中國最錢線:房地產「終極救市」能否起死回生?

子朝
2024-05-23
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2021 年 10 月 25 日,一名男子騎着自行車經過中國房地產開發商恆大在北京的住宅區。(圖片來源:NOEL CELIS/AFP via Getty Images)

這裡是《中國最錢線》,我是主持人子朝。本期節目,我們來聊聊已經好久沒有聊過的中國房地產,最近這個三年來大家唯恐避之不及的大坑裡,出來了一些看起來不錯的消息。

「15%首付」突破性救市

5月17日,中國央行、金融監管總局發布文件,宣布調整個人住房貸款政策。具體而言,對於貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。在我的記憶里,自中國房地產開始高速發展的時間——差不多是20年前——以來,這幾乎是「歷史最低」了。央行同日還表示,取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限,並下調了個人住房公積金貸款利率。縱向對比,15%的首套房貸首付比例下限、25%的二套房首付比例下限,也達到歷史最低水平。與此同時,當前多個熱點城市已經大幅度調整了首二套房貸利率下限,最低可至3.25%。隨着監管部門取消該下限,這一條件也成為最寬鬆。

此前,包括一線城市在內,各主要城市均對樓市政策進行了大幅調整。其中,除少數城市外,全國大部分城市都已解除了限購措施,貸款利率也降至低位。但從市場表現來看,仍然沒有明顯的起色。中國國家統計局數據顯示,今年1-4月,全國新建商品房銷售面積2.9億平方米,同比下降20.2%;新建商品房銷售額2.8萬億元,下降28.3%。同期,全國房地產開發投資3.1萬億元,同比下降9.8%。今年4月,全國70個大中城市中,有64個城市的新房價格環比下降,69個城市二手房價格環比下降。

許多地產行業人士都對這一「終極辣招」抱有巨大期待。中原地產研究院認為之前全國重點城市首套房首付比例平均值為24%。政策調整後,意味着所有城市的首付比例都將降低。其中,一二線城市的降幅可能更大,這意味着購房門檻的普遍降低。除了少數一線二線城市外,大部分城市的首套房貸最低利率已經進入3.45%時代。按照100萬元貸款、30年月供計算,月供只需4462元。若利率下調,購房者的負擔會繼續減輕。再加上房價已經明顯下跌,未來月供對於很多人來說將從「不可支付」轉移到「可支付」。這對於年輕人、新市民買房,具有相當的激勵效應。這類剛需人群主要購置二手房源,如果他們受到激勵入市,便能有效促進新房和二手房的房源交易循環,去化庫存。

許多地產行業人士樂觀估計,後續降准、降息會相繼推進,相關的交易稅費也有望下降。他們期望5月份市場將比4月有明顯好轉。不過也承認市場信心仍然需要一定時間才能恢復。

當然降低貸款首付比例和貸款利率只是「5.17新政」的一部分。實際上更加引人注目的是中國允許地方政府以所謂合理價格收購已建成未出售的存量商品房,用作保障性住房。中國央行還將設立人民幣3,000億元(約合420億美元)保障性住房再貸款,支持地方國有企業出於同樣的目的收購存量商品房。

市場投資者對上述消息作出了十分積極的反應,恒生中國內地地產指數上周五上漲5%。自中共中央政治局在今年4月一次會議後的聲明中提到「消化存量房產」的說法以來,該指數已累計上漲18%。許多人將這一政策與2015年的「貨幣化棚改」相提並論。當時,地方政府在國有政策性銀行貸款的幫助下發放現金補貼,讓人們購買新房搬離老舊社區。當該項目也是導致中國如今深陷其中的地產泡沫的緣起。潮水退去後,一地雞毛。中國去年的房地產銷售額約為11萬億人民幣,較2021年的峰值下降36%,大量房地產開發商倒閉,加之「永遠漲」的預期破滅,使購房者始終處於觀望狀態。這種不願購房的情緒造成了惡性循環,房地產開發商沒有足夠資金來完成樓盤建設,其中包括許多已預售的商品房,造成了如今瀰漫全中國的爛尾樓問題。

解決方案:「印錢收房」?

