北京認房不認貸30天之後

回過頭看，這樣的時刻在房地產市場並不少見。在這一時間節點，「認房不認貸」會對北京這個核心城市的樓市產生什麼影響？對於接近樓市的普通人而言到底又意味什麼？30天過去，波瀾還在持續。

高漲又模糊

「樓市要變天了？」9月1日下午，當王琳在手機上看到北京官宣「認房不認貸」的消息時，她心想。

她把消息首先轉發給爸媽，然後是男友。2天前，南邊的一線城市廣州、深圳率先宣布了「認房不認貸」。北京人王琳覺得這一政策或許不會在北京這樣一個對購房限制如此嚴苛的城市落地，至少不會那麼快。但實際上，新政出台的速度和瞬時間產生的影響都超出她的想象。

新政實施的第二天凌晨，中介發消息告訴她，她8月底看中的一套朝陽區的房源已經被購買，買家給的錢比業主的心理價位還超出10萬元，當場就交易了。「這件事讓我特別震驚。」七八個中介開始不斷地發來微信，告訴王琳，「建議你儘快決策，政策利好。」她感覺到，房地產市場的氣氛發生了改變。她本並不急着購房，但當天晚上，莫名的緊迫感促使她在手機上搜索房源。

在樓市被嚴格調控的過去幾年，大部分一二線城市出台了「認房又認貸」政策來控制二套房的貸款比例，也就是說購房時只要有貸款記錄，那麼再購買房產時也算作二套房，首付比例也大多提高到六成。時隔9年，北京再次改為「認房不認貸」——無論是否有過貸款記錄，只要家庭名下無房都可以按照首套房35%的首付比例購買房產。

這是一個騷動和克制並存的時刻。消息官宣的那夜，母親打電話給李春蕾，讓她趕緊把瀋陽的房子賣了，隨時準備在北京「上車」。李春蕾今年33歲，在北京待了7年，暫時還沒退回二線的想法，而且定居在北京的想法也愈來愈深。幾年前，她和丈夫婚前在瀋陽購置了一套總價100萬左右的房產，但一次都沒住過。她在瀋陽的房產還算保值，但加上利息少說也支付了10萬元。

「我現在租房子只要5000元，但如果是換房子還房貸的話一個月就還1萬多了。」她心裡有數，讓母親別着急。但眼看政策的窗口已經打開，她還是打算儘快把瀋陽的房子賣出去。

「認房不認貸」同時也刺激着北京樓市的賣方。遠在新西蘭奧克蘭的北京人陸婷記得那是一個普通的星期六，合作了很多年的房產經紀發消息告訴她，自己已經掛牌了2年的房子突然有人要買。

在北京，無數的房產中介和銷售在政策變更當日開始了自己的行動。鏈家門外掛出了「認房不認貸」的牌子，晚上11點店裡仍燈火通明，朋友圈和微信消息像是飛彈一樣一發發地往外放。

房產中介龍興聽到消息的時候正在帶客戶看房。回到公司後，他聽到同事們在討論政策，「大家都說不希望成交量增加太快，這樣會有點恐慌，而且還擔心之後又有抑制性政策出現，反反覆覆，客戶很疲憊，可能更難成交。」他工作將近10年，經歷過上一輪上漲和下跌周期，對於樓市的起伏變化，已經十分熟悉。

在更大的場域，「認房不認貸」的落地呈現出兩種鮮明的狀態。9月2日凌晨，有房產自媒體稱「認房不認貸」的首夜是「瘋狂一夜」。9月1日當夜，北京多個新房樓盤對外發出「戰報」：某樓盤連夜調價停止交易、某樓盤宣布第二天收回1%-2%的折扣、某樓盤銷售通宵帶客戶看房、某樓盤產品價格全面上調1%……但與此同時，社交媒體的評論區里也有許多人透露出疑慮：「不買房是因為首付不夠嗎？」「珍惜生活，遠離貸款」「這個節點我應該買房嗎?」還有一個在8月底完成購房的27歲女生感慨，「好在自己趕在（市場）高位前買到了人生當中第一套房。」

北京上一次對樓市進行寬鬆調控發生在2014年9月，9年之後，相似政策的出台對當下冷淡的樓市來說毫無疑問還是一記重音。

但人們對樓市也「心懷芥蒂」。也有人認為，和2014年以及2015年相比，樓市的情況在某種程度上或許已經發生了變化。政策會將樓市和普通人帶向何方，也沒有人能真的完全說明白。

