之前我寫過幾篇關於深圳房價的文章，裡面有幾句話是這麼說的。
深圳就是一座拒絕老弱病殘的城市。
這裡有着全國頂級的科技公司和金融企業，也有着很多有前景的工作崗位，它吸引了很多血氣方剛的年輕人。
當大家都以為自己二十多歲來了就是深圳人，還可以拿到一筆人才落戶的獎勵金。
可現實卻是，大部分人只能租住在各個區域的廉價城中村，學着和蟑螂和諧相處，學着和樓下的小商小販討價還價。
等你在這地方揮灑了十幾年汗水，吃了十幾年的豬腳飯和腸粉，拼了命的賺錢最後發現房子依然買不起。
最後只有兩個選擇，要麼租房死磕，要麼滾回老家充當這座城市新陳代謝的淘汰品。
而留下來能買房的那些人，是相對優秀的中層階級和頂級精英。
當時我還有一句話是這麼說的：「關於這座城市的炒房故事，那只能是富翁們玩的遊戲。」
但是在看了「深房理」的炒房模式之後，我大呼牛逼。
我突然覺得我錯了。
炒房其實並不只是富翁們的遊戲，有些人甚至只出15萬，就可以輕鬆炒作深圳千萬豪宅牟利。
傳統的經營貸、假結婚炒房等手段，在「深房理」流水線一樣複雜的專業操作面前，簡直就是小兒科，弟中弟。
一
不知道大家有沒有聽過「炒房教父」歐神，去年9月，歐神被全網封殺，水庫論壇也被永久封禁。
之後，集資超過1.1億，炒房上百套的「南城房姐」，被判無期徒刑，入獄吃牢飯，罪名是貸款詐騙罪。
好傢夥，國家一直倡導房住不炒、房住不炒，結果這幫哥們一個個炒得風生水起，這下好了吧。
現如今，又出了個「深房理」。
「深房理」是啥？
其實就是炒房圈子裡的一個大V，或者說炒房機構，在微博有140萬粉絲。
廣大人民群眾苦這幫炒房的孫子久矣，沒想到現在居然有人在微博上號召大家集體炒房。
前段時間有人就氣得不輕，乾脆整理了這個深房理惡意炒房的材料，足足有102份之多，向相關部門舉報。
隨着深房理被查，一個比水庫還猛、比「南城房姐」還兇狠的炒房機構，也逐漸浮出水面。
我研究了一下深房理的炒房模式，發現他們的炒房思路是真的牛逼。
先歸納總結一下就是，深房理把炒房做到了流程化、股份化、規模化，就是一個集合了非法集資、P2P、私人化股票交易所的炒房機構。
我滴個龜龜，這他媽不是瘋狂的在法律邊緣試探是啥？
雖然深房理說自己只是一個知識付費平台，初級會員年費3980元，高級版搖籃會員年費1.38萬元。
聲稱只教會員如何投資房產，自己是不炒房的。
但是你說你教出來的東西得合規吧，你提供一套違法規則的炒房服務，這不就和國家反着幹嗎！
這就好比我自己是個專業詐騙犯，我現在不搞詐騙了，搞了個培訓班教人詐騙，打出的口號是如何反詐騙。
至於別人來學習是為了反詐騙，還是去搞詐騙，那我就管不了了。
這不扯淡嗎？
逼良為娼你也幹了，勸妓從良也一樣沒落下。
可能大部分不了解炒房的讀者都知道，傳統的炒房可以用上杆杆、假結婚等手段。
比如說，你看到深圳樓市的火熱，想在深圳買房。但是由於各種政策限制，比如說戶口社保等，你沒有買房資格。
這時候可以找人代持。比如你朋友剛好符合購房資格，你用他的資格買房就叫做代持。
如果你不想代持，還有一種操作是假結婚，通過假結婚獲取購房資格，這個結婚對象也被稱作是婚票。
當然假離婚的也有。比如說夫妻雙方名下有兩套房子，按照政策他們已經沒有買房資格，他們先把房產過戶給另外一方，然後再進行假離婚。
這時候名下沒有房產的人就多了一個買房資格。
