這是我兩年之內，第二次來粵港澳大灣區考察。
這次來，給我最大的感受就是——
灣區的餅，真的是越畫越硬。
把牙崩碎了，嗓子剌的直冒血沫，也咽不下了。
1
先給大家看張圖——
上面這張圖，是我在大灣區隨手拍攝的四張規劃效果圖。
大家能分得清這四張圖分別是哪裡麼？
是不是不太容易區分？是不是打眼一看，幾乎雷同？
都是牛批的規劃，都是高大上的寫字樓陣列，都是奇形怪狀的數百米超高層……
你大氣，我比你更磅礴；你光鮮，我比你更亮麗；你是300米的超高層，我必須干到400米；你弄了個金光閃閃的地標「梧桐樹」，我就弄個致敬明天的地標「未來之門」……
大灣區畫餅真的是越畫越硬，以至於都出現了「規劃內卷」。
別說你們分不清，賣這些項目的銷售員怕是都很難分清。
第一張圖，是中山馬鞍島。
對，就是那個一大巴車一大巴車從深圳拉人來看房的中山馬鞍島。
第二張圖，是珠海唐家北圍。
對，就是那個深珠通道旁，一站對接深圳大前海的唐家北圍。
第三張圖，是珠海十字門琴澳新城。
對，就是那個站在十字路口，對望澳門與橫琴的十字門。
第四張圖，是珠海高欄港平沙新城。
規劃對標唐家北圍，未來會有數十家500強企業。
可能很多人唯獨對平沙新城比較陌生，沒聽過也沒關係，後面就屬它最精彩。
看完這四張圖，我不知道大家啥感受？
牛批、震撼、大灣區真厲害。
小刀剌屁股，總算開了眼。
別激動，再看看下面這張圖——
這張圖，是我們在上述的四大概念新城裡，隨手拍攝的「已交房社區的夜間亮燈率」。
數數吧，一共多少盞燈亮着。
不難數，甚至可以說是「屈指可數」。
一棟樓，亮着燈的不超過10戶。甚至絕大多數樓棟，亮燈率為0。
有人說，你這不精準。十一放假，人都回老家了。
嗯，數個空調吧。大灣區現在日均氣溫30度以上，有人住但不裝空調，不現實吧。
上述每棟樓，空調裝機率不超過10%。
再不行，數個窗簾吧。看看上面那些樓，有幾個裝了窗簾的。
上述每棟樓，窗簾安裝率同樣不超過10%。
面對這樣的數據，我雖然不信，但也不得不信——
它們的實際入住率不超過10%。
入住率低於10%，還不是最牛批的。
還記得前面提到的珠海平沙新城麼？
對，就是那個未來要進駐數十家500強企業的平沙新城。
來，看看平沙新城照進現實的樣子吧——
牛吃草的野奢級生態，農家樂的接地氣配套……
500強們，一定沒見過這種大場面。
話都說到這了，再用一張痛徹心扉的前後對比，感受夢想照進現實的殘酷——
這就是你們追的大灣區！這就是你們追的大概念！這就是你們追的大規劃！
光鮮亮麗的大概念和大規劃背後，是夜幕來臨時一棟棟漆黑的鋼筋混凝土！
2
大灣區里，有的概念太大了，大到有點虛妄。
大家看看下面這張圖——
這是珠海「十字門商務區和橫琴金融島」的規劃圖。
遠處的，是橫琴金融島。近處的，是十字門商務區。
數數上面有多少地標級寫字樓？
橫琴金融島，50棟起步；十字門商務區，30棟起步……
同樣的CBD，近乎同等規模的寫字樓群，珠海還有
——唐家北圍、平沙新城、金灣航空城……
同樣的CBD，近乎同等規模的寫字樓群，大灣區西岸還有
——中山馬鞍島、佛山北滘新城、佛山千燈湖新區……
不含深圳、廣州和東莞，類似這樣的CBD和寫字樓群，大灣區至少有15個。
我們保守估計——
