學區房，又迎超級利空。
01
近日，北京市西城區明確，2020年7月31日後購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
這意味着，喧嚷已久的「多校劃片」終於到了落地時刻，而且比預想的更狠。
作為中央政務區之一的西城區，可謂寸土寸金，教育資源更為全國之冠，連帶學區房一路攀升，均價動輒15萬乃至20萬以上。
如果高價賭上的學區房，有可能會被「多校劃片」分配到普通學校，那麼必然是學區房投資的最大的滑鐵盧。
與往年更多是口號宣示不同，今年北京西城區開始玩真的。
西城區最負盛名的德勝片區，頂尖名校雲集，「小升初」市重點名校比例超過80%，學區房歷來引發瘋搶，有老破小均價直奔30萬元以上。整個片區幾乎都是名校，上有「牛小」，下有托底，學區房價格極其堅挺。
然而，多校劃片，不再局限於片區內，而向鄰近片區調劑。花了上千萬買了德勝片區的學區房，有可能被分配到什剎海和新街口片區，後兩個學區整體教育質量遠遜於德勝片區，新街口片區市重點比例只有30%左右。
更狠的是，在個別片區，凡是去年7月之後購買學區房的，全部被分配到鄰近片區，不只是「多校劃片」，更是「不分片區多校劃片」。
這就帶來極大的不確定性。
花二三十萬均價博得的學區房，最後可能被分配到只有十來萬房價的學區範圍，必將引起學區房價格的重新配置，讓「價高者得」的學區投資邏輯崩盤瓦解。
這正是「多校劃片」的威力所在。
02
這次之所以玩真的，在於今年以來整個形勢發生了變化。
學區房最大的政策轉折點，當屬今年4月召開的高層會議。會議提出，要堅持房住不炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。
房住不炒和增加租賃，都是既定政策，但「防止以學區房等名義炒作房價」則是首次出現。這也是1998年住房商品化改革以來，高層會議決策首度對準了學區房。
自此，學區房調控開始加速，而與教育相關的政策逐漸密集。
先是校外培訓遭遇史上最嚴調控。
教育部成立校外教育培訓監管司，專司校外培訓管理。同時，相關部門對15家校外培訓機構處以3650萬元的頂格處罰，而多地開始明確嚴控校外培訓。
接着北京、上海等地表示將正式啟動學生暑期託管服務。
由各區教委組織面向小學一年級至五年級學生的託管服務，託管服務內容主要包括提供學習場所，開放圖書館、閱覽室，有組織地開展體育活動等。不組織學科培訓和集體授課。
顯然，此舉意在遏制暑期校外培訓的浪潮。以官方的暑期託管作為替代選擇，減少每逢假期學生一窩蜂擠在培訓機構的盛況，從而進一步減輕教育負擔。
同時各地開始針對學區房進行專項調控。合肥首提「學區限購範圍」，明確優質學區將嚴格限購，與非學區形成明顯政策差異；寧波則專門制定了113個學區房小區二手房參考價，對此進行規制。
此番隨着北京西城區「多校劃片」全面落地，未來將會向其他地區推廣。可以說，多校劃片，將是未來大城市的主流政策。
一旦多校劃片推廣開來，以往「一個蘿蔔一個坑」的學區房投資邏輯必然不復存在，靠追逐頂尖學區房謀求超額收益，將會面臨着極大的不確定性。
03
除了「多校劃片」，學區房面臨的風險越來越大。
其一，學區資源重新分配的風險。無論是租售同權，還是多校劃片，抑或指標到校，只要能夠落地，都會對學區房產生釜底抽薪式的影響。雖然短期內，由於各種利益的阻礙，這些政策或許很難迅速推進，但這是學區房未來的可能的發展方向，必須提前做好預防。
其二，政策變動的風險。2020年，深圳有片區均價10萬+的公寓性質學區房被統一降分。前不久，蘇州工業園區將新購學區房學位鎖定年限從5年提高的9年，而深圳某小學更是試圖限制30平方米以下的小戶型學區房直接入學的資格……政策變量，已經成了學位房的重要影響因子。
其三，開發商虛假宣傳的風險。雖然多地政府已明令禁止樓盤捆綁學位房宣傳，但學位房作為房價的重要組成要素，會被開發商或明或暗地變相宣傳，並體現於房價之中。
但是，學位本身具有不確定性，開發商同樣也有誤導宣傳的動機，這就導致學位房投資往往充斥着各種道德風險。
其四，學位房與教育實力不相匹配的風險。每一個家長都不想自己的孩子輸在起跑線上，但買到一流的學位房，未必就等於買到了美好的未來。學位房與高考之間的關係，越來越不穩定，這對學位房的實際效果必然提出質疑。
其五，城市格局洗牌的風險。任何區域的教育，都是由人來決定的。隨着新城區拔地而起，尤其是一些城市的政務區和商務區不斷轉移，城市的白領和金領群體也隨之而轉移，這些人群聚居之地，教育質量一定不會差，這就對傳統老城區的學位提出挑戰。
04
在教育資源仍不均衡的當下，想要終結學區房顯然不可能。
但越來越多的政策大變局，將學區房的投資屬性打得七零八落。還要不要投資學位房？
對於這個問題，答案並非「是」和「否」如此涇渭分明。學位房到底還能不能投資，關鍵要看投資的是什麼樣的學位房。
其一，不要豪賭頂尖學區房，次頂級的學區房或許性價比更高。學區有多牛，學區房的溢價就有多高。拿出市場30%的溢價去豪賭學區房，反要承受多校劃片、指標到區等政策的直接衝擊，反倒不如選擇溢價相對合理、不屬於過度冒尖因此而嚴打的學區房。
其二，投資單個學位房，不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道，優質教育資源往往都聚集於中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校雲集。不管是單校劃片，還是多校劃片，一般都不影響學區房的價值。
其三，在學區房選擇上，老破小優於老破大。許多老城區的舊房子，最大的價值就在於學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，並非房子本身。相比於老破大，老破小反而是更具性價比的選擇。
其四，跟着白領和金領群體走。一個地方的教育是否優質，與學校的底蘊有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。所以，一些政務區或商務區的准學位房，性價比反而高過老城區的傳統學位房。
（全文轉自微信公眾號國民經略）
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