上面所說的這些，深房理可以提供一條龍服務，他們既可以幫你搞到深圳戶口，也可以幫你搞到房票婚票；
如果你要假離婚，他們也可以提供相應的幫助支持，從中收取服務費。
二
接下來，再說一下經營貸的事。
買房最常見的做法就是首付+按揭。
不過按揭利率偏高，國內首套房貸利率一般在5%以上。於是乎炒房客開始盯上了經營貸。
經營貸顧名思義是用於企業經營的貸款。
由於去年受疫情影響，國家為了支持中小企業，經營貸利率一降再降，後來經營貸利率甚至跌到了4%以內。
由於兩者利率有差別，那麼就有了套利的空間。比如說同樣貸款500萬、20年，經營貸最終能比按揭省出五十多萬。
儘管國家一再嚴控經營貸流入房市，但是在這麼大的利潤面前，很多人還是會選擇鋌而走險。
具體做法如下：
先利用各種方式，比如過橋貸、信用貸、民間貸甚至高利貸，湊足資金全款買房，然後再把房子抵押給銀行，借取經營貸，最後再用經營貸款填回前面貸款的窟窿。
上面這個操作，想要實現起來一點也不簡單。首先一般人借不了這麼多錢；其次，想擼經營貸，需要一個企業的執照以及流水，申請起來手續繁多。
但是，深房理這些也可以幫你搞定。
他可以幫你製造假流水，以提高銀行貸款金額。如果你只有首付的錢，深房理也可以幫你聯繫貸款公司辦理過橋貸；
如果你不知道如何套取經營貸，他們甚至可以幫你註冊個空殼公司。
無論是辦理假離婚，還是提供經營貸服務，這些事情其實其他的炒房機構同樣也在干。
而深房理，能被7個部門同時盯上的機構，當然不止這麼一點本事。
或者說，以上這些手段，在深房理別的騷操作面前，統統都是小兒科。
三
他們牛逼的地方，也是違規的地方是啥？
是他們自己搞了一個小程序，進去看過之後你才發現，這裡面別有洞天。
特別是裡面有個模塊，一個叫帕累托值，一個叫股份大廳。
別看這兩個名字花里胡哨的，其實本質就是兩個金融產品。
帕累托是啥意思？
深房理官方的解釋是：「「把錢借給有需要的會員，這樣既幫助其他會員解決了短期用錢貴的問題，自己還有萬分之4.2/天的利息賺（法律規定的利息上限），雙贏。」
好傢夥，這個模式各位熟悉嗎？
這他媽都不能說是變相了，這簡直就是典型的非法集資，P2P啊！兄弟們。
之前的P2P害了多少人血本無歸，大家可是有目共睹的。
深房理居然給自己的會員中玩起了這套模式，膽子是真的有點肥。
深房理有很多會員，從他微博粉絲的反饋也能看得出，深房理是個深得人心的炒房大V。
很多會員手裡面也有閒散資金，剛好在他們的「帕累托」能賺點利息。
於是會員就把錢交給了深房理，然後深房理再放貸給其他資金短缺的會員，自己則收一點手續費。
畢竟炒房不是炒菜，沒點經濟實力還真折騰不動。
深房理還推出了一套包賺邏輯，他們讓會員高價去購買指定樓盤的房子，然後再倒手賣給其他會員，以此來抬高房價，實現房價暴漲。
但是這種模式，本質上就是個擊鼓傳花的遊戲。
前面會員賺的是後面會員的錢，後面一旦無人接手，房價被惡意炒高了不說，這場買房的遊戲就會立馬崩盤。
唯獨深房理作為一個平台，手續費、服務費倒是嫖了不少。
炒房的各種騷操作我聽過不少，但是你要說炒房炒到違反法律，我還真是活久見。
但是如果你以為深房理的騷操作到此就結束了，那你可就太小看深房理了。
除了集資、左手倒右手炒作房價外，深房理還造出了一塊金融業務，直接把房產證券化。
四
