这是我两年之内，第二次来粤港澳大湾区考察。
这次来，给我最大的感受就是——
湾区的饼，真的是越画越硬。
把牙崩碎了，嗓子剌的直冒血沫，也咽不下了。
1
先给大家看张图——
上面这张图，是我在大湾区随手拍摄的四张规划效果图。
大家能分得清这四张图分别是哪里么？
是不是不太容易区分？是不是打眼一看，几乎雷同？
都是牛批的规划，都是高大上的写字楼阵列，都是奇形怪状的数百米超高层……
你大气，我比你更磅礴；你光鲜，我比你更亮丽；你是300米的超高层，我必须干到400米；你弄了个金光闪闪的地标“梧桐树”，我就弄个致敬明天的地标“未来之门”……
大湾区画饼真的是越画越硬，以至于都出现了“规划内卷”。
别说你们分不清，卖这些项目的销售员怕是都很难分清。
第一张图，是中山马鞍岛。
对，就是那个一大巴车一大巴车从深圳拉人来看房的中山马鞍岛。
第二张图，是珠海唐家北围。
对，就是那个深珠通道旁，一站对接深圳大前海的唐家北围。
第三张图，是珠海十字门琴澳新城。
对，就是那个站在十字路口，对望澳门与横琴的十字门。
第四张图，是珠海高栏港平沙新城。
规划对标唐家北围，未来会有数十家500强企业。
可能很多人唯独对平沙新城比较陌生，没听过也没关系，后面就属它最精彩。
看完这四张图，我不知道大家啥感受？
牛批、震撼、大湾区真厉害。
小刀剌屁股，总算开了眼。
别激动，再看看下面这张图——
这张图，是我们在上述的四大概念新城里，随手拍摄的“已交房社区的夜间亮灯率”。
数数吧，一共多少盏灯亮着。
不难数，甚至可以说是“屈指可数”。
一栋楼，亮着灯的不超过10户。甚至绝大多数楼栋，亮灯率为0。
有人说，你这不精准。十一放假，人都回老家了。
嗯，数个空调吧。大湾区现在日均气温30度以上，有人住但不装空调，不现实吧。
上述每栋楼，空调装机率不超过10%。
再不行，数个窗帘吧。看看上面那些楼，有几个装了窗帘的。
上述每栋楼，窗帘安装率同样不超过10%。
面对这样的数据，我虽然不信，但也不得不信——
它们的实际入住率不超过10%。
入住率低于10%，还不是最牛批的。
还记得前面提到的珠海平沙新城么？
对，就是那个未来要进驻数十家500强企业的平沙新城。
来，看看平沙新城照进现实的样子吧——
牛吃草的野奢级生态，农家乐的接地气配套……
500强们，一定没见过这种大场面。
话都说到这了，再用一张痛彻心扉的前后对比，感受梦想照进现实的残酷——
这就是你们追的大湾区！这就是你们追的大概念！这就是你们追的大规划！
光鲜亮丽的大概念和大规划背后，是夜幕来临时一栋栋漆黑的钢筋混凝土！
2
大湾区里，有的概念太大了，大到有点虚妄。
大家看看下面这张图——
这是珠海“十字门商务区和横琴金融岛”的规划图。
远处的，是横琴金融岛。近处的，是十字门商务区。
数数上面有多少地标级写字楼？
横琴金融岛，50栋起步；十字门商务区，30栋起步……
同样的CBD，近乎同等规模的写字楼群，珠海还有
——唐家北围、平沙新城、金湾航空城……
同样的CBD，近乎同等规模的写字楼群，大湾区西岸还有
——中山马鞍岛、佛山北滘新城、佛山千灯湖新区……
不含深圳、广州和东莞，类似这样的CBD和写字楼群，大湾区至少有15个。
我们保守估计——
珠江口西岸的这片土地上，至少将矗立500栋以上的地标级或准地标级写字楼。
真的有那么多企业进驻么？谁会来？
这些概念板块里的置业顾问，都告诉我一个同样的答案
——未来我们这里将引入总部级企业、生物医药龙头、芯片科创类龙头和智能制造龙头。
中国一共有4000多家上市公司，112家医药龙头，132家芯片和半导体龙头……
即便是，这些龙头企业全跑到横琴、唐家、马鞍岛、平沙、北滘和千灯湖；
即便是，这些龙头企业，每家包上两层……怕是也填不满大湾区西岸的写字楼。
湖北有家上市龙头，在横琴弄了个地标写字楼。
来的时候，说的是50%自持，把湖北总部的员工搬过来。现如今，自持部分的租约已经被转让，改成了一间间的长租酒店
——国庆旺季，800一晚。
此时此刻，我特别想说一句话：
中国的上市公司和科创企业们，真要加油了。
你们成长的速度，已经远远落后于他们为你准备办公室的速度了。
大家再看看下面这张图——
左边这张图，是珠海金湾航空城的规划图。
里面有条红色的线，是珠海地铁1号线。
注意！这是一条未被批复的地铁线。
没有被批复的原因是——
珠海人口低于300万。
属于高层731文件中，所提到的“人口低于300万，不能申报地铁和轨道交通建设”。
即便地铁没有批复，也依旧不妨碍——
金湾航空城的各大售楼部，都把它高高挂在规划图上，作为价值点大讲特讲。
右边这张图，珠海唐家北围规划图。
上面也有条红色的线，是珠海北围至深圳前海的深珠通道。
注意！这也是一条存在诸多不确定的规划！
关于深珠通道传了至少五年，但在这五年中，没有一个官方文件明确提及深珠通道的规划被批复。
包括——