「認房不認貸」在北京的第一天，就以這樣的高漲又模糊的情緒結束了。

機會

9月4日，政策出台的第4天。

王琳看到了一套降價十幾萬的房源信息，她點開VR，讓男友一起過來看——不臨街、沒噪音，日照好，價格也合適，基本符合自己的需求。最讓她着急的是，房子的主頁顯示，關注收藏的人從原來寥寥幾個人短時間內上升到了十幾個人。「真的繃不住了。」第二天上班，她發消息給爸媽，「以最快的速度去看房」。中介已經約好時間，就在小區門口等着。王琳爸媽到房子以後錄了小視頻，發給王琳看。王琳當機立斷，告訴中介，「就談這一套了。」

新政落地時，最先靠近政策的，是一群着急「上車」的買家。作為買方，這將是王琳人生中的首套房，嚴格意義來說，她並不是「認房不認貸」所針對的群體，但持續數月的看房經歷，讓她還差「臨門一腳」，只在等待一個下決心的時機。

她從今年5月份開始看房，目標是朝陽區環境好、有資產提升潛力的二手房，預算為900萬元左右，但跑了幾十套下來，大多數二手房都不如她所願。她並不着急，直到8月底，她在一個小區看到了那套臨街的南北通透的兩居室，她和男朋友都心動了，「這套房子空間利用率很高，還能改成三居室」，想要中介幫她砍下20萬元就能成交。王琳覺得，自己的反饋速度已經夠快了，但沒想到新政實施的第一天凌晨，那套房子就被買下了。

新政落地後不到24小時，買方的局勢明顯緊張了起來。據中原地產統計，政策放開後，僅9月2日當日，北京二手房成交了1200套左右，環比超過了100%。王琳想到自己今年早些時候去看房時候的情景，約着去看一個小區，沿途有六七個中介參與，那時她還覺得，「這些中介很閒啊。」在淡季看房，她能感受到的是完全的買方市場，賣方們降價出售，中介們勸說買方下手，買方則不着急，打算再觀望一會兒。但現在變了，如果不下手，心儀的房子可能會被搶走，而且搞不好賣家還會借着政策漲價。

交易的48小時前，王琳和男友把目標區域的規劃資料甚至未來3到5年的土地出讓計劃查閱了一遍。她是個一級市場投資人，過去也做過地產投融資，這種信息搜羅和分析對她並不難。「我還是對未來互聯網產業有信心，這裡有巨頭將來還會有產業外溢。而且整個城市規劃向東擴、向南擴是基本的邏輯。」她告訴自己，應該要對這套房子抱有信心。

新政對希望置換新房的群體也利好。王琳決定買房的這天，30歲的羅路也決定換房。6年前，她用450萬元在北京一個回遷小區買了人生當中第一套房，儘管房子不大，小區環境也不算好，但那年在北京買房仍是一件讓人興奮的事，而且也更省心——因為不用作過多的分析和判斷，「買了房就漲幾乎就是個正常的事」。老房子住了幾年，缺陷也逐漸暴露出來：沒有地下停車場，小區對面還在拆遷，導致道路狹窄不堪，而且物業服務也幾乎看不見。每天下班回到家，羅路都要對着自家門口張貼的小廣告生氣。

去年年初，趕在新婚之前，她把房子掛牌出售。她的換房需求很明確，就是改善房——空間要更大、戶型更合理、小區環境更好。因為自己有過貸款記錄，在「認房又認貸」的情況下，她買房貸款也算二套房。她開玩笑說，因為結婚，零購房記錄的丈夫也要被「拖累」。

去年6月，她開始看二手房，預算是700到800萬元間，集中在朝陽區，但很少有房子滿她的意。最讓她抗拒的是二手房交易中的博弈，為了砍價需要不斷地和中介以及業主迂迴，不止一次，已經到了談價的環節，最後因為雙方之間的報價不合而不歡而散。而且在北京，二手房買家需要支付全部的中介費，費率達到房價的2.7%，按照羅路的預算總價，這筆中介費最終在20萬元左右。