前面說了，深房理除了「帕累托」這個非法集資版塊之外，還有一個叫做股份大廳。
如它直白的名字所言，股份大廳的意思就是，你可以在這裡實行股份的轉讓和交易。
啥意思？
我們都知道，深圳一套房的售價少則上百萬，多則上千萬，買房的人更是數不勝數。
你說你一個打工仔即便掏空四個錢包，再加多倍槓桿，都不太可能去玩炒房。
那怎麼辦？
這時候深房理造出了一套模式，你一個人湊不齊首付沒關係，那假如十個人湊呢，是不是就可以了。
也就是這套房產證券化的模式，讓一個人只有15萬元就可以參與深圳千萬房產的買賣。
於是市場上就慢慢出現了幾個人或者十幾個人合夥買房的模式。
深房理給會員們準備了招股書、還有一堆擁有法律制約能力的代持文件。
比如一套1000萬的房子，3成首付需要300萬首付，你只需要5%的股權就可以加入車隊，也就是15萬元。
這樣一來，只需要找到足夠多的人，湊夠這300萬，然後就可以去撬動這一千萬的房子。
甚至如果你不想持有股份，還可以在它們的小程序上轉讓出去，找人接盤。
房子買下來之後，他們會馬上以小微公司的名義抵押經營貸。
看到沒有，所謂帕累托值，實際上乾的是銀行的活，而股份大廳，實際上是一個野生證券交易所。
這次這麼多部門想要動它原因正是如此，你狗日的不僅不貫徹房住不炒的政策，居然還給我干起了私活。
如果任由你生長，人人都去炒房，那還得了？
五
理總，也是深房理背後的那個男人，經常會在媒體上說出一些讓人匪夷所思的話，我刻意摘錄一部分出來讓大家欣賞欣賞：
朝九晚五上班是一個壞習慣；
我們貸款買房就是有目標，我們貸款出來是創造財富的。
現在出事後，他偷偷刪了不少微博，但是還是有很多有意思的片段，比如他說：偷稅並不可恥。
反正總結起來無非就是：炒房不可恥，房價漲得如此之凶，我們就算是砸鍋賣鐵，也要把所有錢拿出來交首付！
他的這些信徒，是不是傻子呢，我看未必。
他們說穿了無非就是一個賭字，他們在炒房這件事上不遺餘力，賭的就是房價只漲不跌。
我去深房理的微博看了看，底部評論基本全是深房理的支持者。
不得不說，深房理的炒房模式確實是牛逼，但是當它把房地產證券化，做了金融機構都不敢做的事情，那它就是在觸犯法律。
再加上國家房住不炒的政策，深房理這次恐怕是麻煩大了！
從他們這種模式來說，雖然前期能有不少人可以通過炒房賺到錢，且也像他們說的一樣，炒房是致富的唯一渠道。
但是這種模式是極其危險且違法國家法律的，最後一個接盤俠註定會血本無歸。
每一個奮鬥在北上廣深的人，都想在這裡擁有一套屬於自己的房子，都不想做城市新陳代謝的淘汰品。
大家都太焦慮了，前幾年的房價漲得也太快了，讓大家都覺得炒房真的是致富的唯一渠道。
所以投機變成了一個群體性的投資行為，人人都篤定房價一定只漲不跌，於是撬動各種槓桿，利用各種非法途徑套利。
這次深房理事件只不過是對炒房客的一個敲打而已，等風頭過去，誰知道這批栽跟頭的人會不會從頭再來。
畢竟，一線城市的血液依然在流動，總有人會因為各種各樣的原因選擇留下來。
只要供需依然緊張，那麼這種炒房的行為就仍有獲利的可能。
被深房理套路的人，的確情有可原。
可這歸根結底，也是咎由自取。
（全文轉自微信公眾號郭拽拽，原標題為《深圳炒房的牛逼啊！》）
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