一大批城市,都揭不開鍋了…

茅十八
2023-01-20
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2021 年 10 月 25 日,一名男子騎着自行車經過中國房地產開發商恆大在北京的住宅區。(圖片來源:NOEL CELIS/AFP via Getty Images)

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突然間,一大批城市的財政,都窮的幾乎揭不開鍋了。

因為口罩影響,因為核酸花費太多,因為收入在收縮。

但最主要的原因在於:地方財政里占大頭的土地,賣不上價、賣不動了。

根據近十年財政部數據:

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從2017年開始,我國土地使用權出讓金占地方財政總收入的比例連年上漲,從沒低於過30%。

尤其是近兩年,土地財政依賴度達到峰值,占比超過了40%:

2020年,土地出讓金占比地方財政43.59%;

2021年,占比41.81%;

什麼概念?

這意味着,地方財政幾乎全靠賣地收入支撐,而各地賣地收入,又死死捏住了地方財政的命脈。

不幸的是,眾所周知,因為行情、因為房企,過去一年全國賣地情況都相當差。

賣地收入驟降、財政收入大減,窮也就不足為奇了。

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2022年土地市場差到什麼程度?全國土地成交量,近10年最低!

來看一組剛剛出爐的全年全國土地交易數據:

2022全年,全國土地成交規劃建面約6.2億方,同比下降31%,降至近10年最低點;

2022全年,土地出讓金收入約3.4萬億,同樣同比下降31% ;

其中,一線城市:同比下降19%,二線城市:下降35%,三四線下降31%。

如圖,這是從2013-2022年,近十年全國土地成交情況。

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2022年全國土地成交規劃建面,近十年最低!

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具體來看,

全年土地出讓金1000億元+的,全國只有6個城市:

——上海、杭州、北京、南京、成都、廣州。

全國成交建面1000萬㎡+的,全國只有4個城市:

——上海、杭州、成都、長沙。

平均溢價率較高的,超過8%的只有2個城市:

——深圳,合肥。

所以你看,全國除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外,其餘城市土地市場都不樂觀。

尤其是北方,北方除了北京之外都是重傷地。

比如天津、濟南、青島、瀋陽、長春、武漢、鄭州等,全年土地市場都極冷,溢價地塊不到10%。

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還有些城市,差到什麼地步?土地根本沒人要。

大動干戈搞一次土拍,組織土地推介會,但很多地塊,還是掛一次賣不出去、掛兩次依舊賣不出去。

看這張圖,這是2022年全年22個城市集中土拍的供地完成情況。

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1、表現最好的合肥:供地計劃完成率全國第一、平均溢價率全國第二。

合肥這個城市,在控地方面一直非常牛,即便在過去行情大好、全國土地價格大漲、各個城市都在瘋狂賣地攬金的時候,合肥的土地供應也一直不多,節奏把握的非常好。

這導致從2017-2021年,合肥主城賣地量一直不多,在售項目一直供不應求,樓市行情也最持久。

2、全年超額完成供地計劃的有4個城市:除合肥外,還有無錫、廈門、上海,供地完成率均超100%。**

3、2022年全國供地計劃完成率最差的幾個城市:

青島,供地完成率46%;

鄭州,供地完成率38%;

北京,供地完成率36%;

濟南、武漢,供地完成率35%;

瀋陽,供地完成率25%;

長春,供地完成率16%;

重慶,供地完成率16%;

此外,天津和長春,流拍率都出奇的高,超33%,超過三分之一的土地都流拍了。

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最慘烈的長春,慘到什麼程度?連地都不敢掛!

來看一組數據:

2022年,長春一共推出5宗地,總面積32.22萬㎡,規劃建面60.63萬㎡,推出樓面價3613元/㎡;

實際成交了3宗地,成交用地面積12.77萬㎡,成交建面25萬㎡,成交樓面均價3130元/㎡,土地出讓金7.8億;

全國22個集中土拍的城市裡,長春處於什麼水平?

全年土地出讓金最低,也是唯一一個不足10億的城市!

全年土地供應量最低、成交量最低,集中土拍只賣了3宗商住地!

成交樓面價最低,也是唯一一個樓面均價只有3130元/㎡的城市!

流拍率最高,高達40%!

這排面,你品,你細品。

別的城市一次集中土拍至少掛十餘宗、甚至幾十宗地,大不了摸底一圈兒,實在沒有房企願意買的地塊,競拍前匆忙中止下架,這種操作也很常見。

但長春慫到了什麼程度?

別的城市一次集中土拍至少掛十餘宗、甚至幾十宗地,長春一年裡集中土拍就掛出來5宗商住地,其中3宗都是底價成交,其餘2宗都因無企業報名而流拍。

而這些沒人要流拍的地塊,並非遠郊、並非指標不夠好,比如二批次里的寬城長新板塊土地,周邊地鐵4號線、3號線都能輻射到,周邊3公里範圍內,省重點小學、市重點中學、三甲醫院、萬達廣場等一應俱全,但即便如此,依然沒有房企願意買。

更關鍵的是,長春的土地財政依賴度,放在全國都是數一數二的。

再看一組數據:

2020年,長春土地財政依賴度高達155%,僅次於佛山,全國排名第二。

這一年,長春賣地收入683億元,一般公共預算收入440.4億元;

再回看這四年:

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2019年,長春商住土地出讓79宗,面積769萬㎡;

2020年,土地出讓95宗,面積815萬㎡;

2021年,土地出讓112宗,面積886萬㎡;

2022年,土地出讓3宗,面積12.77萬㎡;

如今地賣不出去,錢袋子只能空空如也了。

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一個更殘酷的事實是:

——各地真實的土地市場,遠比數據展現出來的,要涼的太多太多。

這裡面,有一個關鍵因素就是地方城投。

過去的一年,很多城市看起來也掛了不少地、也賣出去不少地,但事實上,除了地方城投入場兜底之外,其餘基本就沒有開發商進場拿地。

這才是潛藏在數據表象下,更令人髮指的真相——

因為地方城投拿地不開發,毫無意義。

不信,你看:

2021年,地方國資拿地一共有430宗,入市項目只有42個,入市率只有10%;

2022年1-10月,地方國資拿地公580宗,入市項目只有8個,入市率只有1%;

為什麼拿地不開發?

因為絕大多數城投進場,都是背着任務來的,為了土地市場看起來熱鬧些,為了地方財政收入最起碼數據好看些,更為了……

算了,不多說了。

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2022年,真不容易啊,辛苦了各位!

有些內容比較敏感,不宜公開聊,相信大家都懂。

(全文轉自微信公眾號金融五道口,原文已被刪除)

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