一位读者对房产专家说，几周前，他们与一家房产中介签订了16周的独家代理协议，出售房子。后来他们的清洁工告诉他们，她向这位房主邻居提到了他们要出售的房子，邻居很感兴趣。然后他们带邻居参观了一下，邻居就想买下这处房产。
这位房主询问，房产中介在这其中没有起到任何作用，买家是他们认识的，也是由他们的清洁工提醒的，他们是否还需要支付中介费？
《每日邮报》的房产专家Myra Butterworth回答说，这是一个很有吸引力的情况，因为可以省下上万的中介费。但您需要检查您与房产中介的合同，才知道能不能不支付中介费。
《每日邮报》还采访了一位法律专家，来说明，他是否可以采取任何措施来保护自己，避免中介起诉要回佣金。
前法官和作家Stephen Gold解释说，律师对这个直截了当的问题，有直接了当的回答吗？没有。
如果这套房产真的出售给邻居了，房地产经纪人在法律上无权获得一分钱，家政服务人员反倒至少应该得到一罐饼干。
但是有两点需要注意。如果与房地产公司的协议规定，无论发生甚么事，他们都可以收取某些费用，如制作小册子或广告，那么这些费用就必须支付。
另一点需要注意的是，尽管提问的房主说，房地产中介在拟议的交易中没有发挥任何作用，但如果家政服务人员提到房产的事情之前，邻居已经被中介提醒过该房产上市的事实，答案可能会有所不同。
例如，邻居可能已经收到了中介公司发送的房产信息，或者看到了房产上门外的“出售”标牌。像这样的事情，足以证明中介费应该支付，即使代理人在交易中没有其它参与。
对某一房产感兴趣的人，谎称没有中介参与，以确保降低价格或优先于竞争对手，这并不罕见。
如果对这一点担忧，可以在合同中安排一个条款来解决，该条款规定，由买方确认没有代理参与，并同意赔偿卖方任何代理的佣金权利。
Stephen Gold说：“在我担任法官期间，我处理了一系列卖方被买方误导的案件，合同中没有这样的条款。”
独家代理与独家销售权
Stephen Gold说：“我之所以直截了当地回答–好吧，几乎是直截了当–是因为提问者有一份独家代理协议。
“如果是唯一的销售权协议，提问者就会被要求支付全部佣金。因此，永远不要，永远不要，永远不要，签署一份独家销售权协议，除非代理人是您最喜欢的儿子或女儿，或者您从烧钱中得到乐趣。
“这些权利可能意味著，您必须支付佣金的代理，即使您卖的财产，您最好的朋友，谁也没有看到，嗅到，说话，听到或听到中介，您，只有您，告诉朋友，您想卖，进行了所有的谈判。”
《地产代理（提供信息）条例1991》，要求地产代理向客户解释某些短语的含义，这些短语可能在他们的交易中出现。
“独家销售权”就是这样一个短语，解释必须采用法规中规定的形式和内容。此外，该解释必须显示在显著位置。更重要的是，解释必须醒目、清楚和清晰地显示出来。
所有这些都是为了尝试–这只能是一种尝试，因为许多人在没有阅读或理解文件的情况下签署或同意这些文件–以确保客户知道他们正在让自己陷入甚么境地。
当您去找代理，希望指示他们为您推销房产，在适当的情况下，解释和其它各种规定的信息–包括他们的佣金数额和何时支付–必须在您开始与他们沟通时，或在之后合理可行的情况下，尽快以书面形式提供给您。
当然，在您与他们签约，让他们为您代理之前。如果代理人未能遵守或迟迟不遵守，未经法院允许，他们不能起诉要佣金。这绝不是一个橡皮图章的做法。
如果这是公平的，考虑到您所遭受的任何损害和代理人的过错，可以拒绝许可。即使法院允许代理人这样做，它也可以减少佣金的数额，或命令没有佣金。
在2019年的一个最高法院案件中，中介晚了一个星期才向710万英镑的七个公寓的卖方提供必要的信息。那时，买方的报价已经被接受，代理人的佣金被减少了1/3 。卖方冷静地节省了32,900英镑。
最高法院明确指出，在有些情况下，代理人的过错非常大，即使客户没有因为不遵守法律而受到损害，他们也不会得到甚么。这条法律的重要性不应该被低估。
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