終於上交給國家了

2016年年底，幾位普華永道審計師到達恆大某省公司。

熟悉四大的人都知道，審計師大都很年輕。這幾個審計師也是如此，20歲出頭，剛從重點大學畢業，他們受到了省公司級高管親自出面的高規格招待，晚餐喝的是茅台酒：

還去劉老根大舞台看了場表演。

普華永道一直是恆大系上市公司的審計機構。這年7月，恆大憑藉211億美元的營收，首次躋身世界500強。他們來的工作之一，就是要確認下恆大的結轉收入。

地產業的朋友們都知道，開發商收到售樓款後不能算收入，只能在資產負債表中體現為合同負債。只有房子交付給業主後，才能結轉為收入，這個周期要兩到三年。

恆大領導帶着年輕人們挨個轉項目，年輕人也很懂事，從不進建築內部審查，只遠遠看一眼，發現樓棟外立面完工了，就會記個標記，確認收入。

年輕的審計師們忽略了，他們眼前外立面完工的項目，是要精裝交付的。30層左右的高樓，從外立面完工到精裝交付：

至少還有12個月的工期。

他們參與的，是一個比1040陽光工程，更宏大的項目。

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前天深夜，恆大一口氣公布了2021年年報、2022年中報和2022年報三份財務報告。

外界對恆大境況早有心裡預期。其在3月份公布的境外債重組方案公告中，曾透露截止2021年底淨資產為-1990億。

但眼前的財報，還是嚇了所有人一跳。大家都記得許總說過，願意把恆大交給國家。沒想到，這哥們還真的是說到做到。

今年年初剛接替普華永道擔任恆大集團核數師的上會柏城會計師事務所，在財報中坦然，恆大淨資產已經從2020年底3504億，下滑到2021年底的﹣4731億，又下滑到2022年底的：

-5991億。

從2020年到2021年，一年時間，恆大蒸發了8000多億資產。更重要的是8000億資產中，有6643億巨額會計金額，為以前年度收入集中調減體現，理由是輕飄飄的十二個字：

企業自身會計處理方式變更。

這十二個字，每個字價值553億。

恆大的解釋是，2021年他們更改了收入確認政策——由客戶接受物業時點改為，項目獲得竣工證書或者業主占用。

獸爺說，他從來沒見過這麼荒誕的理由：

誰交了房還不去驗收，是在等甲醛散味嗎？

但就是小小的標準改動，恆大的合約負債，一下子從1857億，猛增到了9743億元。

去年在各地政府支持下，恆大保交樓了大約2000億合約負債的房子。現在不僅一夜回到解放前，剩下的負債，還比初值暴增近四倍。

這場賭氣式的曝光，讓恆大家底第一次清晰地展示在大家面前——總負債2.43萬億。

在最後一刻，一輩子大手筆的許總又做了一個國家級的項目。2.43萬億，幾乎趕上了如今發展勢頭迅猛的越南2022年的GDP了。廣東拿出兩年的財政收入，才能還完恆大的債。

獸爺說，兩萬多億，上墳燒這麼多錢，陰間都得通貨膨脹。

一家頭部民營房企老闆說，這等於是給金融機構發了信號，恆大資不抵債的情況比想象中還嚴重。大家降低預期，該買單就買單吧：

為最後一步抓人做輿論準備。

一切虛假的根源，還要從恆大多年來建立的一種確認收入體系說起。

首先聲明，包叔不是結巴，這種體系名為：

重重點工程。

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恆大重重點工程內存在一種手續交樓的方式：即只要外立面完工，就算確認收入。

