首次購房的最佳時機

兩年來的房價上漲和40年來的高通脹率，讓英國的首次購房者不僅面臨著房產的高需求，還有金融危機以來最高的抵押貸款利率，以及預期房價將下跌。

英國《每日郵報》理財網報導，根據金錢事實集團（Moneyfacts）的數據，截至10月20日，兩年期的平均固定利率達到了6.65%。雖然在過去的幾周里有所下降，但它仍然比9月23日的迷您預算案之前的典型利率4.74%高得多。這也意味著，與去年的2.29%相比，購房者每月將多支付數百英鎊。

除了更高的抵押貸款成本外，首次購房者還擔心，英國可能處於住房崩潰的邊緣，這增加了那些以小額存款購房者陷入負資產的風險。

根據英國哈利法克斯（Halifax）銀行的最新房價指數，10月份的房價下降了0.4%，這是過去四個月里的第三次下降。同時，英國皇家特許測量師學會（Rics）的最新住宅市場報告也寫道，大多數房地產經紀人預計，價格將在未來一年下降。

但是現在買房有一定好處。有數據顯示，目前的市場條件可能會使競爭變小，從而有更多的空間與賣家進行談判。當然，也可能是貸款標準變得更嚴格，工作前景惡化，使首次購房者暫緩購買，直到市場看起來更穩定。

根據房地產論壇「Property Hub」的聯合創始人本斯（Rob Bence）的說法，原來的賣家市場已經迅速轉變為買家市場，尤其是當英國經歷了從新冠封鎖再到解封。他回憶說，最瘋狂的時候是今年上半年，人們對房屋進行盲目競價，甚至為了看房而去懇求房地產經紀人。

為甚麼現在可能是購買第一套住房的好時機？

根據英國皇家特許測量師學會的數據，賣家陸續退出市場可能有助於抵消與買家之間的供需不平衡。本斯說，現在有許多人積極地掛牌出售房屋，報價也可能會低於要價，因此首次購房可以大膽出價。

首次購房者如何判斷報價是否合適？

有一種情況是，當某地區許多商家正在努力賣房，那麼報價有很大的機會被接受。甚至可以在不冒犯賣家的情況下，買家提出更低價。

有專家建議，檢查您感興趣的房產在您選擇的地區的價格變化情況。它被擱置的時間越長越容易降價，但如果一個房產的價格已經很有競爭力，那麼就很難降價。

買家應該害怕房價下跌嗎？

沒有人願意在房價下跌之前購買房產，特別是在抵押貸款利率如此之高的時候。

第一太平戴維斯房地產公司（Savills）預測明年的房價將下降10%。同時，凱投宏觀（Capital Economics）的分析師預測，到2024年中期，房價將下降12%，瑞士信貸銀行（Credit Suisse）預計，房價將下降15%之多。

因此，行業內的一些專家建議謹慎行事。專業的購買代理普賴爾（Henry Pryor）說，在聖誕節前不要買房子，因為現在每個指數都是紅色的，房價逐月下滑，預計在新的一年裡會進一步下滑。如果明年的房價下跌10%，那麼那些用10%的存款買房的人就會失去一切。

另有消息說，買房居住五年或更長時間的人有可能度過價格波動期。利夫（Jeremy Leaf）認為，雖然最近許多調查顯示房價會下降，但可能是呈逐步下降。但還有大多數人說，房價將在兩到三年內再次回升。因此，如果您的財務富餘，並願意支付您的抵押貸款，那現在可能是一個很好的買房時機。

初次購房者應該害怕負資產嗎？

對於那些存款較少的購房者來說，他們最擔心的是房價突然下跌，自己陷入負資產。如果他們需要重新抵押貸款，也可能沒有資格獲得固定利率。

購房代理普賴爾說，抵押貸款人不會分擔您的損失，當您的資產被耗盡時，不僅要交回鑰匙，還會得到「負資產」。因此，那些想在未來幾個月內買房的人需要警惕自己的過度擴張。

但擁有大量存款的人不僅可以讓首次購房者獲得潛在的更好的利率，還可以通過緩衝來讓自己免於陷入負資產。

SPF私人客戶抵押貸款公司（SPF Private Clients）的首席執行官哈里斯（Mark Harris）說，存款越多越好。如果您是第一次買房，存款可能很困難，這就是為甚麼許多人向銀行尋求幫助。如果父母能夠協助提供存款，也會是一個很大的幫助。

還有一個方法，考慮與其他人一起購買。雖然存足夠的錢是要跨越的一個障礙，但有很多首次購房者現在可能覺得，他們無法負擔所需的抵押貸款金額，原因在於是獨自購買還是與其他人一起購買，如果是兩個人分擔貸款就會容易得多。

哈里斯補充說，與朋友或兄弟姐妹一起買房可以減輕您的抵押貸款壓力，同時您也能夠獲得更便宜的利率。

此外，聯合借款人、獨資經營者抵押貸款也越來越受歡迎，父母能夠與他們的孩子一起購買，並且名字不會出現在房產證上，也就不需要支付額外的印花稅。

但無論哪種方式，向市場經紀人了解情況非常重要。

抵押貸款利率何時會下降？

在過去的一年裡，隨著英格蘭銀行連續提高基準利率，抵押貸款的典型成本被推高了。

根據金錢事實集團的數據，平均兩年的固定利率抵押貸款現在是6.41%。去年這個時候，平均交易費用為2.29%。以一筆20萬英鎊的抵押貸款在25年內償還為例，這就是每月支付1339英鎊和876英鎊的區別。

許多人擔心抵押貸款利率可能會變得更糟，因為隨著英格蘭銀行為遏制通貨膨脹而進行的鬥爭，基準利率預計將在未來幾個月繼續上升。然而已經有跡象表明，抵押貸款利率的潮水可能正在轉向。因為在過去幾周里，基準利率的上升並不是影響房貸利率的唯一因素。

11月23日，前首相特拉斯（Liz Truss）政府，在一個迷你預算案中宣布了一系列沒有資金的減稅措施，震撼了金融市場。

此後，典型的兩年期固定利率抵押貸款從4.74%增加到10月20日的6.65%的峰值，然後從11月14日起降至6.28%。五年期固定利率最高為6.51%，現在為6.07%。像約克郡建築協會（Yorkshire Building Society）、哈利法克斯（Halifax）、勞埃德（Lloyds）等在內的貸款人在上周都降低了固定利率。

此外，交換利率在最近幾周一直在下降。交換利率是一種協議，其中兩個交易方，如銀行，同意根據設定的金額，用一種未來利息支付交換另一種。簡單地說，交換利率顯示了金融機構對未來利率的看法。當交換利率下降時，抵押貸款利率通常會下降，反之亦然。

哈里斯說：「在迷你預算案之後，固定利率抵押貸款的定價急劇上升。值得慶幸的是，現在開始有所回落。但相對而言，它們仍然比跟蹤利率或可變利率要貴。」

首次購房者遇到的問題是，他們通常預算緊張，所以沒有多餘的現金來應對波動的抵押貸款支付，這就是為甚麼固定利率抵押貸款往往是明智的選擇。

但由於這些抵押貸款的價格目前相對較高，許多客戶選擇了沒有提前還款費用的可變或跟蹤利率。一旦這些抵押貸款的價格下降，這些借款人將轉為固定利率。

這可能是您的一個選擇，但重要的是尋求專家的建議，以了解適合自己情況的最佳方案。

原文鏈接：https://www.thisismoney.co.uk/money/mortgageshome/article-11408707/Should-time-buyers-delay-haggle-house-prices-fall.html