高盛的一項報告估計,截至去年年底,包括土地和在建項目在內,按成本計算的存量房產價值約30萬億人民幣。其中約45%是已建成或準備預售的住宅。該報告稱,房地產開發商需要大約2.5至4萬億人民幣資金才能恢復正常運營。這與棚戶區改造項目中支付的現金補貼總額相近。將其中一些商品房轉化為保障性住房可以消化部分庫存,但這可能還不夠。根據中國政府的公開計劃估計,如果通過這項措施提供30%的新公租房,將需要約合近5000億的資金。

但如果政府再次向購房者提供巨額補貼,就會產生道德風險,並有可能吹起另一個泡沫。彭博社報導稱,中國最新的住房政策針對的是空置房產,這是持續近三年的房地產危機的主要痛點。但分析人士表示,一攬子措施仍然太小,不足以結束這場危機。經濟學家們對3,000億元保障性住房再貸款相對於未售房屋存量而言規模有限表示擔憂,也對其無法全面實施的風險表示擔憂。高盛的一份報告聲稱,將未償還住房庫存恢復到2018年的水平將需要7.7萬億元人民幣。

當然,債台高築的中共地方政府如何有能力吸收庫存房,也是一個擺在面上的大問題。截至2023年,中共地方政府債務高達41萬億人民幣,另有地方政府融資平台負債達60萬億人民幣。那些空空如也的豪華新城、曬太陽的高速高鐵已經讓各級地方政府背上了幾十上百年才能還清的債務,再讓他們拿錢去給地產商托底,未免有點脫離現實。所以這一政策的本質,依然是中央政府自己幫地方政府背過債務去解決爛尾樓問題,而中央政府怎麼背債呢?最近央行宣布要進入二級市場購買債券就給出了答案:中央準備通過央行印錢的方式,通過「債務貨幣化」幫助地方政府化解債務問題,其中也就包括了解決爛尾樓問題。此舉當然能解一些房企的「燃眉之急」,有助於他們回籠部分資金以解債務之困,同時也能解決城市中的住房困難問題。

最重要的是,它透露出中國政府對地產市場的「政策預期」,即「有關部門」似乎認定了目前的中國樓市已經觸底,而這個「底」值得用國家信用印錢去「托」。按照新發放的貸款首付15%下限來看,意味着官方認為現在的位置上最多只能再下跌15%,不然就要造成進一步的金融系統性風險了。結合去年中共高層公認「懂經濟」的黃奇帆的一系列表態,確實讓許多人認為至少在中共高層看來,「地產調控」的目的已經圓滿實現,現在可以開始讓大家「報復性買房」了。

解決不了沒人買的問題

但現實真的如此嗎?這一所謂的「史詩級救市」,的確在投資市場上引起了熱烈的反響,地產相關股票暴漲。但任何產品的價格最終還是取決於市場的供需關係,而房價能否止跌又是當前房市的核心問題。「以購代建」用保障房消化存量固然是個辦法——這裡先不說印錢引發通脹的問題。但也可能使得一些潛在的買房者反而會增強「持幣待購,以觀後市」的心理。首先,一般而言政府收購的是低於現行市價的房源,這就可能會在整體上拉動房市的價位下移;其次,這些房源被收購後將作為保障房出租,在這種情況下,部分剛需者可能會變購房為租房。

這裡就涉及了「救房地產」到底是為了啥的問題。如果是為了避免樓市進一步快速下跌引發大規模金融系統性風險在短期內爆發,那麼這種「強心針」還是有一定效果的,而且可以說,是來得有點太晚了,直到金融風險有爆發勢頭的時候才出手,造成了好多問題。

一方面,買房對絕大部分人來說,是要貸款的,相當於加槓桿。當大家預期收入不會增長,甚至可能下降的時候,加槓桿的意願很難有重大變化。另一方面,房產是占居民家庭財富70%以上的資產。當資產價格沒有上行或者有下行預期的時候,人們的購買意願不會發生質變。換句話說,只有那些房產價格預期相對穩定的地方,購房需求能被政策釋放。而這些地方主要集中在北上廣深等城市的相對核心區域。這些區域很多仍然還受到限購的約束。另外,在經濟下行過程中,主要是中間層和低收入群體受損嚴重,那些收入預期沒有遭到破壞的群體,大多有房,而且有多套房,他們對房產的資產配置屬性更敏感,目前政策對這塊的改善很有限。從宏觀的角度看,真正能保經濟、促復甦的政策需要能扭轉預期,或者改善企業信貸和現金流。上周房地產的N支箭,對於這兩個層面並不能起到什麼作用。

