我們只能自渡

傳說中地產商的金融緊箍咒——「三道紅線」，第一次擺上台說了。三道紅線是說，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1 。央行將據此對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理。 

進會場前，他交出了手機，帶了一支筆和一個小本本進去。 

他掃了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、銀保監會的領導，還有12家房企代表——恆大總裁夏海鈞、萬科總裁祝九勝、融創總裁汪孟德、中海總裁張智超、陽光城總裁朱榮斌，以及碧桂園、保利、綠地、中梁等房企的財務總。 

這顯然是房地產業近兩年來罕見的高規格座談會。央行副行長潘行長主持，住建部副部長倪虹等領導參會。開發商來的不是總裁，就是主管財務線的一把手。 

三天後，央行官網和住建部官網同時掛出了一篇新聞通稿：《住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會》。通稿里最重要的一句話就是： 

形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。 

傳說中地產商的金融緊箍咒——「三道紅線」，第一次擺上台說了。 

三道紅線是說，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1 。央行將據此對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理。 

來的12家房企，紅檔有三家，恆大、綠地和融創；橙檔兩家，中梁和陽光城；然後就是黃色三家，碧桂園、萬科和新城；綠檔的好學生最多，且都是央企，它們是保利、中海、華潤和華僑城。 

說是座談會，而且的確讓房企一一發言。但發言基本是按照順序來的。 

最先發言的是夏海鈞。他說恆大買了那麼多地，且都是按照歷史成本入賬，這麼管控似乎欠合理，應該對資產重新評估。 

領導把話接了過來，說我們沒精力做評估，我們以年報為準。而且評估的話，你想誰來評估？ 

夏海鈞說的每個問題，領導都回得有依據。他的發言很快被扭轉過來。 

然後綠地發言。張蘊的話術竟然和夏海鈞幾乎一模一樣。領導說: 

重複的問題，後面不要說了。 

地產商們很快明白，監管意志堅定。這個座談會更像是傳達精神的。「三道紅線」勢在必行，所以之後融創汪孟德所作的發言，更像是努力爭取更多時間來降負債了。 

1

座談會看似很突然，但相關預熱，年初就開始了。 

從年初開始，一些央企就頻頻被喊去開會，國資委他們要求必須將總負債控制在一定範圍內，不拿地王。他們甚至被告知： 

拿了地王，有關部門可能考慮停掉企業的發債，並不許按揭貸款。 

過去三十年，中國房地產行業玩的都是空手道。從開發貸再到按揭貸，地產商完全主導了炒樓花的遊戲。 

如果停掉發債和按揭，無異於釜底抽薪，對房地產業下了死手。 

幾年前，有一家排名前六的央企曾喊出「重返前三」的口號。現在，很多人笑話他們當時放衛星。但如果沒有國資委的條條框框限制，央企的這個目標，實現也並非沒有可能。 

這次四家參會的綠檔房企，都是央企。他們分別是保利、中海、華潤和華僑城。等到他們發言的時候，氣氛已經輕鬆了。 

他們其實是戴着一朵小紅花過來參會的。 

這兩年，企業的規模的確越做越大，有五家房企衝進了世界五百強。恆大和碧桂園的總資產，也都超過了2萬億，融創總資產也已將近1萬億。 

但這其中，大部分資產都是債呀。 

一個總資產一萬多億的海航，已經把海南和相關金融機構拖得苦不堪言。一個福晟和泰禾，也將一些地方政府弄得極其狼狽。要是體量更大的公司出問題，對於政府、金融機構和相關利益方，都將是極大打擊。 

央行也苦房地產的高負債久矣。今年4月底，央行發布了一份名為《2019中國城鎮居民家庭負債調查》的報告，該報告對全國30個省市進行調查，當中最引起大家注意的是2組數字： 

平均每戶家庭都擁有1.5套住房，居民負債76%來自房貸。 

很意外，幾天後，這份聲稱「是國內關於城鎮居民資產負債情況最為完整、詳實的調查之一」的重磅報告，後來從《中國金融》微信號上低調蒸發了。 

然後是7月24日，領導在房地產工作座談會上，明確地透露了一個動向： 

及時採取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。 

聽一位參加過座談會的人士說，領導在座談會上說的話，要比新聞通稿嚴厲得多。 

接着就是8月16日，銀保監會郭主席在《求是》雜誌上發表了文章。他說未來一段時間內中國的經濟供需、國內外市場將同時承壓，金融體系勢必會遇到很大困難。 

房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。 

灰犀牛這件事，金融口的領導其實說了好幾年。但這次，監管部門是來真的了。 

2 

接下來，被叫去開會的12家企業將開始試點。他們要在一個月內上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合「三條紅線」的調整。 