但恆大項目多數為精裝交付。外立面交樓後，其實至少一年的工期要進行。提前結轉收入，是將尚有大量工程且未交付的樓盤，提前計提應付工程成本，同時確認存貨成本。

這麼做的好處，就是在項目工程還未完工的情況下，完成了會計報表的處理。賬面上看來，收入高、成本低，利潤遠超競品。

曾有恆大項目因提前確認收入，7個億的工程費都沒有列入報表，賬面淨利潤一下子超過三億元，把合作方嚇得不敢接受分紅。

恆大的朋友說，低成本、高收入造成的怪相，就是對比同類房企，在銷售差不多的情況下，恆大要多交大約三成的稅。

可以舉例的是2016年的恆大和萬科，那年恆大以3733億銷售額登頂宇宙第一房企，萬科以不足百億的差距排名第二。根據當年財報，萬科總營收2405億，利潤總額392億，扣所得稅109億後，得淨利潤283億元。

恆大在2016年總營收2114億，利潤總額368億，淨利潤176億。兩家房企在營收相差無幾的情況下，所得稅扣除高於萬科近百億，為：

192億。

負責編制恆大重重點工程的機構，是恆大管監中心。他們會倒排工期，到年底統計主體完工情況達標的項目，比如主體完工過10層，這些項目將成為第二年的重重點項目，要求在第二年年底前完成外立面完工。

如果全國過10層的項目加起來，也不能完成提前結轉收入的指標，管監中心就會下調標準，比如將完工7層的項目也納入計劃。

這麼做的代價，就是恆大年年都要壓縮工期，以備確認收入。

其中繞不開的一個環節，就是審計機構。每年12月，恆大都會將重重點項目名單交給普華永道，普華永道隨即會派遣審計師核驗。

本該最嚴謹的上市公司審計環節，被恆大找到了漏洞。

恆大想了很多辦法考驗年輕的審計師們。比如對審計師安排一條龍接待服務，比如恆大有眾多分期入市的大型項目，後期沒有完工，則帶領審計師參觀已經完工的前期項目，再具體點也不難辦，假如要確認的10號樓沒完工，恆大的人會帶領他們審查1號樓：

他們從不進去看。

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一位親歷過恆大提前確認收入的員工，今天和包叔感嘆，他當時就發現，這個雷早晚要爆：

後續跟滾雪球一樣，要用更大量的銷售才能覆蓋。

在涉嫌收入造假的前提下，恆大經營一直保持着賬面上的繁榮。從2011年到2020年的近九年時間裡，恆大毛利潤率長期穩定在25%到30%。

這也讓大量金融機構紛紛伸出橄欖枝。

據21財經統計，從2011年到2015年，恆大負債率一直保持在75%左右，但從2016年開始，集團跟隨着「三高」戰略猛烈擴張資產負債規模，到2016年總負債就達到了1.16萬億，比前一年末增加了5434億。

僅2016年一年，就因和多家銀行簽訂戰略合作協議，銀行借款比前一年猛增1284億。

除了龐氏騙局，沒人敢這麼幹。因為恆大調減的6643億涉嫌造假收入，大致相當於2018年到2020年累計營收的一半。

但恆大已經沒有辦法停下來了。一旦無法用新一年的提前確認收入，覆蓋上一年的收入，那這場騙局就會立時被戳破。

更重要的是，一系列分紅都建立在這份業績基礎上。

據統計，2016年到2020年，恆大累計分紅939億。收益最多的，是持股恆大約75%股份的許老闆。比如2018年恆大分紅186億：

許老闆自己分了140億。

包叔記得，就在2021年7月的暴雷前夜，恆大還在發布公告，試圖討論分紅計劃。在把恆大上交給國家之前，許總還是很戀戀不捨的。

2020年底，那封著名的求助信曝光後，恆大便立即決定出售資產。這場行動早於後來被大家熟知的，和金茂、世茂等房企的洽談，對象是一家萬億金融集團，恆大由一位副總裁負責執行，計劃出售資產大約千億。

談判中，金融集團已經深深感覺到了恆大的艱難。但在吃飯的時候，恆大為招待他們還是拿出了：

50年的茅台。

可惜，不是所有人都是普華永道。最終，這筆交易被金融機構否決了。

（全文轉自微信公眾號包郵區）