警醒:房产过度资本化!Overcapitalisation!

Helen 澳房投资故事专栏
2023-08-28
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我的一个好友,近一两年都在努力的寻找他在澳大利亚的梦中家园,他是个相对新的投资移民,事业成功,家庭美满,但是他的买房路并不一帆风顺,想找完全满足他自住需求的房产非常难,前几天他发来了一个房产,让我提些建议,我知道他找房找的很辛苦,也非常希望他能心想事成,买下好的房产安居乐业,所以我告诉他,自住房嘛,只要你喜欢,预算到位那就买下吧,说完后他高兴了,但是我却郁闷了,隔了两天想来想去,我还是打了一通电话,告诉他我真实的想法。

他看上的房子,区域内同类房型的均价为158万,此房产在不到两年前以155万出售,此后买家把老房子推倒重建,在上面建造了一个极具现代化外观,室内装修很棒的全新房产,而我的朋友恰恰就只喜欢时尚的新房,所以立刻起心动念想要买下它,目前这栋房产的要价在300到330万,在他决定买下之前,我们先来了解一个买房的误区或者现象,叫overcapitalisation,也就是房产过度资本化。

能在美丽的澳大利亚拥有自己一套梦想家园,对于绝大部分人来讲,都是件让人心生向往的事情,因为你可以如痴如醉的环顾你的新家,或者想象你要建造的dream house,想象你可以为它做的一切,从增加一个额外的房间,到安装一个室外温泉、桑拿房、游泳池等等,但是你是否曾经驾车行驶在路上,突然看到一座房子,像个大拇指一样突兀的矗立着,与临近的房产相比,这座房子看起来像是从一个天外来客,或象从一个更加豪华的住宅区从天而降,你会很纳闷心想这房子可能是被龙卷风吹来的?因为它和周围的场景格格不入,过度资本化不仅仅意味着你拥有街上最漂亮的房子,而且它在告诉你,你很可能投入的资金比未来在销售时获得的回报要更多,通俗的话就是,你投入的钱回不了本。

我帮朋友喜欢的房产梳理了以下几个特点:一、它的价格是区内房产中价位的两倍;二、很多中价位的房产在校区,这个房子却不是校区房;三、能有300到350万预算的买家,一般不会在这个区域内搜索他们想要的房产,所以这个价位和规格,在这个区域其实是个另类,能付得起这个价位的买家,大都会考虑更高大上的区域;四、未来出售受众面,或者受众群体有限;五、买下此房产意味着,它很可能为卖家的过度资本化买单。

那如何规避过度资本化呢?我也总结了几点:一、了解你所在区域的价格差异。价格差异是指某一社区内房价的范围,例如,如果你计划对一所价值30万澳币的房产,进行20万的翻新,这将使其至少成为一个50万的房产,如果你所在区域的房产售价在25万至45万之间,超过45万的价格范围可能就不合理了。二、多去区域内的open home去看和了解,区域内的房型、房价、房产走向等等,你的购买行为要和市场有一定的契合度。三、不能太感情用事,不能一味的跟着感觉走,自住房也是一种投资,如果资金不是无上限,最好不要走任性路线。四、把控好预算。最后我还明确的告诉他,如果我要是你的话,我要怎样买房,既能达到买dream house的要求,同时也不会冒太大的风险踩坑,如果您也面对类似的问题,请和我联系共同探讨。

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