今年下半年，因為二手房市場進入淡季，業主們紛紛降價銷售，但越是降價，羅路卻越不敢下手，因為害怕入場之後一降再降。她在樓市里感到疲憊，和老公說：「如果真的為了改善環境的話，那我們乾脆長期租房好了。」

直到9月1日，她在一個房產群里看到了「認房不認貸」的消息，感覺有些猝不及防。過去，她從沒有想過政策對她有放開的可能。兩天後的周一，她開始研究政策，發現貸款比例變多後，可以夠一下更高總價的新房，而這正是自己迫切需要的。

9月4日，她約了一個房地產行業的朋友一起到大興某個新樓盤看房，小區的配套、設施、規劃都讓她滿意。小區對面還有一個新盤，兩周前開盤後3天內就被宣布售罄，而看中的這一個盤還剩餘的好樓層不多，好像也沒留下太多可供她猶豫的時間。她想，「如果錯過了今年，那等下一個盤開盤又要推遲一年了。」當晚，羅路跟老公統一了意見：「馬上上車。」

博弈

兩天之後的下午1點半，王琳出現在看中的房子裡，陪同的有自己的男友和中介。他們的目標很明確，就是儘可能地往下談個十幾二十萬。

房主還在出差回京的路上，大家坐在屋裡，通過中介打電話傳話談判。但談判過程並不順利，房主先介紹一遍自己的小區以及房子的優勢，然後開始細數房子的優點，最終還在報價基礎上漲價5萬。王琳心想：「不妙。」在此之前，她看到這個房子明明掛牌價是降價幾萬元，但到了現場，房主又「坐地起價」。

中介告訴王琳別慌，還說房主在今年3月「小陽春」期間下定金認購了一套1600萬元左右的房產，他得先把眼下這套房子和外地的房子都賣了，才能保證交上新購房的首付，而且他那套房子剛買不久就跌了100萬。「實際上，是這個業主心很慌。」中介說。

博弈是二手房交易的常規部分，但政策出台的初期，二手房市場的談判空間明顯和此前相比有一定縮窄。麥田房產的數據顯示，新政後的第一個周末，許多賣家在此期間提價，調價房源中的漲價房源占比提高到了36%。王琳和男友都覺得，他們現有的優勢是現金付款，可以利用縮短付款周期來換取這位業主的談價空間，甚至還想再砍多點，但房主依然咬住5萬元不肯鬆口。

談判一直持續到晚上7點，大家都很疲憊，卻沒有絲毫進展。王琳告訴中介，「我也不想磨嘰了，我說一個最後的價格行的話就可以簽，如果這事兒就到這了，那就不用來找我了。」她和男友扭頭出門，找了個餐館吃飯。雖然他們看起來堅決，似乎在談判中更強勢，但到了餐館，他們馬上開始復盤「戰術」，分析賣方的心理。他們也做好了交易失敗的準備，但就在這時，中介打來電話，「業主鬆口了。」

深夜11點，合同確認完以後，原房主已經從外地回到北京。年輕的房主下了高鐵，打了車就拖着行李箱推開了中介公司的大門，王琳和他握了個手，簽訂了合同。最後，算上業主之前主動降價的那一部分，王琳算是總共砍了27萬元。王琳說自己像是遊戲打贏了，滿意但也疲倦地離開。

在認房不認貸的第一周，人們在新政的熱潮里互相試探。房產中介龍興提到，有一位老客戶在認房不認貸後提出要對手中掛牌房產漲價，但被他勸停。「政策出來以後，客戶增加量大概是一天1000到2000人，但是房源增加量變成2000多套。按照市場的供需關係，房子多了，客戶還沒那麼多。如果不接受建議的話，業主半個月後也會由市場推動着作出改變。」

買賣方市場發生了短暫的轉換之後，買房市場的格局似乎並未被撼動。

脫身

和買方一起波動的，還有樓市中的賣方。

今年4月，在經歷樓市的「小陽春」後，北京二手房的成交量就開始連續滑坡。4-7月，北京二手房成交量從1.39萬套每月下滑到0.97萬套。經歷了一段冷淡期，賣房也相對更難。

