上海保衛戰

過去幾個月的上海樓市，被幾套房子攪得翻天覆地。

「傳統豪宅區」浦東聯洋的仁恆河濱城，一套151平的三房，21年年底成交價是2520萬，到了去年年底，成交變成了1420萬。

仁恆河濱城單價從9萬多飆到17萬，從17萬回到10萬，只用了兩年。

中國一半基金經理在上海，上海一半基金經理住河濱城。賺了點錢的金融從業者，砸鍋賣鐵都在這買套房。疫情期間，河濱城業主自發編制防疫指南上過新聞頭條，被稱為：

人類理性之光。

上個月，上海最受關注的一套房子，在陸家嘴的世茂濱江花園，一套312平的房子，經過半年的不斷降價後，以2450萬賣掉，帶兩個地下車位。這個純正的黃浦江邊的「豪宅」，好樓層的房子，單價到了八萬以內。

2月份，另一套世茂濱江花園地區的房子，掛牌的單價到了七萬多。

陸家嘴和聯洋之後，最新崛起的大虹橋也撐不住了。

一套虹橋正榮府的房子，買入價670萬，賣出價460萬。千人搖的蟠龍天地，掛牌價也進入虧損基準線。

一個板塊，一個2000萬人城市的房價體系，往往就靠幾套房子維繫着。

1

就在剛剛，上海新天地板塊的中海順昌玖里，512套房子全部清盤，銷售額超過200億。

這個套均4000萬元的項目，被寄予了全村厚望，是上海目前無可爭議的最好地段的新樓盤。

在眼下的市場氛圍中，這樣的表現堪稱奇蹟了。

接下來的一兩個月，上海樓市的考驗真正開始。

接下來，濱江凱旋門、黃浦源別墅、融創外灘，保利世博，徐匯濱江啟元等項目還會繼續推出，總價普遍在3000萬-5000萬之間。他們有一個共同的名字：

上海核心資產。

保守估計，這批新盤的總數，在1500套左右。要知道，從過去十年的數據來看，上海每年賣掉的2000萬以上的豪宅，也不過1000套左右。

這1500套蓄勢待發的新房，與周邊二手房的掛牌價，有幾萬元的倒掛。

放在兩年前，這些房子一定是秘而不發。連售樓處的門都不知道朝哪邊開，茶水費、裝修包更是隨心所欲，能買到就謝天謝地。但現在，這些項目的銷售普遍都：

不敢太過樂觀。

這幾年來第一次，大家心裡開始隱隱擔心：

上海的有錢人要不夠用了。

可以說，這1500套房子，是上海樓市在打的一場保衛戰。

這幾個項目如果超額認購，開盤售罄，那證明上海樓市購買力完全充足。當然，有一點小小的代價，豪宅二手房客戶會被吸乾。

在上行市場，是新房向二手房看齊；在下行市場，是二手房向新房看齊。

如果這些項目反應平平，尤其是入門級客戶不足，那說明上海的樓市，將後繼乏力。

因為根據統計，接下來上海2500萬以上等待入市的新房：

還有兩萬套。

這場房地產保衛戰，上海無疑是最好的戰場。

相比北京，上海落戶相對容易，疏解人口力度也不大；相比深圳，上海的新房和二手房交易比例相當；相比杭州等新一線城市，上海對於土地的供應還算節制。

上海的市場化、國際化，都是這場保衛戰重要的背景，結果也不僅僅關乎上海：

上海的豪宅，是中國樓市最後一塊遮羞布了。

2

去年的這個時候，房地產有了烈火烹油的苗頭，包叔寫了一篇文章：

《冬天還會遠嗎》

小陽春確實僅僅持續了一個月——出政策和談戀愛一樣，都講究順坡下驢。

今年1月底，上海接連放鬆了限購政策。

先是五大新城中的青浦、奉賢借人才政策，變相放鬆限購資格，之後更是放出「大招」，外地戶籍的單身人士，在時隔12年之後，終於有了在上海購房的資格。雖然僅僅是外環外。

要不是這次放鬆，大家都不知道，原來在上海，單身的外地人是不能買房的。

上海2400多萬常住人口中，三分之一是非戶籍人口。但就這麼重磅的炸彈，落地後一個月，上海房地產的成交量沒有任何波瀾。

2月份的數據，哪怕刨去春節前後的十一天（2月8日-2月18日），上海二手房日均成交330多套，僅僅是去年同期的一半。

到了三月，二手房成交量終於迎來「井噴」，總成交量奔着兩萬套而去。大家奔走相告，但買賣人都知道，這是一個以價換量的小陽春。放下身段的房東，是最大的功臣。

剛剛上市的第三批新房，豪宅價格普遍漲了3萬元/平米。新房漲價，市場的第一反應不是二手房跟漲，而是歡呼：

倒掛紅利結束。

這次小陽春甚至出現了一個苗頭——平移置換。賣掉1500萬的三房，一般來說是為了置換2000萬的四房，但這一輪，很多人的選擇，是仍然換1500萬的四房。

他們不願意背更多貸款了。

包叔的好友獸爺說，單身能買房不是什麼好現象：

以前好歹還有六個錢包，現在只剩三個錢包了。

3

上周，有人在上海人民政府官網投訴，稱廣州、深圳、香港全面取消限購，大量人才資金轉投那裡：

本人認為，上海應該與其公平競爭，立即調整限購政策。

房地產調控已經十四年，到了需要重新審視的時候了。

包叔看了看當年的討論。從政府到專家，底層邏輯是這樣的——土地是全體人民共有的資源；一個人擁有的房產越多，其占有的社會資源就越多；

有沒有發現，限購的經濟學邏輯，和計劃生育的邏輯，如出一轍。

事實上，當年限購就是和計劃生育作類比的，有人提出，超生需要交社會撫養費，炒房買房囤房，當然也要受約束。

有專家明確說了，限購的意義：

讓居民像「計劃生育」那樣，實行真正意義上的「計劃購房」。

當年，為了樹立限購的理論正當性，有兩個發達國家的故事被反覆引用。

第一是韓國總統盧武鉉沒有首爾戶口，不能在首爾買房，退休後也只能回老家；第二是澳大利亞對外國人買房，也有嚴格的限購政策。

但其實仔細追究就知道其中的bug——韓國限購針對的是公務員群體，是為了防止他們腐敗；澳大利亞針對的是外國人。

計劃生育帶來什麼，大家現在都親眼看到了。十年前，中國人口學會會長曾經預測，如果全面放開二孩，中國每年出生人口峰值將達到4995萬。

一年後，國家決定放開二孩，之後，中國的出生人口不僅沒有迎來峰值，反而一瀉而下，從1883萬，降到了現在的900多萬。

現在，生孩子不再需要交社會撫養費，反而變成了俠之大者了。

一周前的會議上，領導宣布，房地產政策應出盡出：

房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。

無論從現實還是理論，14年前開始的限購，都到了戳破的時刻了。我們不能一邊掐着病人脖子，一邊又說必須全力搶救病人。

限購的底層邏輯，也需要像生育一樣，需要徹底辨明：

多買房子，到底是占國家的便宜，還是為國家做貢獻？

限購的初衷是為了控制房價增長。但14年來，上海新房的套均價格從260萬「僅僅」漲到了759萬。這還是在上海土地供應從中心轉向郊區的背景下。

限購是讓更多人有房子住。但現在卻有一個更壞的消息，沒有「更多人」了。

根據上海衛健委2022年的數據，上海的整體生育率為0.7，房價越高的地方，生育率越低，房價最高的黃浦區，生育率更是低至0.48：

低過香港和韓國，幾乎是全宇宙最低了。

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