珠江口西岸的這片土地上，至少將矗立500棟以上的地標級或准地標級寫字樓。
真的有那麼多企業進駐麼？誰會來？
這些概念板塊里的置業顧問，都告訴我一個同樣的答案
——未來我們這裡將引入總部級企業、生物醫藥龍頭、芯片科創類龍頭和智能製造龍頭。
中國一共有4000多家上市公司，112家醫藥龍頭，132家芯片和半導體龍頭……
即便是，這些龍頭企業全跑到橫琴、唐家、馬鞍島、平沙、北滘和千燈湖；
即便是，這些龍頭企業，每家包上兩層……怕是也填不滿大灣區西岸的寫字樓。
湖北有家上市龍頭，在橫琴弄了個地標寫字樓。
來的時候，說的是50%自持，把湖北總部的員工搬過來。現如今，自持部分的租約已經被轉讓，改成了一間間的長租酒店
——國慶旺季，800一晚。
此時此刻，我特別想說一句話：
中國的上市公司和科創企業們，真要加油了。
你們成長的速度，已經遠遠落後於他們為你準備辦公室的速度了。
大家再看看下面這張圖——
左邊這張圖，是珠海金灣航空城的規劃圖。
裡面有條紅色的線，是珠海地鐵1號線。
注意！這是一條未被批覆的地鐵線。
沒有被批覆的原因是——
珠海人口低於300萬。
屬於高層731文件中，所提到的「人口低於300萬，不能申報地鐵和軌道交通建設」。
即便地鐵沒有批覆，也依舊不妨礙——
金灣航空城的各大售樓部，都把它高高掛在規劃圖上，作為價值點大講特講。
右邊這張圖，珠海唐家北圍規劃圖。
上面也有條紅色的線，是珠海北圍至深圳前海的深珠通道。
注意！這也是一條存在諸多不確定的規劃！
關於深珠通道傳了至少五年，但在這五年中，沒有一個官方文件明確提及深珠通道的規劃被批覆。
包括——
一個月前，廣東發布了「交通運輸體系十四五規劃」。在這個規劃中，也沒有提及深珠通道的具體方案。
即便規劃沒有批覆，也依舊不妨礙——
珠海北圍的各大售樓部，都把它高高掛在規劃圖上，作為價值點一頓輸出。
各路帶貨大V，都把它放在帶貨文案里，作為大概念一頓解讀。
此時此刻，我又特別想說一句話：
交通規劃的決策者們，似乎你們也要加油了。
你們畫圖的速度，已經遠遠落後於他們吹牛批的速度了。
來！繼續！
珠海橫琴，有一排綿延數公里長的淨地。土地平整，但空無建築物。
他們說，這是戰略預留土地
——專門為澳門的企業進入橫琴準備的，未來這裡將誕生一大票的澳門生物企業。
巧了！
珠海北圍的某個樓盤旁，也有一撮這樣的淨地。
售樓部里的人也說，這是戰略預留土地
——專門為深圳的企業進入珠海北圍準備的，未來這裡將誕生一大票的深圳科創企業。
神特麼戰略預留。
橫琴給澳門預留，我尚能理解。畢竟橫琴粵澳深度合作嘛，大家都是自己人嘛。
珠海給深圳預留個屁，深圳難道還能把自己的企業搬過來，給你珠海創造稅收？
是把大疆搬過來，還是把騰訊搬過來？要不要搞個內部PK？
此時此刻，我再次特別想說一句話：
深圳的龍頭企業們，似乎你們也要加油了。
你們成長裂變的速度，已經遠遠落後於他們為你預留土地的速度了。
更離譜的，還在後面。
中山馬鞍島，一看橫琴和唐家，徹底急眼了。
你倆一個給澳門預留，一個給深圳預留，我怎麼辦？我這個深中通道，難道是個擺設？
於是，就畫出更大的餅。
請看下面這張圖——
這張圖上，有兩個紅圈和一道紅線（請忽略我的神級畫工）。
