蔡慎坤：恆大倒下誰還能活下去？

救不救恆大是前段時間國內財經圈和海外投資界熱議的話題，以高盛為代表的華爾街大佬自恃對中國認知深刻，也對中國經濟充滿信心。恆大爆雷之後，高盛並不理會市場瀰漫的恐慌，而是在恆大債券節節敗退中，不斷接下大量垃圾債，坐等中國政府伸手拯救奄奄一息的恆大，讓華爾街投機客再次成為大贏家。他們或許萬萬沒有想到，疫情之後隨着出口數據的節節攀升，斬獲大量外匯的政府並不太在乎西方資本的感受了，讓恆大自生自滅的策略終於狠狠地搧了華爾街大佬們一記響亮的耳光！ 

為什麼不救恆大？在西方資本看來，房地產是中國的支柱產業，又是地方財政的搖錢樹，房地產業牽一髮而動全身，一旦崩潰必然引發山呼海嘯的連鎖反應，直接影響到經濟、影響到銀行、影響到政府、甚至影響到社會穩定。而恆大是這個行業最有代表性的頭部企業，許家印更是長袖善舞的業界巨鱷，以往每一次面臨危機，他都能夠安然脫身帶領企業快速前進，正是基於這些認知，一眾投機客把賭注押在了恆大身上。 

可悲的是這次偏偏看走了眼，沒錯，恆大資產規模龐大，土地儲備充裕，現金流也還可觀，不至於出現資不抵債的結局。然而恆大的債務也很驚人！公開的數據是1.97萬億，而隱形債務有多少外界並不清楚，其中美元債務超過200億美元，恆大爆雷之後，美元債一路下行，面值1美元的美債最低跌至0.20美元，也就是說至少跌去了八成，如果按照理想的重組方案優先解決美債的話，投機客或許還會賺得缽滿盆滿。 

不救恆大顯然是高層博弈或權衡之後的一步險棋，不救恆大意味着不救房地產，不救房地產意味着不救銀行不救地方財政。以中國今天的財力救恆大應該不費吹灰之力，何況恆大銷售收入的絕大部分都貢獻給了地方政府。然而高層決策並不為外人所知，就像當年匆忙草率處理廣國投一樣，讓西方資本特別是國內剛剛起步的信託業一片狼藉，也讓廣東經濟遭到重創。事後反思，只要拿很少的錢就可以拯救廣國投，因為資本市場最重要的是信心。 

今天的恆大又大踏步走上了廣國投走過的那條絕路，只是廣國投是單純的國企，恆大是背景複雜的民企。最新的消息是恆大集團已經將總部從深圳撤離，深圳總部大樓「恆大集團」的牌子也被拆掉。2017年6月1日，成立於1996年6月24日的恆大地產集團有限公司的註冊地從廣州變更為深圳，當時深圳的主政者對許家印特別青睞，肯定對恆大入駐深圳有過許多承諾，事後獲知恆大把總部搬走的廣州市領導大為惱怒，一口氣處分了廣州工商局批准放行的二十多個官員。 

而此次恆大集團從深圳撤回廣州，也是基於廣州此前在南沙開發區提供了大片土地用於新能源汽車基地，如果新能源汽車項目進展不順，這塊土地的增值潛力還有巨大的想像空間，而深圳並沒有給恆大帶來任何有價值的東西，在廣州一直順風順水的許家應一到深圳就遭遇滑鐵盧，信奉風水命理的許家印在清算工作組入駐恆大後，將總部搬回廣州或許是最明智的一個選擇，至於廣州能不能讓他再一次化險為夷，許家應恐怕也無心去想。 

恆大等頭部房企紛紛爆雷，意味着對房地產業敲響了喪鐘，也是對西方資本家的一次警示。據中國城市聯盟的統計，去年以來，有三分之一的房企爆雷，三分之一的房企處於爆雷邊緣，還有三分之一戰戰兢兢！克而瑞公布的2021年11月百強房企銷售額數據顯示，10強、50強、100強11月單月的銷售額同比增速分別為-28.46%、-37.84%、-37.63%。 

有專家估算全國截止到2020年底，擁有商品房、小產權房、保障房、共有產權房等共計6.5億套，以每套房子住3人計算，全國的住房已能滿足近20億人的居住需求，遠超真實住房需求，房地產在數量上存在很嚴重的「泡沫」。截止到2021年底，全國的斷供房已經增加到200萬套，2017年全國法拍房數量僅7000餘套，這意味着短短4年法拍房數量就激增了285倍，斷供房的大規模出現，是樓市住房消費能力減弱的明顯信號，也是透支經濟能力強行買房的必然結果。 

在銷售出現大幅下降的情況下，開發商在土地市場的表現愈發謹慎。數據寶追蹤的房企統計數據顯示，2021年11月，各路房企幾乎哀聲一片，全月僅拿了11塊地，拿地金額不過100億元，環比下降84%，同比下降89%。面對市場如此急驟的變化，各地政府都顯得慌亂無措，救市政策肯定會接踵而來，至於效果如何，最終會有哪些企業存活下去，還需要一段時間來觀察。 