不達標者，監管層將對其有息負債規模進行限制。其餘房企，將在明年1月1號全部鋪開。 

當然，所謂的泡沫，不只是上市公司財報中披露的數字。 

前天融創的半年報，說淨負債率達到149%，大幅下降了23%。前幾天，獸爺看到一份研究報告，報告裡說： 

融創跟地方城投公司捆綁在一起做的融資額，行業第一。 

更重要的是，這份報告是一家官方研究機構做出來的。 

從2014年開始，融創推土機碾過的，不只是宋衛平、王健林、祝義材、鄧鴻這些落魄富豪，還有南昌市政集團、武漢地產集團、上海城投置地、山東高速集團、雲南城投這些地方國企和城投。他們都成了老孫向行業老大發起衝擊的助推器。 

比如融創和南昌市政公用集團的合作，協議里的合作範圍包括了城市基礎設施、投資、建設開發、文旅旅遊、新產業發展。也就是說，南昌的這家國企，把自己的所有資源在各個領域和融創共享了。 

他們的這份友誼，是一起扛過槍、一起同過窗才能建立起來的。2012年，南昌市政集團拿下了北京東二環使館區，樓面價高達2.5萬。這塊地搶到手裡之後就成了燙手山芋，2年的時間都沒法啟動。 

融創在2014年介入後， 在這裡打造了使館壹號院，用石材立面、私家電梯、進口櫥櫃，就讓南昌市政集團徹底服氣。 

後來，南昌青山湖壹號、南昌幽蘭特色小鎮、山東齊河觀瀾府邸，都是兩家合作。 

去年9月2日，孫宏斌帶着鄧鴻拜訪了山東高速集團，雙方也是相談甚歡，山東高速集團還特意叫上了泰山山高•康樂谷項目的負責人。 

老孫看了看位於泰安的康養度假項目，就打了退堂鼓，轉頭去簽約了濟南春蕾小鎮項目，總投資300億元。 

這麼一大筆投資，包括了一二級土地開發，即使是融創，也有點力不從心。但這難不倒孫宏斌，項目公司55%的股權是融創的，剩下的股權，屬於山東高速集團和濟南天橋區的一家投資公司。 

房子，融創賣，錢，大家一起出。不過這些動作，監管層也看得清清楚楚。 

3 

「三條紅線」座談會後，房地產遊戲的主要四個參與方（地方政府、房企、金融機構和消費者），至此已經全部進入了實名觀察名單。 

實名制管理的好處，就是監管不用再隔空喊話，而是可以點對點整改。 

經歷這一輪調控，中央政府已經發現，地方政府並沒有十足動力去撇清樓市泡沫。2019年有大批地方政府嘗試為房地產鬆綁就是證明。 

地方政府的難處其實非常好理解的，樓市不熱，地就沒人買，財政收入就會減少。 

到頭來，有關部門發現還是企業和個人更好管理一點。 

中央和地方政府的壓力，最後都落在了開發商身上。在政府操盤最得力的杭州，開發商拿地的標準只有一個——只要是正負零就敢拿，利潤能到2%就已經謝天謝地，能到5%就已經燒高香了。 

房地產的超額利潤時期，徹底過去了。 

接下來房企的選擇已經不多，要麼安心為政府打工，賺小額利潤；要麼發展別的能力，以此來說服政府給地。 

至於降負債這種表面功夫，完全可以人為操作。肉眼可見的是，接下來開發商會拼命剝離資產。保留主體上市公司融資能力。未來一年內，我們也許會看到一輪密集的開發商剝離資產的公告。 

對三條紅線的破解，房企也有一萬種辦法。畢竟只有上市公司才公布資產負債指標，非上市房企基本上沒法監管。 

12家房企的名單出來後，很多人很意外，為什麼這幾年地產界最大的黑馬中梁，負債率風險等級竟然只是橙色？ 

2019年底，一家名為華晟集團的新公司成立，宣稱脫胎於上市千億控股公司，立於地產20強平台之上。 

華晟所說的這家「地產20強平台」，正是去年上市的中梁。它脫胎於中梁的商開公司，中梁把所有的自持物業都裝進了華晟，但它早已經不是一個商業地產開發公司，目前的實控人是中梁董事長楊劍的堂弟楊劍清。 

華晟沒有太多掩飾自己與中梁的關係，甚至會對外宣稱： 

提煉控股公司成功因子，組織拉開，快速複製。 

兩家公司的體制類似，初期共享後台和管理系統。到了2020年7月，剛剛成立半年的華晟宣布，新增貨值已經進入房企前100，擁有了將近90億的貨值。他們陸續在江蘇的幾個城市拿下項目，很多時候都和中梁並肩拍地。 

華晟的註冊資本金只有500萬，項目公司的股權有大量質押，追溯背後的出資人，是很多杭州、上海和江蘇的商人。和當年中梁崛起時的思路一模一樣。 

錢想流入房地產，自然會有渠道流進去。 

直接給開發商畫紅線，實名管理，從側面證明了泡沫的存在。2015年起，一個一個小泡泡吹出來，最終形成了一個大泡沫。 

上周，獸爺好友你包叔體檢時做了個尿常規。醫生對着他的液體端詳很久，說泡沫太多，快趕上卡布奇諾了。泡沫多是因為尿液表面張力太小，張力小是因為蛋白質含量太多，根本的原因是： 

腎功能出了問題。

（全文轉自微信公號獸爺，全文已被刪除）