警醒:房產過度資本化!Overcapitalisation!

Helen 澳房投資故事專欄
2023-08-28
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我的一個好友,近一兩年都在努力的尋找他在澳大利亞的夢中家園,他是個相對新的投資移民,事業成功,家庭美滿,但是他的買房路並不一帆風順,想找完全滿足他自住需求的房產非常難,前幾天他發來了一個房產,讓我提些建議,我知道他找房找的很辛苦,也非常希望他能心想事成,買下好的房產安居樂業,所以我告訴他,自住房嘛,只要你喜歡,預算到位那就買下吧,說完後他高興了,但是我卻鬱悶了,隔了兩天想來想去,我還是打了一通電話,告訴他我真實的想法。

他看上的房子,區域內同類房型的均價為158萬,此房產在不到兩年前以155萬出售,此後買家把老房子推倒重建,在上面建造了一個極具現代化外觀,室內裝修很棒的全新房產,而我的朋友恰恰就只喜歡時尚的新房,所以立刻起心動念想要買下它,目前這棟房產的要價在300到330萬,在他決定買下之前,我們先來了解一個買房的誤區或者現象,叫overcapitalisation,也就是房產過度資本化。

能在美麗的澳大利亞擁有自己一套夢想家園,對於絕大部分人來講,都是件讓人心生嚮往的事情,因為你可以如痴如醉的環顧你的新家,或者想象你要建造的dream house,想象你可以為它做的一切,從增加一個額外的房間,到安裝一個室外溫泉、桑拿房、游泳池等等,但是你是否曾經駕車行駛在路上,突然看到一座房子,像個大拇指一樣突兀的矗立着,與臨近的房產相比,這座房子看起來像是從一個天外來客,或象從一個更加豪華的住宅區從天而降,你會很納悶心想這房子可能是被龍捲風吹來的?因為它和周圍的場景格格不入,過度資本化不僅僅意味着你擁有街上最漂亮的房子,而且它在告訴你,你很可能投入的資金比未來在銷售時獲得的回報要更多,通俗的話就是,你投入的錢回不了本。

我幫朋友喜歡的房產梳理了以下幾個特點:一、它的價格是區內房產中價位的兩倍;二、很多中價位的房產在校區,這個房子卻不是校區房;三、能有300到350萬預算的買家,一般不會在這個區域內搜索他們想要的房產,所以這個價位和規格,在這個區域其實是個另類,能付得起這個價位的買家,大都會考慮更高大上的區域;四、未來出售受眾面,或者受眾群體有限;五、買下此房產意味着,它很可能為賣家的過度資本化買單。

那如何規避過度資本化呢?我也總結了幾點:一、了解你所在區域的價格差異。價格差異是指某一社區內房價的範圍,例如,如果你計劃對一所價值30萬澳幣的房產,進行20萬的翻新,這將使其至少成為一個50萬的房產,如果你所在區域的房產售價在25萬至45萬之間,超過45萬的價格範圍可能就不合理了。二、多去區域內的open home去看和了解,區域內的房型、房價、房產走向等等,你的購買行為要和市場有一定的契合度。三、不能太感情用事,不能一味的跟着感覺走,自住房也是一種投資,如果資金不是無上限,最好不要走任性路線。四、把控好預算。最後我還明確的告訴他,如果我要是你的話,我要怎樣買房,既能達到買dream house的要求,同時也不會冒太大的風險踩坑,如果您也面對類似的問題,請和我聯繫共同探討。

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