根據第一財經的最新消息，保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產、中建、金茂和中國綠髮等9家大型地產央企，已經開始介入拯救地產巨頭，為中高風險的11家民營房企提供流動性支持。 

這11家房企分別是「綠地控股、融創中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發展、奧園、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力、中南建設」。 

政府「牽線搭橋」併購出險房企項目的專家透露，早在本月初廣東省政府就召集多家房企開會，與會房企包括奧園集團、富力地產、雅居樂、保利地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業等國企和民企。會議的目的是政府邀請部分央企和國企，為部分民營房企項目出售牽線搭橋。更準確地說，是為民營房地產企業紓困介紹買方。 

從新世紀開始到現在，中國演繹了房價只漲不跌的神話，而房價暴漲的推手就是土地財政，土地財政又幾乎是完全照搬香港地產大佬為香港量身定製的開發模式，把財政收入跟土地出讓牢牢捆綁在一起，其結果除了高價賣地培植一批超級富豪之外，坑苦害慘了高達十多億國人。香港的財政收入曾經一半來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅等等。 

香港為數不多的幾個富豪也牢牢控制了整個香港的政經體制，香港富豪與港人之間的關係類似封建時代的地主與佃農，港府不過是地產富豪的馬仔而已。香港這種扭曲而變態的土地政策，根源於大英帝國的殖民地政策，換而言之，在於其殖民地經驗。眾所周知，鴉片戰爭之後，香港被大英帝國租借接管。從法理上講，香港的所有權從來不歸英國所有，一直屬於中國，英國只是租借而已。殖民地的本質造就了香港殖民地土地批租政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價與高地價。 

即便如此，香港殖民地時期也有40%的港人居住在港府提供的保障房中，這個比例在新加坡更高，近80%的新加坡國民住在政府提供的高標準組屋中。可悲的是，擁有14億人口的大國依然照搬殖民地經驗，把土地出讓時間定為70年，這種對未來毫無信心毫無把握的土地政策，只是讓地產富豪憑空崛起一夜暴富，讓本該當家作主的國人淪為悲慘的房奴。甚至廉價徵用農業用地，把一批又一批農民忽悠進城或驅趕進城，導致城市房價輪番暴漲。 

地方政府通過行政權力壓低拿地成本，通過規劃調整、土地變性，以「畫大餅」和「擠牙膏」式的供地方式，從銀行置換出貸款，滾動開發，如此循環往復。土地增值數十倍甚至上百倍的財富效應幻化出巨大能量，而這一切都以巨量貨幣超發作為燃料，使得中國經濟增長以土地貨幣互相循環，直接導致中國地方政府債務大增。 

如果按照人均收入來算，京滬深廣幾乎沒有什麼人買得起房了，房地產泡沫早就應該破滅了，之所以越吹越大甚至堅不可摧，是因為有複雜的政府背景，有銀行托底，房地產泡沫一旦破滅，首先倒掉的是銀行，然後受累的是政府，因而政府一直竭盡全力不讓泡沫破滅，房地產的興衰不是單純的經濟問題而是涉及到社會穩定的政治問題。 

從一個國家的發展趨勢來看，高地價高房價危害深遠，不僅阻礙經濟可持續發展，更重要的是，隨着家庭負擔的不斷增長，老百姓的幸福指數日趨減少，社會不穩定因素大大增加。因而房價的任何波動特別是下跌都會牽動政府的神經，一旦房地產泡沫被捅破，將導致中國金融體系、資本市場乃至地方財政出現系統性危機乃至癱瘓。 

過去說房地產綁架了中國經濟，也綁架了各級政府、綁架了各家銀行乃至綁架了幾乎所有國人！現在看來，是地方政府是土地財政是銀行綁架了中國房地產綁架了中國10億國民！房地產在中國經濟結構中所占的比重，是任何經濟發達國家未曾出現過的畸形現象。 

在西方發達國家，房地產從來不是富豪的主要來源，在一個正常的市場經濟充分發達而政府不干預經濟的國家，房地產開發平均利潤率和其它工業製造業以及服務業基本上接近，更不可能出現像中國這樣通過大規模圈地囤地，或者開發幾個小區甚至幾幅樓就可以一夜暴富甚至富可敵國的案例。 

中國真是一個特例，一個涉及十多億國民居所的民生領域卻變成了一個炮製富豪的行業，其財富的積累又完全取決於政府官員和房地產商之間的私下交易。這種交易必然導致一個結果……腐敗泛濫，即誰與政府有密切關係或與主要官員達成默契，就能夠獲得最廉價的土地，就能夠想建多少就建多少，就能夠獲得一夜暴富甚至富可敵國的機會。 

雖然中國房地產市場價格形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。房價運行機制中牽扯到了太多的利益博弈，因此價格形成遠遠不是供需平衡那麼簡單。但是總有一天市場的力量會強大到任何利益集團都無法抵擋的地步，即使沒有迫在眉睫的頭部房企爆雷，房地產業遲早要出大事，海嘯一旦發生，實際上誰也救不了誰！