左邊的紅圈，是中山馬鞍島。右邊的紅圈，是深圳科技島。
連接兩者的紅線，是正在施工中的深中通道。
深圳科技島，是前海擴容的重點工程，也是騰訊的新總部所在。
當然，也可能是深圳真的怕鵝跑了，提前弄個島，把鵝圈住。
畢竟旁邊的鄰居，都說自己提前預留了土地，等着套鵝。
深圳在對岸，搞了個科技島。
另一端的中山馬鞍島，就也聲稱自己弄了一票類似華為的科技企業，也要搞中山科技島。
甚至，還規劃了個巨誇張的地標「未來之門」，與深圳對望。
以科技，致敬科技！
喏，就是這個——
假如，我是說假如，雖然可能行不大——
這個未來之門能夠建起來，我建議中山一定要把字節跳動引入進去。
只因為
——唯有科技，才能打敗科技。
讓馬鞍島，對話前海！
讓新老互聯網巨頭，對話伶仃洋！
只有這樣，概念的故事才圓滿。
只有這樣，大餅才能畫的又圓又硬。
過去的幾年間，我數次考察大灣區。
唯有這次，我覺得有點離譜了。
寫字樓多到上市公司不夠用，大概念吹到臨時規劃不夠用，抱大腿抱到大哥不夠用……
開局一張圖，畫餅不用墨。
唯一的缺點就是，有點費上市公司，費規劃，費大哥……
概念越玩越大，餅也越畫越硬，我都有點嚼不動了。
3
不僅我嚼不動，投資客們也嚼不動了。
毫不客氣的說——
今年五月份進場大灣區的，八成都被套在了高點。
珠海唐家北圍，年初房價一度衝破3萬/平。
現如今，雅居樂國際花園精裝複式跌回22000元/平，直接把地板砸碎。
珠海金灣航空城，融創雲水觀棠最高價干到過26000-27000元/平。
現如今，已經跌到了23000元/平。
中山馬鞍島，數個樓盤一度干到過32000元/平。深圳人，一大巴車一大巴車的過來搶房。
現如今，即將入市的新盤釋放價格28000元/平。
佛山北滘新城，4月份房價突破3萬/平。
現如今，合景天鑾跌到2萬4，楊柳郡跌到2萬2，美的跌到2萬6。
佛山陳村，年初短期拉漲到3萬以上。
現如今，碧桂園三龍匯跌到24000，新城跌到2萬5，再加送一個車位和10年物業費。
上述這些板塊，都是曾短期拉漲到3萬，且一房難求的大熱門。
短短3個月過去，幾乎全都跌回了2字頭。消失的中介小哥，又再次站上了拉客的街頭。
最高跌幅，超過30%。
短短90天，跌去一個首付！
下面這張圖，是某個售樓部里的影音室——
珠海、中山和佛山的售樓部里，有太多太多類似這樣的影音室。
270度環幕上，以極具視覺衝擊的形式，展示着各種概念光鮮的宏大命題。
站在環幕前的泱泱人潮，被各種宏大命題所感染。
現如今，影音室在、270度的環幕在、宏大命題在，光鮮概念也在……
只是環幕前站着的泱泱人潮，不在了。
只是當初站在環幕前、被宏大命題感染的投資人，他們兜里的錢不在了。
結語
我的一個朋友，曾經也是站在環幕前，被宏大命題所感染，衝動下單的一員。
這次出差考察，他曾給我說過一句話
——有時候，真覺得像是一場夢。
——不到半年，那套房子先暴漲過，又重新跌回谷底。
——只有看到那永遠不知疲倦的塔吊和漆黑一片的建築，才知道這不是夢。
當然，提醒他「不是夢」的還有
——每個月準時到來的月供還款短信。
即便這套房，已經跌去了20%。
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