一个月前，广东发布了“交通运输体系十四五规划”。在这个规划中，也没有提及深珠通道的具体方案。
即便规划没有批复，也依旧不妨碍——
珠海北围的各大售楼部，都把它高高挂在规划图上，作为价值点一顿输出。
各路带货大V，都把它放在带货文案里，作为大概念一顿解读。
此时此刻，我又特别想说一句话：
交通规划的决策者们，似乎你们也要加油了。
你们画图的速度，已经远远落后于他们吹牛批的速度了。
来！继续！
珠海横琴，有一排绵延数公里长的净地。土地平整，但空无建筑物。
他们说，这是战略预留土地
——专门为澳门的企业进入横琴准备的，未来这里将诞生一大票的澳门生物企业。
巧了！
珠海北围的某个楼盘旁，也有一撮这样的净地。
售楼部里的人也说，这是战略预留土地
——专门为深圳的企业进入珠海北围准备的，未来这里将诞生一大票的深圳科创企业。
神特么战略预留。
横琴给澳门预留，我尚能理解。毕竟横琴粤澳深度合作嘛，大家都是自己人嘛。
珠海给深圳预留个屁，深圳难道还能把自己的企业搬过来，给你珠海创造税收？
是把大疆搬过来，还是把腾讯搬过来？要不要搞个内部PK？
此时此刻，我再次特别想说一句话：
深圳的龙头企业们，似乎你们也要加油了。
你们成长裂变的速度，已经远远落后于他们为你预留土地的速度了。
更离谱的，还在后面。
中山马鞍岛，一看横琴和唐家，彻底急眼了。
你俩一个给澳门预留，一个给深圳预留，我怎么办？我这个深中通道，难道是个摆设？
于是，就画出更大的饼。
请看下面这张图——
这张图上，有两个红圈和一道红线（请忽略我的神级画工）。
左边的红圈，是中山马鞍岛。右边的红圈，是深圳科技岛。
连接两者的红线，是正在施工中的深中通道。
深圳科技岛，是前海扩容的重点工程，也是腾讯的新总部所在。
当然，也可能是深圳真的怕鹅跑了，提前弄个岛，把鹅圈住。
毕竟旁边的邻居，都说自己提前预留了土地，等着套鹅。
深圳在对岸，搞了个科技岛。
另一端的中山马鞍岛，就也声称自己弄了一票类似华为的科技企业，也要搞中山科技岛。
甚至，还规划了个巨夸张的地标“未来之门”，与深圳对望。
以科技，致敬科技！
喏，就是这个——
假如，我是说假如，虽然可能行不大——
这个未来之门能够建起来，我建议中山一定要把字节跳动引入进去。
只因为
——唯有科技，才能打败科技。
让马鞍岛，对话前海！
让新老互联网巨头，对话伶仃洋！
只有这样，概念的故事才圆满。
只有这样，大饼才能画的又圆又硬。
过去的几年间，我数次考察大湾区。
唯有这次，我觉得有点离谱了。
写字楼多到上市公司不够用，大概念吹到临时规划不够用，抱大腿抱到大哥不够用……
开局一张图，画饼不用墨。
唯一的缺点就是，有点费上市公司，费规划，费大哥……
概念越玩越大，饼也越画越硬，我都有点嚼不动了。
3
不仅我嚼不动，投资客们也嚼不动了。
毫不客气的说——
今年五月份进场大湾区的，八成都被套在了高点。
珠海唐家北围，年初房价一度冲破3万/平。
现如今，雅居乐国际花园精装复式跌回22000元/平，直接把地板砸碎。
珠海金湾航空城，融创云水观棠最高价干到过26000-27000元/平。
现如今，已经跌到了23000元/平。
中山马鞍岛，数个楼盘一度干到过32000元/平。深圳人，一大巴车一大巴车的过来抢房。
现如今，即将入市的新盘释放价格28000元/平。
佛山北滘新城，4月份房价突破3万/平。
现如今，合景天銮跌到2万4，杨柳郡跌到2万2，美的跌到2万6。
佛山陈村，年初短期拉涨到3万以上。
现如今，碧桂园三龙汇跌到24000，新城跌到2万5，再加送一个车位和10年物业费。
上述这些板块，都是曾短期拉涨到3万，且一房难求的大热门。
短短3个月过去，几乎全都跌回了2字头。消失的中介小哥，又再次站上了拉客的街头。
最高跌幅，超过30%。
短短90天，跌去一个首付！
下面这张图，是某个售楼部里的影音室——
珠海、中山和佛山的售楼部里，有太多太多类似这样的影音室。
270度环幕上，以极具视觉冲击的形式，展示着各种概念光鲜的宏大命题。
站在环幕前的泱泱人潮，被各种宏大命题所感染。
现如今，影音室在、270度的环幕在、宏大命题在，光鲜概念也在……
只是环幕前站着的泱泱人潮，不在了。
只是当初站在环幕前、被宏大命题感染的投资人，他们兜里的钱不在了。
结语
我的一个朋友，曾经也是站在环幕前，被宏大命题所感染，冲动下单的一员。
这次出差考察，他曾给我说过一句话
——有时候，真觉得像是一场梦。
——不到半年，那套房子先暴涨过，又重新跌回谷底。
——只有看到那永远不知疲倦的塔吊和漆黑一片的建筑，才知道这不是梦。
当然，提醒他“不是梦”的还有
——每个月准时到来的月供还款短信。
即便这套房，已经跌去了20%。
（全文转自微信公众号大碗楼市，原文因违反《互联网用户公众账号信息服务管理规定》，已被微信平台下架）
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