深圳終於摺疊:福田租客大撤退

2022-09-29
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示意圖。(GREG BAKER/Getty Images)

【上面一道令,下面一道坎。時代一粒灰,個人一座山。】

大疫三年,眾生皆苦。

這文章標題不是危言聳聽,也不是博人眼球,這是真實發生的情況。

從今年春節開始,疫情在深圳多個區域陸續爆發,福田區是重災區,一切都以封控為重,封鎖的城中村最長超過一個月。截至發稿,福田區依舊實行白名單管理。

被封的人有多憋屈,工作生活都受到限制,一旦解封就有人逃離。

維C公寓傳媒走訪的其中一個城中村,登記在冊的常住人口是一萬零幾百個人,3月份那一波封鎖解封之後,這個村子的人數急劇降到了六千多人,四千多個人離開了。

「村里靜悄悄。」雖然是一句調侃,卻也是真實寫照。特別是疫情封控,執行白名單管理之後,人流自由進出根本不現實。人流肉眼可見的稀稀拉拉,有的小店關門大吉,有的店門則貼出「低價轉讓」的大字。

福田區的租房市場慘不忍睹,入住率下滑,租金下跌,租客逃離。有的品牌公寓現金流吃緊,急於甩手舊項目回籠部分資金。有的一手房東原本高高在上,現在主動降低預期,輪到公寓運營商挑挑揀揀。

1、40%的人離開

「租期到了,我是要離開福田,封控太難熬了。有班沒法上,獨守村裡的房子。」小谷住在深圳福田區某個城中村的公寓房,因為公寓距離公司很近,上下班步行,不到十分鐘的路程,通勤時間是出乎意料的短,完全沒有早晚高峰擠地鐵的煩惱。

今年,福田區成為新冠疫情的重災區,小谷所在的城中村也受到牽連,即便沒有確診病例,但因為所處的街道有確診,街道管轄的村子不可避免地受到封控。

小谷說,「福田區動不動就封村,被封怕了,很焦慮。有一次很尷尬,客戶約到了公司,但是我被封鎖在公寓項目,太麻煩了。3月份封了16天,9月份封了7天。一年才12個月,將近1個月的封鎖。」

這樣的封控,小谷確實忍無可忍,雖然對公寓項目很滿意,也捨不得離開,但沒辦法,為了生活,為了工作,她選擇離開。

「我那些住在福田區的朋友搬到寶安區、龍華區、南山區,方便很多。」小谷說,自己也打算換個區域租住。

小谷所在的城中村,3月6日開始封鎖之時,登記在冊的人數是1萬零幾百人,3月17日解封之後實行白名單管理,這個城中村又做了一次普查,只剩下了6000多人。也就是說,2個星期的封控,解封之後,4000多個人離開,一個村子40%的人走了。

截至9月份重新封鎖,再次更新的數據是,依舊是6000多人,離開的人並沒有回來。

這是多麼驚人的人口流失數據,這只是其中一個城中村的人口數據,難怪福田區從業者反饋空房越來越多!

當然,小谷代表的是一種類型的租客群,堅守福田區的租客,也大有人在。

2、空置率上升到警戒線

吳彪在福田區多個城中村管理數千間房,春節之前團隊把整體入住率做到了98%,沒想到,春節之後,新冠疫情反覆迭起,入住率下滑,居然達到了85%的警戒線。

「2月份空房只有50間,3、4月份之後就空了200間房。只要一解封就有人離開,而且還只出不進。」說起這些,吳彪一臉的無奈。

「現在整個項目的空置率達到15%,而且租金還下降了10%以上。這兩個數據一升一降,對公司現金流有一定的影響。」吳彪算了一下,「空置率上升,租金下滑,讓我們消失了200萬的現金流。」

當寓姐問到所處城中村的人流情況,吳彪回答說,「這個數據都不用問網格,我們的租客有80%都換了一輪。」

吳彪還提到了一個現象:以前租客離開,鍋碗瓢盆及衣物全部帶走,說明還留在深圳;現在租客離開,只帶走衣服,其他的物品都不帶,說明就不留在深圳生活了。

深圳每年人口流入的兩個時間段,一個是春節二三月後,另一個是畢業季七八月。「只要有人進來,租房行情再怎麼差也差不到哪裡去。」吳彪經常跟做調查研究的人一起討論,他對如今市場的總結是這樣。

「經濟需要放手,就像孩子的成長一樣,你天天盯得緊緊的,這不能吃,那不能吃,肯定長不大,這些才是租房市場行情不好的根源。」張翰在深圳運營管理20多個公寓項目,對市場發生的變化,他一針見血地拋出了這個觀點。

在所運營管理的20多個項目中,有2個項目在福田區,張翰說,今年福田項目租金下降的幅度超過10%,空房有三分之一。而在2022年的封控之前,項目基本上是處於滿房的狀態,即便是2020年第一年的新冠疫情,項目都是滿租的狀態。

今年租客退租的原因,一是被裁員選擇離開深圳,二是受夠了福田反反覆覆的封控管理,三是對租金敏感度更高,換到更便宜的區域租住。

「現在都亂套了,沒有穩定的預期,大家都把福田區拉入黑名單,租客逃離福田區。」張翰無奈地說。

3、業主求包租

張翰的身份還是福田某個城中村的業主,他給維C公寓傳媒講了一件就發生在他身邊的事,原本有一個做餐飲的老闆租了300多平米的商鋪,餐廳已經經營6年。

因為疫情封控,即便是個人房東,張翰還是給出了「疫情封鎖一天,當月租金全免;實行白名單管理,就減掉半個月的租金」的減免活動,但這家餐飲店最終選擇了關店撤離,因為除了租金,這家餐飲店還需要支付三十多個員工的薪資,支撐不下去了。

「一旦封控,都是企業在買單。」張翰說,現在都亂套了,一切都不可知。

對於是否還會繼續拓展新項目,張翰說,「我們現在很保守,非常謹慎,除非看到有安全氣墊的、哪怕從18樓摔下來也不會死,否則我們是不會碰新項目的。」

關於是否拿新項目,不同的人都會有不同的判斷。

前文提到的吳彪,雖然他所在的公司因為封控導致現金流吃緊,公司甩手一些老舊的項目以回籠資金,但這並不影響他拿新項目。

他說,因為業主的預期確實下降了,以前喝茶費至少要80萬元,現在這筆費用只需要20萬元左右就封頂了。而且,現在業主求着品牌公寓去拿房,拿房價格都好談。

李鐵經營的公寓項目在福田區最大的城中村之一上沙村,他最近也拿下了村裡的6棟房子,正在報建做裝修改造。

據公開資料,上沙村被分為上沙東村、椰樹村、塘晏村、龍秋村和48棟,包含800多棟樓。

「這些樓棟被裝修改造成公寓的比例不足2%。」李鐵說,最近我們還拿下了上沙村6棟樓房進行改造,業主的預期是下降了,現在是求着我們去拿房,輪到我們挑挑揀揀了。

李鐵經常跟網格員走動,隨時了解村裡的人口流動情況。

他從網格員那裡得知,因為3月份的疫情,上沙村原本有6萬多人,因為封控,導致1萬多個人離開。但是,上沙村畢竟還是福田區比較大的城中村,人流還是回來了。

「富貴險中求,福田區的中心地位還是撼動不了的,困難只是暫時的」。李鐵對福田市場還是充滿期待。

(全文轉自微信公眾號鹿鳴財經)

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