當前中國的地產市場,是一個泡沫破滅後價值重估、一切「打破重來」的「廢墟市場」。這個市場上首先要治癒的,是人們對於自己的收入、工作和未來的信心問題。其次要扭轉的,是人們已經破滅的「房價永遠漲」預期。對於前者,說實話有關部門也拿不出什麼真正的硬招。天降偉人的大政策決定了在這個方面玩不出什麼花樣來。一方面,天降偉人對於民生改善毫不關心,一味寄希望於所謂「新質生產力」。但大煉芯片運動已經失敗,引以為傲的新能源產業處於被全球聯合定向爆破的過程中,淪為在內循環基礎上自相殘殺卷到死的價格戰;至於人工智能對標全球領先水平是真正的望塵莫及。最後看了一圈除了地產基建及其產業鏈,其他行業沒有一個能打。外貿行業基本熄火,就業率幾乎崩盤、各地紛紛公務員減薪的大背景下,地產這頭死掉的奶牛就不得不被重新撿起來。但這種糊掉的基本盤,還怎麼能支持「起死回生」呢。即使是知乎上某個「看好國家政策,全倉all-in為自己認知買單」的答主,也鄭重其事地說「關鍵還是要看你自己未來的工作保不保得住,現金流有沒有問題」。

當然,這種讓人上7倍槓桿的「大救市」,估計也沒有想過民生問題,或者覺得民生問題已經通過搞保障房化解房企債務,左腳踩右腳上天的辦法想過了。「他們」想的,只是希望又重新製造起「買漲不買跌」的預期。然而,市場預期一旦被打破,當人們不再相信房價會不斷上漲時,它就不再成為一個投資選項乃至保值手段了所謂「買漲殺跌」,要不是你有剛需或錢太多,為什麼要這時候急着入手?反過來說,要不是賣不出去,現在會這麼着急救市嗎?

就一定要救嗎?

最近簡中網上流行這麼一個段子「二胎放開的時候,他們以為我們要報復性生育。疫情放開的時候,他們以為我們要報復性消費。現在他們又以為我們要報復性買房。實際上,我們早已放下仇恨,忘記了報復。」

雖說是自嘲,但卻點出了問題的關鍵所在:大家的意願已經被徹底改變了。現在的救市舉措,真正能打動的其實是原本就想買房、但受限望而卻步的那些人,實際上是在提早透支未來的市場,還面臨着進一步放大金融風險的潛在威脅。

這次看似是「放大招」,但不僅來得太遲,而且對大量想擁有自己房屋的潛在群體來說,仍然遠遠不夠;反過來說,這也意味着救市之舉捉襟見肘,工具箱裡也拿不出多少東西來。在全民狂熱的泡沫經濟時期,房子仿佛是白菜價一樣,但其實有賴於一個市場預期:房子會漲價。當下的救市,實際上是無可奈何的為舊模式續命的過程。但資產的價值重估這正是向新模式過渡所必然會有的陣痛。

土地財政模式是什麼?實際上就是一種預征70年稅款的政府刮錢方式。掏空六個錢包就為了買幾間水泥房子住,這勢必會壓縮人們其它生活費用的開支和其他投資。這等於把錢變成了「死錢」。現如今,許多人想通了,既然房子那麼貴,買了說不定還會跌價,那還不如開開心心好好花錢。只要你拋棄房子這個重負,不用還房貸,頓時就會覺得人生輕鬆許多,每個月好像憑空多出來好幾千。許多國家都經歷過這個階段,難免伴隨着長時間的經濟調整。但正因此,當人們不再那麼狂熱地把錢用於買房,而是切身地改善自己生活時,原先被擠壓的消費市場也才能慢慢有所恢復。而中國在地產調控上的「回頭路」選擇,連帶着天降偉人最近一系列騷操作,恐怕只能讓人們對未來更加充滿疑慮。

全文轉自自由亞洲電台

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