根據統計數據，2024年一季度房開量為2.2萬億，同比下降了9.5%，其中住宅投資為1.66萬億，同比下降10.5%。
同時，竣工面積也同步下滑，住宅的新開工和竣工面積，都下滑了超20%。
然後統計大哥說了：
「不要一談房地產，大家就覺得沒底。房地產發展還有很大空間。」
作為支撐，統計大哥說了幾個數據：
首先，我們的城鎮化沒有到頭，按常住人口城鎮化進程為66.2%，按戶籍人口城鎮化進程不到50%；
第二，我們有1.8-1.9億的農民工在城裡面還沒有完全市民化，進城的農民工購房比例不到三分之一；
第三，我們的存量住房中，多數以90平方以下為主，改善住房需求還是很大。
說實話，統計大哥真不容易，又要提供真實數據，又在真實數據中推導出正面的經濟預期。
首先要明白，統計大哥說的數據，肯定是真實的。這些潛在的需求，也肯定是事實存在的。但潛在需求，不代表有效需求，但他可以轉化為有效需求。
首先是城鎮化進程，66.2%可以理解是均值。因此，全國一線、二線城市的城鎮化進程，肯定是遠超這個比例的。如果城鎮化進程的邊際值是75%，我們也可以理解為核心城市的城鎮化進程，基本是到達峰值。三四線城鎮化進場大概為50%，但後續繼續推動的意義並不大。
第二是農民工市民化，要知道農民工的主要工種是建築和勞務。這些工種是高度依賴地產或地產的下游產業鏈，過去地產高速發展時帶動了三分之一的農民工市民化。如今地產投資驟降，拿什麼產業支撐農民工收入完成農民工的市民化。
第三是改善需求。要知道，早年的地產產品基本是以大戶型為主的。所謂的小三房、1.5房等產品，都是高房價推導的產物。也就是說，是因為購房者買不起大房子，所以買了小房子。是開發商知道購房者買不起大房子，所以選擇開發小房子。如今的改善產品盛行，是因為即便是小房子，普通人都買不起了，乾脆就不做這批人生意了。
面上看，統計大哥說的是潛在需求，實際上描述的都是結論。
當年福建泉州某個品牌鞋，因市面盛行「假鞋」，為了維護品牌，讓銷售部專門成立「打假隊伍」打擊假鞋，結果光顧打假耽誤主業，業績年年敗退。
後來新來了一個銷售總，叫停打假，老闆對此非常生氣。銷售總給老闆解釋：「銷售部是負責銷售的，不負責打假。另外，市面有假鞋，說明我們的品牌有很多潛在需求，是因為他買不起正品，才會買假鞋。雖然市面假鞋盛行，對我們產生了部分影響，實際上也在培育潛在消費。一旦他們的購買力能夠接受我們的正品價格，他們自然就會轉化為我們的用戶。」
如果他們買得起，他們為什麼不買？
因此，如今地產的潛在需求，更像是一種錯配的階級。
要麼等房價降下來，要麼等他們收入漲上去。
這個問題如何解決，什麼時候解決，統計大哥沒有說。要知道，深圳打螺絲，都不要35歲以上的人了。
文章來源微信公眾號：太子相國
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