就在「認房不認貸」第一天，中介發消息給陸婷，說她掛牌已久的房子有客人想要。陸婷的房子購於2008年北京奧運會前後，位於通州，購入時花了100萬元左右。她手下有多套房產，買過之後她就沒再住過。這十幾年，她把房子出租，但處理和租客之間的瑣事讓她在近幾年愈發希望把房子賣掉。這套房子在2021年掛牌，因為陸婷希望和車位一起「打包」賣走，所以在房產總價基礎上漲了點價，曾有好幾個客戶接近購下這套房，都因為車位的問題沒有將交易完成。2年過去，這套房子一直沒有成交。

去年，她陪孩子去新西蘭上學。在國外，她已經對國內的政策並不敏感。她告訴中介，「隨緣吧。」當日新西蘭時間的下午，中介就在國內把房子交易完成了，在陸婷心理價位的390萬元基礎上還漲了3萬元。

更多人借着新政落地的熱乎勁兒出售了房產。今年，42歲的鄭靜宜出手了自己住了5年的房產。5年前，她在北京租住的兩居室租金漲到了7000多元，而正好那年的9月，北京出台政策，要求貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鈎，而且外地繳存公積金年限也可計入總繳存年限。鄭靜宜覺得這是個逃離租房的好機會，於是在公司附近花400萬元買下了人生的第一套房。

今年鄭靜宜從口腔醫療行業離了職，成為自由職業者，每月的收入不穩定，經濟壓力隨之跟上，產生了賣房的想法。她開始觀望二手房市場，希望把自己的房子賣出去。

7月，準備掛牌的時候，她發現二手房市場偏冷，自己小區同戶型的成交價比她當時的買入價還跌去了10%，在360萬元左右。她感覺這個價格有點虧，就沒有將房子掛牌。當她收到中介轉發的認房不認貸的消息時，她覺得機會終於到來了，毫不猶豫地告訴中介，「幫我掛了。」

自由職業在家辦公，鄭靜宜觀察了好幾組來家裡看房的客戶，有情侶，也有單身的，但大多數都是90後年輕人，來到家裡會問各種問題。年齡相對大的是一個30多歲的男客戶，他默默地看了房子就轉身離去。9月10日，掛牌的第4天，中介告訴她，她的房子被看中了，買家是那個話最少的人——也是一個典型的「認房不認貸」的受益群體，之前在河北買過房，政策一出，他就打算把房子賣了，在北京買房。

交易環節，雙方聊得很直接，沒有太多的迂迴，買家砍了10萬元，但也在鄭靜宜的心理底線之上，最終房子以415萬元成交，買家以35%的首付比例購買這套房子。

北京住建委的數據顯示，9月10日，北京二手住宅網簽404套，仍保持在較高水平，新政熱度依舊在持續。鄭靜宜暗自覺得慶幸，因為政策，得以以符合自己預期的價格從低位的樓市中脫身。

買房觀

買了二手房的王琳還記得，自己簽完購房合同後第二天中午和同事吃飯，告訴同事們自己在這個節點買房後，許多年長的同事透露出的相反立場，還反問她，「你買的是不是有點偏啊？」「感覺可以觀察觀察再買，現在下手太着急了。」但王琳告訴自己，「無論如何，這件事情定下來了，就不要再看了。」

日子正在一天天拉長，風吹過後，嘈雜聲依然還在。如何面對自己的選擇，成為新政之下買賣房者的新議題。

在9月6日簽完新房認購書的那個下午，羅路心情複雜，「開心和擔心反覆橫跳」。她一邊想象一年後交房時入住新房子的快樂，一邊腦海里還會浮現一些不好的事情：比如期房沒辦法如約交付，質量不過關和業主一起維權……但對她而言，最大的擔心還是房價下跌，甚至跌破買入價。

羅路想起6年前自己第一次購房時的情景，那時候靠自己在北京買房是一件特別「有面兒」的事情，與這次買房形成了鮮明的對比。這次買房之後，她只告訴了自己身邊的幾個非常要好的朋友，「感覺不是那麼值得說的一件事」。

如果說樓市是很容易受到情緒影響的市場，那麼某種程度上，新政成為人們購房觀念的一面鏡子。儘管人們依然疑慮房產價值未來的變化，但近幾年的樓市正在讓購房者們明白，價值變動或許不會成為購房的決定性因素。

