡的高速最塞車，哪裡的學校最難考，親戚朋友家的孩子出去讀大學之後，還願不願意回來。
房產價值是在一次次交易中確立起來的。房子過剩的地區，新房賣不掉只能降價，二手房賣不掉只能僵持。房子徹底變成不動產。
很多人只是不願意相信，自己手上的房子真的會變成一堆磚頭。漲不起來，也賣不出去。
這份僅僅「存活」一周的空置率報告，實則拉響了警報。
1.人口流失地區的房子，趕快賣掉
2.非一二線強學區的老破小，趕快賣掉
3.空置率過高的城市和地區，不要買入
4.新城睡城，公寓別墅都不要買
5.兩房換三房，剛需換改善
（全文轉自微信公眾號樓市黃大大）
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