王琳把自己的購房比作「上市敲鐘」，在購房的那一刻起，她就已經做好準備迎接接下來的所有變化。她告訴自己，「千萬不要天天都想着這個房子今天漲、明天跌，看到一些跡象和自己想的不一樣就糾結。我是把該做的事情提前做了，接下來可以有更多的心力來關注自己。」她相信核心城市房產的價值，而且她和男友也謹慎地貸了少量貸款。他們打算更理性地應對這套房產。

羅路在搖擺中接受買新房可能遇到的所有結果。「縱使是維權，但退房的人也沒那麼多，大家都想着要解決問題，還是要生活的。」這套房子對她來說，「不大跌就是大賺」。

房產中介龍興在此次北京樓市新政首月里感受到的是一種平穩。他回憶起上一次北京市推出認房不認貸之後的一年多後，也就是2015年底開始，房價逐漸迎來大漲，買房客湧入，堪稱「瘋狂」。而今年認房不認貸之後，北京樓市在當下這些天裡呈現出的市場節奏，在他的眼中是「健康的」。事實上，除了保值增值的需求，普通人對居住本身的需求越來越高，「過去大家對位置、學區等有更多要求，如今，購房者也更看重小區物業以及社區環境」。

北京居民李軒算得上是資深購房者。今年，她剛剛置換了自己的第三套房。幾次換房經歷下來，她覺得自己的心態已經變得更加平和。她見證過北京兩次樓市整體上漲和一次局部漲價，也經歷過市場的下落，最深的感受就是：「在供需和政策周期之下，普通人其實是很被動的，通常也只能『隨波逐流』。」

她給自己總結了一條最簡單的買房原則——看政策。「一般抑制性政策出來的時候，也預示着市場過熱，這時就要警惕追高，而且貸款條件也更苛刻，買房成本則高；反過來，如果政策寬鬆，說明市場也偏冷，這個階段有比較足的時間挑房、講價，利率也更低一些。」但現實是，「買漲不買跌」，也是永恆的人性規律。而且，樓市下行的時候通常疊加着經濟下行，收入和信心也拉扯着普通人的錢包。

即便有過兩次買房經驗，李軒還是很難完全克服樓市的「人性規律」。她踩着今年「小陽春」的尾巴完成第三套房的置換，「市場情緒稍微好點的時候，買房還是更容易下決心，客觀上賣掉房子也更容易一些，置換起來節奏也更快」。而她剛換完房不久，北京樓市就變換風格，很快轉入冷淡。她有點後悔沒有先在小陽春賣房，再在下半年撿一個降價房，但她也告訴自己，「畢竟我只是一個跟隨行情和需求而動的普通人，很難預測市場的瞬息變化。而且，也不要太貪婪，能順利完成置換，跟隨大盤就行。」

稍顯安慰的是，認房不認貸之後，她重獲首套資格，享受首套貸款利率，比二套低了0.5%，「每月能省幾百塊外賣錢」。即便貸款比例提高，作為普通上班族的她，並沒有再追加貸款而是選擇將月供跟租金持平。「普通人還是量力而行。」李軒說。換完房後，她原本想把看房軟件統統卸載掉，並且「取關」各種房產博主，「暫時不想再操心樓市的事」，但閒暇時還是忍不住掃一眼房價走勢。「我買房是為了改善生活，有很明確的消費屬性，可以承受一時的漲跌變化。當然，也求保值，不希望大跌。但也不希望大漲，因為通常有大漲，才可能有大跌。」她這樣解釋自己的買房觀。

短短30日，催化劑在化學反應過後溶於平靜。北京市住建委數據顯示，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，環比上漲45%，同比上漲11%。整個9月份二手住宅網簽量為14262套，在1.5萬套這個數字——俗稱北京樓市的「榮枯線」附近徘徊着。

在這個核心城市，一些政策還在擠牙膏式地放出。9月26日，北京二手房市場占比最大、服務費率最高的北京鏈家宣布把中介費從2.7%降到2%，中介費不再是買方獨自承擔，而是買賣雙方各自承擔1%。長久以來，中介費等中間環節的交易成本過高，也是買房人心痛的癥結之一。在這個時節，更多順應市場變化的舉措，還在等待被呼出。

時達30天的喧鬧之後，北京樓市的平靜再次到來，但故事仍在持續。

（應受訪者要求，文中人物均為化名。全文轉自微信公眾號人物）